保利在房地产行业有两个“央企**”的头衔，即销售规模稳居央企**的保利地产和物管行业央企**的保利物业。24日晚间，保利地产发布了2020年半年度报告，上半年实现签约销售额2245.36亿元人民币，同比下降11.11%，降幅在头部房企中较大。
根据披露，其多项核心数据虽然保持正增长，但增速明显放缓。上半年，保利地产的营业收入、归母净利润、归母扣非净利润等多个核心指标的增速仅为个位数，增速创下数年来新低。财务指标虽然依旧稳健，但也出现了有息负债扩大、货币资金减少的情况。
销售增速TOP20房企中倒数
公开报道显示，保利地产2017年就提出要“重回行业前三”，并公布“345战略”，即2017年实现销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年冲击5000亿元。
中新经纬客户端梳理发现，2017年与2018年，保利地产均“踩线”完成当年度目标，2017年实现签约销售金额3092亿元，2018年实现4048.17亿元。但到了2019年，签约金额增速大幅下滑至14.09%，实现4618.48亿元，距离5000亿元的目标差距不小。
保利地产没有公布今年的销售目标。根据半年报，上半年共实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12%。11.12%的降幅，在今年这个特殊时期里，并不算特别意外，但在头部房企中已经属于较大。据中新经纬客户端统计，依据克而瑞研究中心公布的数据，在上半年全口径销售额TOP 20的房企中，保利地产的销售额增速排在倒数第三，仅次于绿地控股的约-20.7%与新城控股的-20.34%。
贝壳研究院**分析师潘浩认为，保利地产上半年的销售金额同比增速低于全国整体水平，主要原因在于其主要布局一二线核心城市，受疫情影响较为严重。保利地产销售金额达50亿元级别的城市，由2019年同期的17个下降到今年的11个，可见部分城市恢复速度较慢，拖慢了整体销售进度。
过去几年，保利地产一直没能实现进入行业前三的目标，2019年的销售额排在行业第五位，
倒是在今年上半年，反超融创，成为行业第四。不过，保利地产上半年的销售额与行业第三的万科足有1000亿元的差距，想进入前三，并非易事。保利地产董事长宋广菊在2019年公开表示，“重回前三”是一个3至5年的目标，“目标是一个牵引，这过程中一定有很多客观情况因素影响，还是充满了希望。”
在半年报发布前夕，保利地产北京公司副总经理文灵在媒体群里下令，让群里所有媒体转发保利七夕节的营销活动，并声称“没转发的移出本群”。而后，遭到部分媒体**，并引发广泛关注，相关话题冲上微博热搜。
保利地产主营业务地区分布情况
来源：保利地产2020年半年度报告
这件事情发生后，很多人会好奇，总部在广州的保利地产，在北京拥有多少项目？保利地产虽然将北京作为深耕城市之一，但在销售与营收的构成上并不突出。根据半年报，上半年公司在广州与佛山的签约销售超260亿元和150亿元，杭州、南京、成都超100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。
半年报显示，保利地产在北京共有22个在建项目，包括住宅和综合项目。上半年，北京为其贡献了约5.40亿元的营业收入，比上年同期的7.05亿元有所减少，在700多亿元的营收中只是个零头。
多项核心指标增长停滞
保利地产的业务构成上，不动产投资开发占据*核心的位置，并围绕这一核心主业，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务平台。报告期内，保利地产实现营业总收入737.06亿元，其中房地产销售收入约673亿元，占比91.3%。
多元业务中，物业管理业务表现突出，保利物业也于2019年底在港交所上市。报告期内，保利物业实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，央企物管公司中****。
尽管物业板块的营收、利润有大幅上涨，但与不动产投资开发业务相比，总量依旧偏小，对公司整体业务的带动作用有限。而根据半年报，保利地产多项核心数据的增速，都已经放缓。
保利地产营收、归母净利润等数据
来源：保利地产2020年半年度报告
上半年，保利地产实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.59%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.69%；归母扣非净利润97.16亿元，同比增长0.46%。在2019年，上述四项指标的同比增速分别为21.29%、43.61%、47.90%及50.49%。
由于房企下半年的销售结转通常会高于上半年，到了下半年，相关数据的增速有所提升也有的。但对比过去几年的中报数据可以发现，保利地产上述指标的增速依旧偏低。据Wind数据，保利地产今年上半年的营收增速创近三年中报新低，归母净利润增速创近四年新低，归母扣非净利润增速创下2013年以来的新低。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，保利地产上半年销售结转规模减少，可能是导致营收、利润等指标放缓的原因。
报告期内，公司毛利率为35.72%，净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%，利润率相对保持稳定。与行业平均数据对比，保利地产的毛利率与净利率仍处在较高水平。克而瑞研究中心数据显示，50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。
稳健财务下的隐忧
“凭借央企信用优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5230亿元，剩余未使用额度为2385亿元，拥有未发行公司债额度110亿元、永续中票额度40亿元，融资头寸充足；公司有息负债综合融资成本仅约4.84%，拥有极具竞争力的融资成本优势。”保利地产在半年报中说。
保利地产资产负债率等数据
来源：保利地产2020年半年度报告
与民营房企相比，保利地产在财务上的表现更为稳健。截至上半年，公司资产负债率为77.66%，比2019年末下降了0.13个百分点，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平。
不过，相比于2019年末，当前的有息负债规模继续扩大，货币资金有所减少。中新经纬客户端查询发现，截至上半年末，保利地产账面有息负债3021亿元，较2019年末的2700.49亿元增长约11.87%；货币资金1257亿元，较2019年末的近1400亿元减少了10.21%；货币资金规模为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，虽然短期偿债能力依旧较强，但与2019年末的2.1倍有所下降。
潘浩对中新经纬客户端分析称，保利地产的长期借款规模增长21%(由2019年末的1720.72亿元增长至2020年上半年末的2088.30亿元)，仅次于短期借款的增长速度(由2019年末的31.33亿元增至2020年上半年末的38.78亿元)，这使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点。虽然其融资成本仅为4.84%，远低于行业均值，但随着债务规模的不断扩大，仍将带来财务成本的上升，一定程度上会削弱企业的盈利能力。
另外，经营活动产生的现金流量净额为-252.44亿元，较2019年同期的162.28亿元减少255.56%。对于该指标的大幅下降，半年报解释称，系销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加。上半年，保利地产实现销售回笼2023亿元，较去年同期的2168亿元减少超百亿元。
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