眼下，柳州商业地产愈发火热，多个商业项目推出了“售后返租”营销方式，且受到了不少购房者的热捧。“售后返租”商业为何如此受购房者青睐，这种销售模式是否有风险？购买时应注意什么？
“售后返租”商业 广受投资者欢迎
近期，部分楼盘通过多种渠道打出“0月供”、“免打理”、“×年回本”的宣传，推出“售后返租”商业。如泰宏百旺都、保利大江郡、恒通恒隆汇和盛天龙湾，就是以售后返租的形式推出其商铺、酒店、公寓等，广受购房者欢迎。
4月29日，保利大江郡1期沿街商铺开盘，共60多间，开盘1个多小时即售罄；随后加推50多间商铺，当天共售出100多间商铺，去化率超九成。目前，保利大江郡2期商铺预约一个多月，预约量已逾百组。同一片区的泰宏百旺都销售情况也不赖，据泰宏百旺都相关负责人透露，商铺一推出即遭购房者哄抢，开盘半年后便销售一空。河东片区的恒通恒隆汇，每次开盘去化率达60%-70%，商业的招商情况也较好，目前招商率约70%。
“开发商青睐‘售后返租’，旨在控制商业的运营管理权，在系统地**好商业发展后，更容易把商业盘活。”天津挚衡天地房地产顾问有限公司副总经理曹庆峰就此做了分析，“返租”商业对于投资客来说，买铺即可收租。有了开发商返租期间的培育后，商业根基已形成，发展前景更好。而开发商也可以迅速把商铺销售出去，回笼资金。
无须担心经营 投资收益有保障
商业面对的客群大多都是投资客，投资客看中的是商业的收益。而返租商业不用业主打理、收益不错，所以受购房者欢迎。
购房者吴先生表示，在货币贬值的情况下，投资股票、保险、基金、黄金等，风险大、收益不太稳定。而投资商铺类型的不动产，虽然也有风险，如开发商“跑路”、商铺不火。但如果是“返租”商铺，就能保值，即使在商铺收益*差的前三年，也能有固定的收入。投资者黄先生认为，返租商铺能促使开发商在招商时更“卖力”，如果招商情况好，在保证返租租金给业主的同时自己还有一份收益。
**投资者何先生在泰宏百旺都购置了26平方米的商铺，总价约124.8万元。按目前月租金168元/平方米计算，26平方米的商铺月租金即4368元，10年后何先生可收获约52.4万元。
业内人士表示，目前商铺租金每年的涨幅为8%-10%，按此推算10年后其月租金将达“9”字头。他在详细对比了每个月收益和10年期银行7300多元的月供，依然决定出手。何先生表示，他投资商铺看中的是未来的发展潜力，在前几年培育期由开发商统一管理运营，业主省心省力，还能有一定的收益。
诱惑确实很大 风险也不容忽视
虽然“售后返租”商业受开发商和购房者热捧，但**早在2001年建设部（现为住建部）公布的《商品房销售管理办法》中规定，开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，**建设部又对“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺**”等为房地产广告明令禁止的内容。对此，柳州佳美房地产经纪有限公司策划总监张超洋认为，部分开发商正是采取偷了梁换柱的做法，开发商不直接运营“售后返租”的商业，交由独立的商业运营公司来经营管理，是打政策的擦边球，有一定的风险。
投资者林先生认为，在看中“售后返租”这一销售模式的同时，也流露出了担忧，“‘返租’期满后，若开发商对商业运营不当，业主将接手一个烂摊子。”
“避免‘返租’期满后，开发商交给业主的是‘死掉’的商业。”天津挚衡天地房地产顾问有限公司副总经理曹庆峰提出，开发商在销售“返租”商业时，需要在项目**之初就对商业做好定位。
投资商业没有***的保障，但总有些规避风险的渠道。广西恒通房地产发展有限公司招商总监林兴俊提醒购房者，投资“返租”商业时，为了降低投资风险，建议购房者选择好的地段、实力雄厚的开发商，开发商自持物业比例应高于50%，且招商情况良好。
【名词解释】
商铺售后返租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金**的一种投资方式。
【链接】谨防商铺变“伤铺”
广西景耀律师事务所律师吴龙州提醒，商业以售后包租、返租、返本形式销售存在五大隐患：
1.开发商可能存在欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。
2.开发商向投资者融到资金或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作在某一环节出问题，会导致资金链断裂，很可能出现烂尾楼。
3.项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。
4.所购商业物业位置不确定，无法办理房屋所有权证。
5.往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。
综上，建议购房者购买类似商业时，要做好前期调研，在合同中对相关事宜约定清楚，尽量选择大品牌、有实力的开发商。
