中报季开启，A股房企陆续发布半年业绩预告及业绩快报。Wind数据显示，按照申万行业分类，截至8月4日，A股共有47家上市房企披露了上半年业绩数据。其中，28家房企实现盈利，19家亏损；17家归母净利润同比增长，30家同比下跌。

整体来看，上半年在肺炎疫情的笼罩下，房企业绩出现明显的冷热分化，这种分化不仅体现在龙头房企与中小房企之间，也体现在龙头房企和中小房企各自的阵营当中。

以TOP20阵营为例，在47家房企中，保利地产归母净利润同比仅微增1.66%，绿地同比下降10.79%，而中南建设则同比大涨50%-70%。

随着疫情的逐步缓和，房企的销售业绩或可在年内回补。但中金公司认为，营业收入和结转利润所遭受的损失难以从后续的结转中补足，今年房企整体营业收入和利润涨幅收窄的趋势或难改变。

半年业绩分化，阵营内冷热不一

在新冠肺炎疫情波及之下，无论是龙头房企抑或是中小房企都不能置身事外。**一季度，房地产投资、施工、销售等环节均遭到极大冲击，直至二季度行业才逐渐回温，上半年交投市场呈现深“V”型的走势。

整体来看，已披露半年业绩数据的47家A股房企合计的盈利规模，同比下降约4-5成。其中，保利地产、绿地控股及中南建设盈利排名47家房企中的前三位，归母净利润分别为101.21亿元、80.17亿元和19.68-22.31亿元。

然而，与去年同期相比，三家龙头房企的盈利表现却大相径庭。保利地产归母净利润仅同比微增1.66%，绿地同比下降10.79%，而中南建设则同比大涨50%-70%。此外，TOP20房企之一的招商蛇口，上半年归母净利润预期为8-10亿元，同比下降80%左右。

47家房企中，泰禾集团、嘉凯城和泛海控股亏损*为严重，亏损额分别达到14.6-18.6亿元、6.1亿元和3-6亿元，同比下降194%-219%、62%和117%-135%。

房企盈利的大幅下降或亏损，主要归咎于上半年项目竣工和交付延期，因此收入和利润的结转时点后移，导致营业收入、投资收益、利润增长放缓或预期减少；另一方面，由于结转结构的原因，也使得部分房企毛利率出现下滑。

招商蛇口在业绩预告中就表示，自年初疫情爆发以来，公司采取了减租免租，暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少；此外，房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降。

身陷债务危机、亏损严重的泰禾集团则表示，上半年受疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，公司无集中交付的地产项目，仅有零星项目交付结转收入，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。

新浪财经注意到，在前述47家上市房企中，盈利规模增长*快的为津滨发展、沙河股份和天保基建，三家房企均在今年上半年实现扭亏，归母净利润同比增幅达到5倍-10倍。

而盈利规模下跌幅度大的为京汉股份、海航投资和南国置业，三家房企均由盈转亏，其中京汉股份归母净利润同比下降近65倍，海航投资下跌40-50倍，南国置业下跌约15倍。

由此可见，房企业绩明显的冷热分化，不仅体现在龙头房企与中小房企之间，也体现在龙头房企和中小房企各自的阵营当中。

亿翰股份企业事业部副总裁田晶认为，在中下房企阵营中也会有黑马跑出，主要取决于这些房企的土储规模、区域布局以及经营模式。

“不像全国布局的龙头房企，中小房企在单城市的权重可能比较高，非常依赖此前的土地储备和经营模式，比如说是否与这一轮的市场周期特征相符合，尤其是一些在核心城市圈有所布局的中小房企相对会更占有优势”，田晶说。

不过，虽然因为疫情蔓延，上半年不少龙头房企的业绩均受到影响，但是房地产行业中“强者恒强”的马太效应并没改变。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从监测的数据来看，1-7月百强房企实现总权益销售金额同比年去下降1.7%，而上半年统计局全国商品房销售金额同比下降5.4%，因此中小房企整体成交占比在不断缩小。

张波称，“一方面，由于近几年品牌房企拿地的势头更强，加之更强的融资能力，拿地和开发的体量也明显大于中小房企；另一方面，今年受疫情影响，很多中小房企线下营销受阻情况更为明显，品牌房企往往会在线上层面更具优势。“

负债率走高，利润率走低？

根据**统计局数据显示，2020年上半年，商品房销售额达到6.69万亿元，同比下降5.4%，而土地成交价款则同比增长5.9%至4036亿元。受疫情影响，上半年房企整体销售回款下降，但部分品牌房企补地意愿积极，在此情况下，房企平均负债率可能会较年初上行。

疫情高峰（金麒麟分析师）过后，房企拿地积极性提高的原因，一方面与地方政府土地供应规模的增加有关。随着疫情的逐步缓和，地方政府加快供地步伐，尤其是通过推出优质地块，以完成年度土地出让计划。

此外，疫情期间，国内释放出加强流动性的信号，降息降准政策利好下，房企融资环境更为宽松，融资难度缩小且成本下降，均有助于房企缓解拿地的资金压力。

“拿地金额的不断增长对于房企的负债水平会有一定推升作用，尤其是去化速度偏慢的房企，压力会更大“，张波指出。

但同时张波也强调，受疫情影响，今年不少城市在土地层面政策进行了一定放松，包括保证金数额、付款的方式以及分期的时间和比例等，都在一定程度上缓解了房企拿地的先期压力。因此，整体来看，拿地金额的增加对于房企负债率提升效应相对有限。

田晶则预计，上半年的土地宽松政策，主要指向延期支付土地款，对于上半年拿地比较积极的房企，拿地投入资金对负债率的影响在半年报中不会特别明显，要等到三季报或者年报可能才会显现。

此外，由于疫情造成销售业绩受制，部分房企在上半年以出让项目股权或其他增资扩股方式转让股权，从而回流现金缓解资金压力，这将在一定程度上影响房企净利润结构，使得归母净利润出现下滑。

中金公司分析称，上半年，房企利润率整体延续下滑趋势但下行幅度有限。根据中金的测算，多数房企存量项目毛利率低于2019年结算水平，且低权益占比项目陆续进入结算周期，其预计平均毛利率和归母净利润率均呈下滑趋势。

田晶在接受采访时则表示，2017年前房企独立拿地、操盘较为普遍，但随着拿地难度和风险的增加，项目合作已成为不少房企的共识，从这个角度来看，确实会分摊掉部分房企利润。

但田晶也指出，具体利润率情况也要分企业来看，“重点布局大湾区的房企，主要通过旧改方式获取土地，成本较低，因此利润率还可以保持较高水平，而在华东和中部地区布局、主要在公开市场拿地的房企，利润率则会比布局大湾区的房企要低。”

展望下半年，随着疫情负面效应的逐步消化，房企销售业绩的影响或可在年内逐步回补，实际上，部分龙头房企销售业绩已在上半年实现同比回正。但是中金公司分析认为，营业收入和结转利润所遭受的损失难以从后续的结转中补足，营业收入和利润涨幅收窄的趋势或难有所改变。

根据克而瑞数据显示，2020年上半年，除了中国恒大、滨江集团、中国金茂、越秀地产、中海地产、雅居乐、阳光城等房企业绩完成率达到45%以上之外，在其统计的36家房企中，近半数房企目标完成率不及40%。

按照惯例，房企供应主要集中在三季度末或四季度初，上下半年推盘比例为4：6，在上半年销售规模走低的情况下，房企有可能在下半年将冲刺节点提前。

张波对新浪财经表示，在疫情之下各地楼市的热度表现难以让房企降低销售预期，因此众多房企大概率不会调整2020年销售目标，下半年房企的冲刺时点或会从10月提前至三季度末，而且会加大营销力度，尤其在房价层面给出更大优惠，预计在10月后会有所体现。

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