那么，高租现象因何而生，它为何会脱离市场而存在，商家又该如何应对高租带来的商业风险？

    柳州商家：

    难以承受的高租硬伤

    “如果有**我经营不下去了，那一定是高昂租金埋下的祸根。”柳州市一家餐饮企业经营者黎先生说，并不是他不懂经营，而是就算生意再好，都还是为房东打工，租金不仅是经营的硬伤，在愈演愈烈之下，它甚至已经成为一道致命伤。黎先生给记者算了这样一笔账：他的店铺租金为130元/㎡，经营面积为500㎡，仅每月租金便高达65000元。由此可推算，每日经营利润收入2167元才刚够支付每天的租金。此外还有人工费、水电费等各项开支。**的营业额达不到这些开支，便会像滚雪球一样，越滚越多，直到崩盘。

    在这样的经营压力之下，黎先生说，他根本无暇思考规模和发展，每天只想着怎么把房租给挣回来，他身边还有不少商家都是如此。在柳州市繁华的五星街，每平方米的租金高达400-700元。即使在青云一带，租下一个200㎡的商铺，每个月的租金也高达4万元，除开正常的日常开支，基本上是在为铺面拥有者“打工”。

    对于经营者们来说，他们期望商铺租价**能够控制在平均收入的20%以内，如若不然，店铺难以维持运转。柳州市美食联盟多个成员均表示，高额的店铺转让费，也是制约商铺租赁的重要因素，形成一定规模的企业，也会因店铺转让费“吓人”而望而却步。

    租赁方：租金设置并非凭空想象

    对于商家口中的高租现象，商铺业主们却不是这样看的，他们认为自己的租金设置也是“有凭有据”，尤其是一些具备商铺整体商业运营资格的租赁公司，他们对商铺的商业管理更不是凭空想象。

    “我们对商铺的租金设置经过专业的市场调查，并聘请相关公司进行过商业评估，作为租金设置的参考依据。”柳州市一家为多个商业中心进行整体商业运营的商业公司负责人说，在柳州，通常一个商业中心的商业管理被分为两部分，一部分已经出售的商铺由业主自己管理，另一部分尚未出售的，通常地产商会交给专业商业管理公司整体运营，这是由商铺的售卖性质来决定的。

    在柳州的商铺租赁市场上，租金都是由市场主导定价，没有政府指导价也没有相关部门或行业协会进行介入指导，因此业主自管的商铺租金定价都是以“自我定价”为主，在业内人士看来，这样的定价容易虚高，脱离市场。

    与此同时，进行整体商业运营的商铺管理公司在租金设置上则显得慎重许多。他们以专业的商业评估为依据，综合了地段、人流、成本等综合因素，才进行科学合理的定位与定价，而价格一旦确定，便不会轻易波动。因为稳定、长久的合作关系是商铺整体运营的*终目的，频繁更换商铺租赁方，不仅会导致商铺空置期增多，也会直接影响到商铺的收益，但这样的“远见”在商铺业主中却难以普及，由于他们都是“各自为政”，因此高租现象在业主自管的商铺中比较多见。该负责人称，在该公司管理的一个市中心商业区里，业主自管商铺的租金定价比该公司的定价高出近50%，这使得许多商家往往承受高租之痛以及高成本的运转，容易陷入经营困境。

    商铺未来：硬伤之下焉有共荣

    高租现象不仅让经营者陷入经营困境，在这样的硬伤之下，柳州各高租商圈中的空置率也日益增多，商圈难以形成商业氛围，原有的商业配套设施进度将被延迟。

    柳州餐饮投资人陈伟说，柳州商铺空置还有一个重要的原因，那就是近年来电商的崛起，使传统的实体商铺对消费者的吸引力开始下降。虽然目前一些专业批发市场，也在积极建立电商平台，期望依赖电商平台给商业批发市场带来新的增长点，但是其势单力薄，不能形成一个完整的体系，便成了网上的一个个“孤岛”，未能对批发市场起到预期的支撑作用。“商铺难以应对高租而造成空置率增加的一个*根本原因在于，商业市场在这两年里出现了很大的变化。”陈伟说，随着市场零售需求量的下降自然连累到批发业务，商铺承租者因为揽不到生意，为避免亏损扩大只能关门了事。此外，商品房价格的不断上涨，不断推高商铺租赁价格，而在经济增速疲软的当下，商业零售不可避免地出现下滑，但商铺出租价格却雷打不动，导致越来越多的经营者只能退出市场。

    对此，柳州一些实力房开商立即给出了对策，例如柳州市保利大江郡旗下的商铺就与商铺购买者签订合约，前两年由企业统一管理，推出了免租两年等优惠政策，提供给有实力的品牌企业进行经营，这无疑对商业的发展以及商铺出租是福音，也更利于带动整个经济的发展。但是，目前能够实现这样管理的企业并不多，商铺空置，仍然是现如今较为棘手的问题。另外，商铺高租的坚挺与业主的购买目的也有很大关系。据知情人介绍，柳州的商铺单价，几乎每年以5%-10%的幅度递增，一般来说增幅固定在8%。另外，很多商铺都由私人买断，对于有实力的购铺者来说，他们购铺目的并不是为了出租，而是因为商铺在经济大趋势中不断升值，他们将铺面抵押给金融机构，贷出一笔资金后，再投资其他的产业。正是这样的商铺购买目的，也导致了不少商铺高租坚挺与空置率的产生。

    解决之道：

    商圈带动业态整合

    商铺地价成本已经无法改变，那么商家们又该如何跳出高租这个怪圈呢？

    柳州**商业管理者龙女士说，高租现象的集中爆发，不仅是因为商铺地价成本高，商圈的不均匀分配也是一个重要原因，市中心的商业价格明显高于其他商圈的价格，若是商圈可以平均分配一些商业业态，那么商业过于集中的商铺租赁价格便会降温。如今，已经越来越多的商家放弃高租集中的热门商圈，转而走向一些城市副中心商圈，甚至是人流量比较集中的居民区。但并非所有的商家都敢于接受这样的尝试，柳州一家已经从市中心商圈转战至河东商圈的服装品牌商家就表示，为了避开高租影响转战至居民区经营，居民区的商铺租金比市中心低很多，更容易上手经营，虽然有人因此会担心，若是商家们都脱离高租经营圈转战居民区，是否会带来居民区商铺租金的上涨？其实，这是市场规律的必然发展趋势，但商家们需要考虑到的是，居民区的商业经营力度并不强，人流量确实也降低许多，因此品牌销售基本靠会员消费，这对于那些没有进行会员制经营、对人流量依赖性强的业态来说，便不适合这样的转战经营。对于商家们提出的租金被不断转让“变相拔高”的现象，很多商铺业主表示，其实为了避免转让费，租赁合同中已经约定不能私下转让，但这样的情况似乎不能被合同条款所约束，因此还需要相关部门把关或者通过一种途径来遏制这类现象的发生，将商铺租金的“水分”挤掉。另外，当高租现象暂时无法扭转的时候，必须进行业态整合，引导商家进行有效投资，尤其是面对电商的冲击，业态整合显得更重要，这是保证商家租赁稳定长久的关键因素。

    龙女士说，在业态整合中，商铺的招商项目首先必须是电商无法复制的业态，比如特色餐饮、当地特色手工制品等业态，因为无法复制，才具有消费的**性，才会为商家带来更多的人流和消费量，从而弥补高租带来的硬伤冲击。因此，目前柳州许多商业的特色餐饮等业态的配置率一路飙升，甚至高达60%以上，而一些与电商同步的业态比例则大幅度缩水。

    高租现象在全球都有，为此记者连线了在澳大利亚第二大城市墨尔本从事旅游贸易的柳州商人白先生，他说在墨尔本，商铺租金通常也是由业主自定，但商家在租赁前，会向当地的商铺协会请求估价，根据商铺协会的指导价与业主进行沟通，而业主定价也必须参考该协会的指导价，以求长期稳定的合作，大家都认为这样的租赁形式比较公平。

    由此可见，由一个具有公信力的第三方进行公正合理的租金估价，这似乎是缓解高租现象的一个重要契机，而柳州的商业管理公司目前已经在这样运作，并且得到了认可，对缓解高租有明显效果，但对于柳州更多的零散商铺而言，要将这样的商业经营观念普及到每一个商业业主中，或许还需要一段时间。