2012年1-2月，柳州土地市场火热，河西工业三区却在半个月之内有4宗商住地块共525亩相继流拍。偏僻、空旷、污染等都是开发商“看衰”该区域楼市发展的重要因素。然而18个月后，记者获悉，一家外来房企计划介入河西工业三区房地产开发。那么，这会否成功上演“黑马”逆袭？

    【新闻背景】河西工业三区曾被“看衰”

    谈及河西工业三区，从事房地产行业的人多半会感到陌生。河西工业三区北起柳太路，东至西鹅路，南至河西路西延长线，西至和平村，**范围约7659亩，被定位为以工业为主，配套居住和服务功能的新型工业片区。

    近两年，为推进河西工业三区建设，政府陆续推出商住用地，引导开发商入驻开发，但出让情况不如人意。2011年2月，该片区2宗出让面积分别为101.7亩（住宅）和33.1亩（商服）的经营性用地，被柳州市城市投资建设发展有限公司（下称柳州城投）以总价1.578亿元“打包”拍走。仅仅一年之后，河西工业三区4宗地块出让均遭遇流拍，片区的关注热度也由此降至冰点。

    对于4宗地块一并流拍，当时就有人指出，这可能与宏观调控有关，面临“史上*严调控”，开发商暂时收缩扩张计划，确保现金流以度过成交低潮。但河西工业三区4宗地流拍不久，河东便迅速诞下2宗高价地的事实，似乎也印证河西工业三区本身缺乏足够的竞争力才是该区域地块流拍的根本原因。

    业内人士指出，河西工业三区尚处建设初期，周边仅有部分厂房在建，生活配套匮乏。虽然区域内交通状况良好，但相距河西繁华地段仍有一定距离，加上片区工业以机械制造为主，生产过程中所产生的颗粒、粉尘可能会对人体健康造成一定损害。综合多方面因素，开发商普遍“看衰”河西工业三区的楼市发展。

    然而，记者从消息渠道获悉，近段时间一家来自南宁的房企却主动与柳州城投洽谈合作事宜，寄望借此扎根柳州，打造河西工业三区的“**盘”。

    【重磅事件】外来房企强势进驻谋逆袭

    记者辗转获悉，这家勇于“吃螃蟹”的房企是广西宏胤投资有限公司柳州分公司（下称宏胤投资），其母公司已在南宁、钦州和北海先后开发过多个项目，名曰“海伦堡”系列，柳州是其区内拓展的第四站，若此番能与柳州城投成功“牵手”，将是其龙城首秀。

    据知情人士透露，该项目总体**建筑面积约15.6万平方米，预计可建1500~1800套住宅，主要面向在河西工业三区及周边工作的蓝领阶层，由于相关细节尚未落实，所以项目仍处于初期筹备阶段。

    与其他外来房企进入柳州会优先选择优质地段不同，宏胤投资何以**河西工业三区？对此，该公司相关负责人坦言，在与城投洽谈之前，公司高层已对河西工业三区有过充分了解。在外人看来的缺陷与短板，却被他们看到其他片区所不具备的投资前景。

    该负责人表示，河西工业三区的土地出让成本较低，按柳州城投*初竞得地块的成交价格换算，住宅用地的楼面单价仅为692.22元/平方米。在地王频出、地价飞涨的背景下，宏胤投资刻意避开高价地段，一方面便于开发商腾出更多资金用于后期建设，另一方面也确保项目树立价格优势，在楼市竞争中抢占先机。加上柳州鲜有大幅地块出让，百亩以上的“城投地块”还为宏胤投资留足发挥空间，更易打造精品。

    另外，由于河西工业三区预计将吸引入驻企业100家，安排就业人员1.5万人，算上随厂迁入的职工家庭，河西工业三区预计将收纳住户2万~3万人。但目前片区只**建设一个仅提供廉租房和公租房的保障房项目。随着入驻河西工业三区的企业越来越多，片区居住需求将明显增加，面对一个几近空白的市场，楼盘具备坚实的消费基础。

    【业界观点】应以价格优势赢取关注

    虽然宏胤投资信心满满，但同一片区连续4次出现土地流拍的情况，毕竟在柳州还属**，所以宏胤投资的举动也引来不少业内人士的议论。

    天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理刘涛认为，结合当前刚需产品频频脱销的市场现状分析，要想在河西工业三区开发楼盘并赢得关注，首先得确定明显的价格优势。按目前约1500元/平方米的建安成本，项目开发成本约在2200元/平方米左右，意味着即便项目以“4”字头面市，开发商依然保有足够的盈利空间，而且这个价格还未计从现在到项目*终开盘之间至少一年的通胀因素。

    一旦开发商确定走低价路线，户型架构也需随即调整。柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生表示，鉴于消费受众多为在周边上班的蓝领阶层，此类群体存在低龄化、人员流动性大且经济基础相对薄弱等多种特性，90平方米左右的三房、60平方米左右的两房等认购门槛较低的紧凑户型，更契合目标客户的消费需求。因此，开发商应适当减少大中户型的配比，以“快产快销”的营销策略拉动项目销售。

    广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司副总经理吴胜文则指出，欲吸引购房者置业河西工业三区，离不开浓郁的居住氛围和舒适的生活环境，但要实现上述两点，光靠一个楼盘远远不够。从去年2月至今，或恐再遇流拍，河西工业三区竟然再无一宗经营性用地挂牌，严重影响到工业区的配套发展。与此同时，政府还应加大宣传与扶持，动员更多拥有丰富经验的房企进驻开发，以期由点及面，扩大片区楼盘的影响力。

    另外，由于机械制造或多或少将产生空气污染，随着购房者愈发重视养生和健康，开发商未必要在园林绿化的维护上投入大笔资金。出于项目自身的运营压力，柳州佳美房地产经纪有限公司策划总监张超洋建议，开发商需减少运作过程中的负债比，确保拥有足够的现金流以备不时之需。

    河西工业三区  前景值得期待

    采访过程中，只有少数开发商对河西工业三区表现出兴趣。因为按照目前的楼市版图以及“城市向东发展”的政策纲领，远离传统闹市的河西工业三区，并非适宜地产开发的区域。但在记者看来，城市中心的土地日益稀缺，房价水涨船高，越来越多无力承担高额房价却又梦想买房的普通工薪家庭，为了圆梦而向城市外围扩散。

    而人们对于距离的判定标准，也会随着社会经济的发展而不断改变，就像十多年前的河东，经过一系列的政策鼓励，目前已形成集行政、商业、教育和居住于一体的城市新中心。依托工业福利，河西工业三区也有望成为辐射整个河西片区的区域中心，前景可待。