“旧城拆迁将来是房地产巨大的市场，每一个地产商都回避不了这个问题。”

2019年8月，恒大中期业绩发布会上，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧的一席话在半年后再次得到印证。

2020年3、4月房企年报披露季，“旧改”一词被频频提起，逐步成为房企拿地重要一环。

年报季“高频词”

房企的拿地策略正在发生转变。这一变化在近期的年报季表现得淋漓尽致。

2019年业绩发布会上，富力联席主席李思廉毫不避讳地表达了其在招拍挂市场的谨慎态度，“今年对于招拍挂市场的大动作没有特别的计划，现在大家都会先看手上的钱，先保护自己。”

“招拍挂”这一房企*核心的土储来源被按下“暂停键”，企业的土地储备又从何而来呢？

李思廉表示，目前，富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个，约合可售面积超4000万平方米。而短期目标系尽快转化约1000万平方米，对应货值约2000亿元。也正因如此，今年公司转化土地储备以旧改为主，并且希望每年有500万平方米以上的土储实现转化。

通过旧改项目为企业土地储备“输血”的远不止富力一家。

碧桂园常务副总裁程光煜在2019年业绩发布会上表示，旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段，尤其在一、二线城市。“去年旧改权益货值超过1000亿元。2020年也希望能够通过旧改完成一级转二级，大概在800亿元到1000亿元之间。”

美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在表示“不拿高价地，也不激进拿地”的同时，也指出“旧改也是公司一个非常重要的（拓土）渠道。”

他介绍，目前美的置业的城市更新项目有10个，预计可售货值达549亿元。其中2019年已转化土储为66万平方米，预计可售货值96亿元。预计2020年可转化土储将达到205万平方米，货值为302亿元。

奥园总裁郭梓宁也表示，收并购、招拍挂外，奥园一个重要的拿地方式，就是加快三旧改造的力度。“今年会有大概8-10个项目从一级开发转为二级开发，这也为我们今后的土地储备打下良好基础。”

旧改拿地在年报季成为高频词的同时，不少房企也晒出了自己的旧改拿地“成绩单”。

财经网对各大房企的旧改土储梳理发现，世茂、万科、佳兆业、时代中国等房企的旧改土储存量不小。

世茂在2019年业绩发布会上透露，世茂福晟平台旧改土储货值超3000亿元；2019年末，万科旧城改造项目权益建筑面积合计约 492.9 万平方米；恒大2019年旧改项目101个，其中深圳6个旧改项目，共计122万平方米纳入土储；佳兆业未来1-2年预计转化6个深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值达近600亿元。

此外，截至2019年末，时代中国城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。其中，2019年时代中国完成转换的10个城市更新项目中，8个转化为新增土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积的46%。

不难看出，旧改在土地储备中发挥着越来越重要的作用。

为何备受青睐？

为何旧改成了房企获取土地储备的“香饽饽”？

TOP30房企从事城市更新工作的张伟（化名）告诉财经网，“房企投资旧改，根本原因是资本逐利。有利润空间，自然就有人会去做。”

他进一步分析，“一二线城市土拍竞争太激烈，拿地成本高。而旧改相对拿地成本低，并且很多情况下可以定向出让，避免了竞争。”

一位在深圳有着丰富城市更新经验的**地产人士告诉财经网，旧改的利润可以分为三部分，前期服务商、一级土地整备以及拆迁到拆迁土地以后阶段。

不少房企将拉高毛利的重任寄希望于旧改项目。2019年业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成表示，希望未来毛利率能达到30%的水平。在旧改项目转化快的情况下，毛利率有可能会提高。

富力管理层也在答记者问环节表示，旧城改造由于土地成本较低，平均毛利会拉到40%左右，这可以支撑公司在三四线城市的低毛利率表现。

而在碧桂园从事多年房地产投资的李刚看来，旧改之所以受青睐，和当下房地产市场大环境的变化、土地市场竞争的激烈程度和拿地成本高都有着密切的关系。

李刚向财经网回忆，“在上一波市场周期中，在**金融和货币政策的**下，各大房企为了追求规模和抢占市场占有率，都在抢收、抢种，大量储备土地资源，从而在规模上能够实现弯道超车，持续上行的市场行情让各大房企在拿地方面甚至出现头脑过热的情况，这也为后来房地产市场出现的‘天价地王’和‘面粉贵过面包’的情况埋下伏笔”。

2019年5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。融资渠道管控越来越严格，让此前的野蛮拿地方式开始“水土不服”。

李刚表示，“随着房地产去杠杆政策相继出台，开发商手里资金收紧，能拿出来买地的资金自然有限，土地市场也就逐步降温。大家也冷静了下来思考下一步的经营策略，如何在**‘房住不炒’大的政策基调下，实现有现金流的利润是摆在面前的问题。”

伴随房地产行业从增量时代向存量时代的过渡，房企的拿地策略也在发生转变，不再“土储为王”，而是精打细算，盘算着如何以更合适的价格“摘”得性价比更高的土地。而在这一点上，旧改明显更加符合房企对拿地的预期。

与此同时，“随着城镇化率逐步提升和人口流动的结构性变化，房企的投资方向也逐步从市场风险大的三四五线城市转移到经济实力强、人口净流入大、未来市场空间大的城市，而一、二线和强三线城市又成为开发商角逐的主战场。”李刚指出，这些城市房地产市场好，土地资源较为稀缺，土地公开市场又尤为激烈，导致房企出现拿地难度大、成本高的情况，只能倒逼房企转入挖掘旧改存量土地。为保障公司长远发展，旧城改造也将成为未来房企投资拿地领域新的发展趋势。

机会与“陷阱”并存

旧城改造入局者众多，但真要顺利把这块“蛋糕”吃进肚里，或许并不容易。

和旧改项目成本低、位置好、利润丰厚等优点相对应的，是旧改项目开发周期长、不稳定因素多、受政策影响大的攻克难点。

李刚表示，旧改项目改造周期短的话，两三年能熟化。长的话，则十几年都有可能。而这种时间上的不确定性，和房地产的高周转策略却又“南辕北辙”。

2020年3月4日，罗湖区2020年**季度重大项目集中开工，其中包括木头龙城市更新项目。从2010年作为深圳城市更新单元**批计划的旧住宅小区，木头龙的旧改历程距今超过10年。

2019年8月，深圳晚报报道了这场旧改拉锯战，《罗湖木头龙旧改近10年，至今仍有4户业主拒签》一文中指出，彼时木头龙小区已经签约多年的 1300 多位业主搬出，49 位业主在等待中先后离世，34 栋老旧房屋已被拆除，剩余的 27 栋楼宇形同废墟，成为危房。

张伟告诉财经网，在旧改项目上，不光经验相对欠缺的房企容易“栽跟头”，经验丰富也一样会“栽”。团队的专业性在旧改项目中尤其重要，尤其是风控的专业性。

作为国内起步较早的城市更新“试验田”，广东省从试水到渐成规模，用了10余年时间。

2009年，广东省颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》。戴德梁行研究报告指出，过去的一段时间，各地城市更新的主管部门权责受限，部门间的协调有一定难度。为此，各地逐步设立城市更新局（小组），与国土、**、自然资源等部门整合统一，且与财政、税务等部门联动。

李刚认为，广东的三旧改政策很有指导性、落地性和经营性。虽然每个城市的政策都不一样，但政策从省、市和区都有明确的落地指导文件和实施细则，且在土地熟化完成后都有个共同的特点就是只要通过招标获取了项目改造权，在后期就无需公开招拍挂，只需通过协议出让和补交地价的形式，即可实现土地使用权的获取。这对调动房企参与旧改的积极性有巨大的作用，也为各大房企有意愿参与三旧改造的动力提供了前提。

不过，广大房企的旧改野心并不局限于广东区域，而是辐射更多的一线、二线和强三线城市。广东省的旧改经验能否异地复制，仍是一个问号。

3月13日，**发展改革委披露，将安排中央预算内投资专项资金支持22个省（区、市）开展老工业城市更新改造，共支持项目190余个。旧改项目被推上风口。

风口下，机会和风险并存。究竟房企能否抓住旧改机遇，助力房地产行业迎来新的增长点，仍然需要时间检验。

（免责声明：本文为转载，对于本文内容我们致力于保护原作者版权，转载仅为更好地传播信息，别无他用。如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢）