房地产江湖中，以地域区分，京沪粤闽等各派系房企，都一度被外界打上鲜明的标签。伴随着急速的规模扩张，以“激进”著称的闽系房企，在2019年销售表现、经营策略均出现了分化。

今年前十一月世茂加速冲刺，终于重回前十，泰禾却急踩刹车，截至目前，不仅公开市场未曾拿过一块土地，更是转让大批项目股权回血。面对当下市场转折期，更多闽系房企则或主动或被动地选择了一条看起来更为稳妥的路。

闽系房企现分化

今年以来，闽系房企的差距正在逐渐拉大。

12月4日，克而瑞发布《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，十家闽系房企位列前五十，而较去年相比，十家房企排名出现了明显分化。其中，世茂、中骏、禹州等排名有所上升，泰禾、融侨等排名出现明显下降，而阳光城、旭辉、正荣、融信、金辉的排名则表现相对稳定。

排名现分化背后，是企业销售表现及经营策略的分化。2019年初，许世坛正式接任世茂集团总裁。紧接着世茂一改往日低调作风积极扩储，并于今年高调亮相并购市场，以超百亿资金收购泰禾、明发、万通、粤泰等房企手中的多个项目，仅2019年上半年世茂就斥资约788亿元获取了60宗地块，新增权益前货值约2500亿元。

积极扩储的同时，世茂的销售额也上升明显。前11月，世茂累计合约销售额约2277.3亿元，同比上升47%，提前完成了其2100亿元的年度销售目标。在克而瑞发布的前十一月销售榜上，世茂已重回前十。

同属闽系房企的泰禾，今年的销售表现却不尽人意。尽管3月份抛出的“泰禾1号抢收计划”打出了开门红，但是据克而瑞发布的11月房企销售榜，其前11月全口径销售额仅为689.2亿元，较去年同期下降37.93%，排名也大幅下滑至42位。截至11月，泰禾目标完成率约45.95％，距离黄其森年中对外公布的1500亿目标相差甚远。

但不可否认的是，泰禾今年也通过各种方式试图扭转局面，为公司按下了“急刹键”。截至目前，不仅公开市场未曾拿过一块土地，还相继转让杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州、长沙等地项目的部分股权，以缓解债务压力，充分显示了企业在市场转折期下的掉头求稳信号。

无独有偶，阳光城、正荣、融信等为代表的闽系房企，今年开始也在保持一定的销售增速的同时，不约而同地喊出了求稳的口号。

千亿后转向求稳

近年来，多家闽系房企完成千亿规模冲刺。其中，旭辉、泰禾先一步于2017年迈入千亿俱乐部。融信、正荣、阳光城均在2018年达成千亿销售规模，其中阳光城2018年全年实现销售金额1628.56亿元，按照克而瑞披露数据，业绩同比增长超七成；正荣地产实现合约销售额1080.17亿元，同比增长54.0%；而融信2018年全年累计合约销售金额为1218.84亿元，同比增长73.35%。

几家房企冲击千亿的速度之快令行业侧目。克而瑞统计数据显示，2017年泰禾集团的全口径销售额达1007亿元，同比增长152%；同年，旭辉合同销售金额为1040亿元，同比增长96.2%，2017年年中，融信**提出销售额冲千亿的目标，次年即达成目标。而在提出冲击千亿目标的前一年，融信的合约销售额仅为246亿元。正荣2016年销售额仅为393亿元，两年后于2018年即实现174.8%的规模增长；阳光城2018年全年销售额达1628.56亿元，较三年前大幅增长四倍有余。

在同策研究院总监张宏伟看来，此类房企把握住了市场上行周期，通过在市场快速上行周期内加杠杆拿地，帮助企业实现了高速业绩攀升。

2016年，上述房企普遍活跃于土拍市场，赌对一部分市场行情帮助企业完成规模跃升，但一方面，拿地需要大量资金，高负债一度成为了部分闽系房企的通病。截至2018年末，融信净负债率为105%，阳光城净负债率达182%，截至2017年末，正荣净负债率为183.2%，但得益于2018年年初登陆港交所上市，2018年末其净负债率降至74%。截至2018年末，泰禾净负债率仍高达384%。

另一方面，既然是赌，就会存在不测。在积极扩储的同时，此类房企也拿下了不少高价地。其中*为典型的，即为融信在2016年以总价110.1亿元、楼面价10.03万元/㎡拿下的上海静安区中兴路地王。2017年，中国房地产市场紧接着迎来严厉调控。尽管融信迅速引进万科操盘该项目，但该地块还是面临着开盘即亏损的窘境。

仅该项目就沉淀了融信超五十亿元资金。项目沉寂的几年内，其财务成本、销售成本连年攀升，进而拖低了企业利润表现。但今年，沉寂三年的中兴路地王，似乎终于迎来了其久违的登场亮相。

8月16日，万科在上海高调发布了上海静安区中兴社区地块的项目案名——中兴路一号。此前，万科集团**副总裁、上海区域本部首席执行官张海曾透露，该项目预计单价13万元/平方米，这个没有给市场留下太多想象空间的价格，也昭示了持股双方不再观望的态度。

积极推动高价地入市，也代表了部分闽系房企经营策略的转变。迈入千亿之后，以阳光城、正荣、融信等为代表，多家房企明确喊出求稳口号。今年以来，曾在业内以“激进”著称的融信一改往日风格，不仅为今年提出了1400亿元、仅较2018年微增15%的销售目标，又进一步提出将于2019年将控制自身净负债率至70%-90%之间。

与此同时，阳光城管理层在业绩会上表示，希望通过三年的时间，将净负债率降至****以内，同时继续降低有息负债总额度；正荣管理层表示2019年到2021年定义将为正荣的高质量发展阶段，正荣将实现适当的规模发展，实现核心盈利能力的提升、优化自身财务结构。

“追求高质量增长”口号下，2019年以来部分闽系房企或主动或被动放缓了拿地速度。根据中指研究院发布的2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜，2019年前11月，阳光城拿地金额为380亿元，正荣拿地金额为296亿元。而根据该榜单去年同期数据，两家房企去年同期的拿地金额分别为401亿元、340亿元，均有所缩减。而融信2019年前十一月拿地金额仅为126亿元。

于此之外，几家近年冲击千亿的闽系房企均在今年对自身组织架构进行了调整，其*根本的意图或为促进集团内区域公司内部竞争，激励区域公司做强。

阳光城将现有的30个区域公司划分成三种类型：A级区域、B级区域、C级区域，并提出将对A级区域充分放权；旭辉提出了“集团总部-区域集团-项目集群”三级管控体系的组织构想，整合原苏南、南京两个区域，成立了目前旭辉内部六大区域集团之一的江苏区域集团。融信裁撤了原有的四个事业部，以区域为单位设立了2个区域集团和7个区域公司；正荣意图搭建“总部-区域”的二级管控体系，工程、成本、设计、营销等生产条线，会在成熟后将权限下放至区域平台；黄其森曾表示，2018年至今，泰禾开始调整组织架构将过去的四级管控体系，精简为二级管控，未来将把更多决策权下放至一线。

合硕机构首席分析师郭毅认为，进入千亿规模对企业的管理水平、战略布局均提出了新挑战，这时房企需要考虑到全国化布局的区域纵深发展，因此需要通过战略调整对区域发展起提振作用。同时，闽系房企自身市场嗅觉灵敏，在行业和市场的变化下，会及时对企业经营策略作出调整。再加上其中大部分都是民营企业，执行上相对高效，所以目前这类房企纷纷调整组织架构的行为或也走在了行业前面。

业绩压力仍存

2019年以来，一系列求稳举措下，上述房企的净负债率虽然均进一步降低，但也出现了分化。截至2019年上半年，融信净负债率为77%，较2018年末下降28个百分点；正荣净负债率进一步降至70.8%；而截至上半年末，阳光城、泰禾净负债率虽较上年末大幅下降，但145.13%、258.5%的净负债率仍处于行业高位。

几家企业净负债率的下降体现了其求稳增长的阶段性成果，但求稳期中也存在阵痛。近日，上述多家企业相继公布11月销售业绩，与去年同期相比，销售增速普遍有所下降。

以融信为例，其前11月合约销售额约为1260.93亿元，同比增长16.52%，而去年同期其共完成销售1082.17亿元，较前年同比增长162.8%。

同时，伴随着今年房地产市场下行，几家企业仍面临一定的销售压力。截至11月末，仅阳光城完成了2019年销售目标，融信、正荣、旭辉的销售目标完成度分别为90%、89.6%和93.58%，12月还需继续冲刺。而业绩压力之下，今年以来几家房企频现人事变动，多涉及关键岗位。

2019年以来，正荣地产原控股董事兼总经理、法定代表人王本龙、原控股监事会主席、审计风控部副总经理李祺、原控股监事、风控管理中心监察部总经理杨震麟、正荣产业发展集团副总裁肖春和相继离职。融信集团原第二事业部总裁李宏耕离开融信，赴任卓越集团。泰禾集团执行副总裁兼北京区域公司总裁张晋元、设计中心总经理王峰、副总裁、上海区域总经理刘颖喆、董事会秘书夏亮等也相继离开泰禾。

在郭毅看来，上述房企频繁的人事变动确实大概率由于企业业绩压力，“今年从全国市场面看，只有二线城市和强一线城市能保持相对积极的状态，在宏观大环境影响下，房企高管很难对企业业绩表现产生逆转，在这样的情况下，许多高管不得不主动或被动的调整自己的岗位。”

这一年来，闽系房企这个特色鲜明的群体中，有人选择继续冲规模，有人选择降速求稳，不同房企的不同选择，折射出在前路不明之时，企业经营策略的分化。但一部分闽系房企选择求稳的行为，也表明后房地产时代到来之时，房企需要学会如何慢下来。

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