据实地调查,河东新兴项目商铺租价即将冲破400元/月/㎡,赶超柳州五星商圈,这是否符合正常逻辑和经济规律?

河东商铺租市冷热不均 新恒商业还处培育期

    早在2010年,河东商业蓬勃发展,大量的商铺产品层出不穷,仍旧大有供不应求之势,当时的临街商铺售价达到4万/㎡,内街商铺也在2.5万/㎡,新兴商铺售价更是突破5万/㎡,整个片区**租价冲到了250元/㎡。

    时隔三年又重回到大热的河东,我们实地调查了阳光100、九洲国际、盛丰国际、兆安现代城、华信国际、王座、龙城世家、东堤春晓、居上V8、南亚名邸等项目商铺市场的售价、租金和经营业态。

    调查发现,相比2010年的租市,华信国际租价上下都有80元/㎡的活动空间,南亚名邸**价上扬50元/㎡,当年租价黑马阳光100一带飙升得比较厉害,从**租价250元/月/㎡直接飙到380元/月/㎡。而现代城、居上V8也尽显河东风采,租价直追阳光100。新兴商铺如九洲国际、恒隆汇、盛丰国际初登场便爆出250元/㎡—400元/㎡的霸道租价,定位为旅游商业中心的窑埠TOWN更是信心十足。

    由于商铺的地域不对称,造成了商铺租价的不对称。商业中心再贵的商铺有人租,冷清的商铺再便宜也没人要。在较为成熟的华信国际、王座、东方百盛一带,以及居上V8、南亚名邸一带基本很少“空铺”。在阳光100城市广场,则出现了商铺租金的“贫富分化”,与地面一层沿街铺面动辄250-380元/月/㎡的高租金,而且一铺难求相比,部分内街和负一层尚有未出租的铺面,负一层出租较好的一间租到110元/月/㎡,一间50平方米左右的铺面业主打出了2000元/月的价格,折算约40元/月/㎡。更多的业主则选择了宁可空铺,坐等梦之岛进驻升值租金价格。

河东商铺租价将突破400元/月/㎡赶超五星商圈

    据实地调查统计,柳州商业*发达、*成熟的五星商圈的商铺**租金达340元/月/㎡。在成熟度和完善度远远不及五星商圈的情况下,河东租市价格已经接近甚至超过五星商圈的价格。在河东,居住价值的不断提升已经随着市场房价被得以肯定,而其未来的商业价值,也正在备受关注。

    据阳光100相关负责人介绍,窑埠TOWN作为城市会客厅是做所有380万柳州人的生意,以及所有来柳州的游客的生意,是带有旅游价值的商业中心,一般的社区商业是不能跟它去比的。窑埠TOWN未来会不会刷新柳州商业的新高?答案是肯定的。对于窑埠TOWN,市民还是有一个比较高的预期,首先窑埠TOWN不是某个片区商业,它是柳州的新中心新天地,我们完全相信这里的价值以及未来的租金收益,至少是可以达到现在柳州五星街的水平,未来甚至会更高。这个从窑埠一期开盘当天售罄,热销2.3亿就可以看出。

    而恒通·恒隆汇在招商、运营商业上与众不同,目前商铺出售均价为4万/㎡,一楼租金均价为250元/月/㎡,2到7楼租金幅度为50-150元/月/㎡。项目采用店中店直营模式,商铺销售中带返租12年,采取招商先行、统一**、统一运营、统一推广、统一物业、统一管理。据九洲国际相关负责人介绍,一楼沿街商铺均价8.5万/㎡,预计租金为300-400元/月/㎡,二楼均价4万/㎡,预计租金为150-200元/月/㎡,目前一楼租金已与五星商圈持平且略高。

    近日,沉寂已久的盛丰国际,**亮相商铺便对外高喊一楼租金400元/月/㎡,直接跨越五星商圈的租金。据了解,盛丰国际一楼自持物业,层高6米,可做复式店铺,这样既可增大面积,也大大减少了租金的成本。其二楼2.6万/㎡起售,三楼1.8万/㎡起售,这个售价与租金比相对河东片区实际情况,还是在合理范围之内。

    我们不禁感叹,新兴商业何来如此气魄,竟然一开口就要直追五星街的租价?业内人士分析,其*主要的原因是河东作为柳州主城发展方向的核心区域,又是高端楼盘*为集中、城市公配*为优质的区域,再加上项目的精心打造,无疑给投资者更多底气和信心。从河东居住格局的变迁、新迁人口数量的迅速增长,引发出的商业价值提升,已经从近几年河东商铺的租金价值上得以体现。

熬过培育期 真正租价上涨才得以实现

    根据《柳州市城市总体**》(2005-2020),河东即将形成15-25万的高端消费人流。为河东带来数万人的高端消费购买力。然而,在调查中我们发现,实地调查的物业数据相对较低,而由房开提供的数据则相对较高。另外,河东生活配套和商业氛围不足,造成不少交房客户迟迟不肯真正入住河东,整个河东陷入了“商家等住户、住户等商家”的延迟进驻怪圈。伴随人口激发而形成的商铺繁荣,在迎来河东新一轮入住人**发之前,仍然还有一段相当长的时间。

    目前,河东商业正在逐步进入发力阶段,方兴未艾的河东商业,如同当年河南商圈的“造商运动”,也有大量商业项目集中兴建和面市。如今各大商业项目正风生水起地开工建设,秀品天地、中房·文化产业大厦即将扬帆启航,彩虹城·天玺、窑埠TOWN、九洲国际、恒隆汇、乐和广场、盛丰国际已经蓄势待发,各个商业地产项目正在以自己独有的魅力,装点着河东的新貌。

    按照常规,商铺投资要求首付在50%,贷款期限在10年。一般培育期年投资**率为8-10%,培育期为3-5年,接下来为成长期和高速发展期,而收回投资成本时间一般为12-15年。业内人士表示,我们应该客观地看待新兴的商业项目,目前河东新生商业项目还处于培育期,需要充分的培育和养商的过程,只有在完成这个过程之后,真实租价的上涨或许才能得以实现,相信过了培育期后河东片区的商业市场会逐步走向繁华。