7月8日是小白（化名）订婚的第二天，当天早上8点，小白和未婚妻开始在沧州各个售楼处看房子，终于在晚上8点定下了一套婚房。因为售楼处有位熟人，小白还享受到了折上折，单价低至1.1万元/平方米。

回忆起看房的经历，小白说明显感觉和去年看房的时候不一样了：现在不少售楼处没有原来热闹了，看房的人也都挺冷静的。他调侃，“看起来更像是买房子不是买白菜了。”

沧州相对冷清的市场就像是当下三四线城市的一个缩影。尽管随着疫情的缓解，不少新房市场、土拍市场一片火热的局面经常见诸报端，但这些热闹是属于南京、杭州、深圳、上海的，与绝大多数三四线城市无关。

在多位专家看来，出现这样的分化不足为奇。因为现在住房成交量的影响因素已经不仅仅局限于楼市发展情况，背后的城市发展、配套、就业机会等各方面因素开始综合影响消费者的选择。专家判断，没有产业支持的三四线城市，楼市早晚“崩塌”，疫情只是加速这一进程罢了。

三四线城市新房市场疲软

2020年上半年，房地产市场经历了停摆—重启—复苏的过程。在这一过程里，分化成了不同城市之间的核心关键词之一。

在这场重新起跑的比赛中，回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的三四线城市。据诸葛找房数据显示，从重点监测60城市数据来看，2020年一季度各等级城市跌幅显著，其中一线城市跌幅*小为40.98%，三四线城市跌幅zui大为54.34%；二季度，三四线城市新建商品住宅成交仍在下滑，同比下跌19.81%。

而新房成交量的下滑直接推高了库存量。据克而瑞数据显示，截至5月末，79个典型城市新建商品住宅存量约47734万平方米，同比上升15%。其中，三四线城市同比上升15%。

库存同比涨幅上，日照、宝鸡等城市上升较为显著，平潭同比涨幅zui大，达到156%；南宁环比上升*为明显，环比上涨48%。

对于三四线城市的低迷状态，克而瑞在报告中分析，这主要是因为一线与核心二三线城市在2-3月豪宅和中高端产品率先热销后带动恐慌性刚需和投资客入场；弱二线和广大三四线城市，目前仍是刚需主导型市场，疫情造成了低薪群体大幅减收，继而制约刚需释放。

在中原上海分析师卢文曦看来，不同等级城市之间出现分化，不仅仅是因为疫情，“人才引进”政策是主推作用。他指出，从二季度开始，包括二线城市在内的很多城市都在放宽或者出台新的“人才引进”政策。

“这就像打游戏开外挂，既然大家都开外挂，那先发优势就没有了，就得比拼硬实力。”卢文曦指出，综合来看，二线城市的综合优势肯定要比三四线高，人才进来了，楼市需求就有了，这已经形成了一个闭环。

卢文曦强调，另一个明显的分化现象是三四线城市内部的分化愈演愈烈。“类似于宁波、无锡等处在长三角都市圈范围内的强三线，与绝大多数没有产业支撑的三四线城市之间未来将出现明显对比，没有产业支撑的城市楼市未来是会出问题的。”

正如卢文曦所言，同级别的三四线城市分化已经在加剧。综合克而瑞、诸葛找房数据，湖州、绍兴、镇江等长三角城市成交显著放量，而珠海、无锡、绍兴、唐山、湖州等城市，目前成交已尽显“疲态”。

土地紧随其后遇冷

当三四线城市的楼市显露疲态，与其直接挂钩的土地市场也不可避免的受到波及。

尽管当前融资环境较为乐观，但三四线城市土地市场成交量仍在下滑。诸葛找房数据显示，三四线城市二季度土地成交规模同比下跌17.5%。

与此同时，土拍市场还面临着流拍的窘境。公开资料显示，上半年，保定主城区共6宗地块因故流拍（包含1宗流拍再次挂牌后成交地块）；6月30日，云南个旧市当月**一宗计划出让土地流拍；6月25日，烟台市钟家庄熟化地块流拍；6月22日，郴州市武广片区星云汇南面地块流拍。

与三四线城市的落寞形成鲜明对比的是土拍市场热情高涨。中指院数据显示，2020年上半年全国300城土地出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。其中，杭州、上海、北京、广州四城土地出让金更是突破千亿。

不仅如此，进入二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去，房企拿地热度不降反升。土地成交楼面价、溢价率出现明显上扬，流拍率逐渐走低。

诸葛找房数据显示，6月份土地成交溢价率达到17.16%，达到2020年的峰值；二季度楼面价达到5067元/㎡，同比上涨15.3%，达到自2016年以来的历史**点；4月份流拍率为5.94%，为2020年上半年的**值。

诸葛找房研报预判，三四线城市今年下半年想要整体恢复到往期水平恐难以实现，开发商间的竞争压力将会加剧，或将迎来中小城市房企重新洗牌。

卢文曦认为，因为疫情的关系，一些大房企手里的土储相对足够，所以他们的动作稍微少一些，除非是南京、宁波、杭州这些城市一些比较优质的地块才可能会出手，所以土地市场去化的速度要比去年同期慢一点。“预计下半年的时候，房企会开始加速补仓。”

“但这个时候，城市和地块属性都会影响房企拿地积极性。”卢文曦强调，今年房企会愈加谨慎，不少房企已经重新回到一二线城市去布局，三四线城市想吸引房企就得各凭能力了。

产业是城市发展**出路

新房、土地市场双双遇冷之后，三四线城市的楼市以极快的速度走向了下坡路，如今正在靠政策托底。其中，焦作、莆田、徐州、东莞等城市调整商品房预售条件；南昌、济南、无锡等城市出台下调资金监管要求。

但中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这种方式也许短期内对需求有**作用，但是缺乏基本需求支持的市场是很难有可持续性的。“与其说是三四线城市很难恢复，倒不如说是那些没有产业的城市很难恢复，他们的共性就是缺乏有竞争力的产业支撑，就业机会、医疗、教育等各方面难以和一二线城市匹敌，所以人口流失严重，使得房地产市场失去了基本的市场基础。”

目前我国处于人口红利的下行期，人口出生率整体呈现下降趋势，人口流入已然成为城市人口数量增加的一个重要来源，而城市间人口流动的差距正在逐渐显现。

据中新经纬统计数据显示，2019年广东、浙江人口流入超百万，重庆、贵州、福建等地人口流入约30万，而辽宁、黑龙江、吉林等地人口尚处于流出状态。

“**不能‘头痛医头，脚痛医脚’。”卢文曦直言，不要觉得人口流失了，就出台或者放宽人才引进政策把人才吸引过来了，问题是人才引进来之后能不能留得住？千万不要搞到**还是简单为房地产去开一个口子，做这种事情等于是透支未来，把危险聚集到房地产泡沫里，**是白忙活一场。

“不借助疫情这个机会好好反思，重新做切实**，以后再来一次怎么办？”卢文曦说道，“黑天鹅”事件谁也不知道什么时候会发生，现在只有踏踏实实地搞产业升级才是**出路。“因为产业-引进人才-发展-需求**楼市这是一个闭环，没有产业谈什么挽救楼市？”

柏文喜同样建议，城市若想获得长足发展，现在应该考虑城市发展方向和核心产业的定位，从根本上解决城市长期发展所依赖的核心产业以及基础设施和公共服务均等化问题，让城市发展获得*基本的人口支持。

此外，这次疫情给城市发展敲醒了一个警钟。那就是一个城市的公共管理与服务水平也是一个城市发展的重要竞争力所在，在这方面做的比较好和提升比较快的城市将能在下一轮的城市发展竞争中获得先机和市场青睐。

若想挽救陷入低谷的楼市，道路只有一条，只是这条路走起来需要下番苦功夫。但如果城市能够借此机会走上产业升级的正轨，未来面对的自然是春暖花开的景象。

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