深圳历来是全国房地产市场走势的风向标。近期，深圳太子湾·湾玺等豪宅项目实现“日光”，受到广泛关注。而在个别豪宅项目销售火爆的同时，深圳的普宅市场也明显升温。

那么，在疫情影响仍未完全消散的当下，深圳房地产市场究竟是真火还是虚火？

“煲汤的工夫买了套二手房”

“我第二次看房就定了，从选中房源到签合同，才花了半天时间。”小婷说。4月4日下午，小婷跟男朋友一起，在中介门店与业主签下电子合同，买下了位于深圳福田区御景华城花园的一套 62平方米两居室。至此，悬在他俩心头的石头终于落地。

小婷跟他男朋友计划今年8月结婚，准备买个房子当婚房用。他俩的看房目标很明确：刚需自住，离工作单位不远，区域、配套不错，总价在450万元以内。

今年3月底开始，他们**次看房时，有一套房子价格合适，但不是她太喜欢的户型，但没过多久，就听中介人员说该房源就被人买走了，“速度太快，我觉得挺夸张的。”

眼看着深圳楼市火起来，趁着清明放假期间，他俩开始第二次找房,将目标直接锁定在御景华城花园。

小婷想看的房子，很快有其他购房者定了下来。随后，小婷就在该小区内找其他房源，有一套挂牌价为425万的房子吸引了他们的注意。但由于该房源有租客在租，且租客不愿意让人看房。随后他们参考了同一栋楼相同户型的房源。综合对比，小婷认为该房源性价比不错，跟业主视频沟通后现场就签下了电子合同，*终成交价为428万，比挂牌价多了3万，“没看实际房屋情况就买了。”

加上税费，小婷买这套二居室的总房款为446万元，三成首付约150万，算下来每月还贷约15000元左右，“我出门之前煲了一锅汤，回来后刚好喝上，我男朋友有点恍惚，突然间就买了一套房。”

小婷表示，这房子买值了，到现在也就十几天的时间，该小区相同户型***的房子挂牌价也要445万。

刚需急于“上车”，投资需求“抬头”

为结婚而买房的小婷们，成为3月以来深圳楼市火热的一大注脚。

众所周知，深圳的人口大多是外来移民，平均年龄较低，学历程度较高，具有和很多传统大城市不一样的特点。随着深圳年轻人口大量进入婚育高峰，购房需求进一步放大。

自去年下半年工作地点从成都调入深圳后，李华（化名）一直为在深圳“安家”而做准备。搞定了户口后，眼看着二手房价开启“跳涨”模式，他就开始看房。其诉求很明确，担心未来深圳房价涨太猛，以后想落脚就比较难，所以赶紧“上车”，今年3月，李华*终在深圳湾附近好来居小区选中一套38平米小户型，总价340万。

由于李华在成都也有一套房，因此，二套房首付按50%计划，每个月月供10000多元。他算了一笔账，目前成都的房子出租后，每月可收取6000元租金，这意味着，每个月月供只需要4000元左右，压力不是很大。

“我去看房时，遇到的都是年轻人，都是刚需买房。有一些是年前看了很久，比较犹豫的，疫情后，一看市场行情火了，就赶紧买了。也有一些是因为业主缺钱急售，降价后大家觉得划算就抢了。”小婷告诉新京报记者，她买房当天是清明节，中介本来做好了没客户看房的准备，却没想到**忙得连水都没时间喝。

市场的回暖，也传导到了数据上。来自深圳中原研究中心的数据显示，受疫情影响，2月深圳二手住宅成交量极少，3月出现补偿性上涨，成交量达8008套，环比上升3.8倍。但过户数据与实时成交具有一定的时间差，3月过户的二手住宅，实际上主要还是去年11月到今年1月签订成交协议的房源。

不过，从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，报价指数依然处于较高水平，显示当前业主信心依然坚挺，短期内房价无下降趋势；经理指数也在逐步回升。

分区来看，3月深圳各区成交普遍出现大幅回升，环比升幅均在3倍以上，盐田成交套数环比上升4.75倍至138套，涨幅**。此外，3月宝安成交套数为2089套，成交量居全市首位。

房价方面，3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%。其中，宝安成交均价为65031元/平方米，环比上升1.21%，涨幅**。

“宝安*近房价涨得有点‘猛’”。深圳一位房地产业内人士告诉新京报记者，他于去年9月购买了一套位于宝安区的弘雅花园二期房子，目前该小区同类型房源的挂牌价相比之前已上涨40万左右。

值得一提的是，2月受疫情影响，外地客户普遍面临交通管制，非深户购房占比出现断崖式下滑。随着疫情的好转，3月非深户购房占比回升至18.2%。此外，3月深圳投资客占比为38.01%，比上月上升了0.91个百分点。

“深圳，是全国的深圳。”上述房地产业内人士称，很多人都将投**圳房产看成保值、增值有效的途径。

新房市场回温 豪宅、小户型公寓等均有项目热销

不过，相比而言，论近期深圳楼市的火热，其消息传导至公众的，更多的来源于新房市场。春节后，太子湾·湾玺项目三次开盘的房源均“日光”，引发外界的广泛关注。

网传“土豪戴口罩排队抢购上千万的豪宅”就是由这里开始的。伴随着楼市升温，“天价喝茶费”重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房，随后导致深圳宝安区住房和建设局迅速出手，一旦发现收取“喝茶费”，将暂停网签并查处。

实际上，随着3月份疫情逐步缓和，购房者对于外出看房不再那么恐慌，市场也由冰冻状态升温。此外，开发商开放售楼处增多，多个项目开盘，部分豪宅项目推出少量房源也吸引大量客户目光，带动市场情绪升温，访客指数也出现快速回升。

来自深圳中原的统计数据显示，3月新房住宅网签3152套，环比上涨279.8%，网签面积32.38万平方米，环比上涨279.9%，新房住宅网签量止跌大幅回升至去年平均水平。在此基础上，3月30日至4月5日这一周，网签数据显示，新房住宅共成交818套，环比上升43.8%。

值得一提的是，新房市场内，近期公寓市场也开始升温。据了解，位于深圳罗湖区的佳兆业·新世界大厦于近期开盘，均价约66000元/平方米，为50年产权公寓，其中主打建筑面积20-30平方米小户型产品。该项目虽然面积较小，但买者依旧如云。

“单套房的套内面积10多平方米，总价约150万，大家都抢着买，可见低总价房子多抢手。”小婷感慨道。

业内：升温明显但未“火爆”，并非所有区域都热

“货币政策的宽松，流动性宽裕，导致银行很多支持中小微企业的资金进入了楼市。此外，大家普遍看好深圳区域未来发展，给了市场较大的信心。”在分析深圳楼市升温原因时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

李宇嘉还表示，近年来，深圳各种利好接踵而来，包括粤港澳大湾区、先行示范区，外界对深圳经济基本面进行重估，由此，深圳楼市进入明显上升阶段。除此之外，去年底豪宅税取消后，让整个存量房的流通速度亦明显上升。

不过，疫情之下市场的表现，仍超出了很多人的预判。那么，目前深圳楼市是真火还是虚火？

来自贝壳研究院的一份报告显示，当前深圳整体虽存在升温基础，但市场并未出现网传的“火爆”情况。原因在于，新房个别项目的销售“火热”，不能代表全市场。3月深圳另外上市的3个项目中，除坪山恒大城、福永万科星城表现较好外，光明乐府花园周度开盘去化率不足20%。实际上，深圳新房库存比前两月仍有上升。深圳住建局数据显示，3月末深圳新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8个月，较2月延长0.3个月。

除此之外，从区域上而言，也不是所有的区域都热。据悉，目前真正出现抢房的区域，依然是传统的延续——往西走。但更多的区域，成交并未显示出全旺的局面，比如罗湖、东部、龙岗，市场还相对温和。

链家实际签约量显示，3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增长21.2%，比去年同期下降43%。目前成交量仅恢复至去年3月水平的54%左右，相当于去年12月的71.5%，远没有达到“火热”的标准。

此外，贝壳研究院统计显示，深圳业主预期乐观，但需求端恢复相对较慢。3月二手房新增挂牌均价环比上涨1.4%。存量挂牌房源调价中涨价占比59.3%，明显高于其他重点城市。但客户线下看房热情却没有随之恢复，3月深圳链家二手房带看同比减少51.8%。

由此，专家分析认为，深圳当前房地产市场仍处于疫情后的恢复性自然增长中，成交量比去年仍然较低，尚未推动房价快速上涨。在短期金融宽松的环境下，深圳部分区域、部分楼盘存在着一定的升温苗头，二季度市场将继续复苏。但受制于经济和居民收入影响，下半年市场还存在较大的不确定性。

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