3月27日，记者从自治区十三届人大常委会第十四次会议了解到，《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案）》（以下简称修订草案）已经进入二审阶段，修订草案二次审议稿（简称二审稿）新增不少备受关注的内容。如创新业主大会会议召集、表决方式，明确小区业主大会可以通过互联网召开，可异议表决等。

一些小区在消防车通道沿途设置警示标志、标线，提示严禁占用消防通道停车。

聚焦一：业主大会怎么开？

业主大会筹建，社区和派出所参与

意见：在人大立法调研中，业主代表提出不少问题。比如，业主获取物业管理区域共有部分信息困难；建设单位不配合业主筹备业主大会；业主在筹备成立业主大会过程中得不到指导；业主大会会议召集难、投票难。

实践中，已有个别小区在业主委员会外组建了监督委员会；有个别小区在筹备成立业主大会过程中发生治安案件，建议公安派出所参与筹建工作、协助维持秩序。

另外，有街道办事处提出，修订草案规定的**业主大会会议筹备工作时限太短，难以在期限内完成。

二审稿新增规定：

社区或者村党组织派代表参与组建业主大会筹备组。

业主可以向住房城乡建设等有关主管部门，申请查询物业管理区域内物业共用部位和公共车位数量等信息。

物业管理区域符合成立业主大会条件的，建设单位应当在30日内报告，逾期未报告的，可处1万元以上10万元以下的罚款。

收到建设单位书面报告或者业主联名书面申请后组建**业主大会会议筹备组的时限，由30日修改为60日；筹备组成立后组织召开**业主大会会议的时限，由30日修改为90日。

规定辖区公安派出所派代表参与筹备组。

经业主共同决定，可以成立监督委员会。

创新业主大会会议召集、表决方式，规定经业主共同决定，可以采取异议表决，可以由业主小组推选代表参加业主大会会议并代为投票；规定业主大会会议可以采用互联网方式召开。

聚焦二：如何监督业委会？

业委会委员“**”，**可罚3万

意见：有常委会组成人员和业主代表提出，在选举业委会委员过程中，应当做到信息透明；业委会不能与物业服务企业存在经济利益；应当加强对业委会的监督，对业委会委员缴纳物业费等信息予以公示。此外，对不履职、不作为、违法的业委会，政府应当及时组织换届。

公共收益优先用于补充物业专项维修资金

二审稿新增规定：

规定业委会候选人通过召开座谈会、发放推荐表等方式产生；业委会主任、副主任选举产生后3日内进行公示。

增加两种不得担任业委会委员的情形：即本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域服务的物业服务人任职，或者是本物业管理区域服务的物业服务人的出资人的。

规定业委会应当每半年公示委员、候补委员交纳物业专项维修资金、物业服务费、停车费情况和停车位使用情况。

增加规定业委会委员和候补委员的禁止行为，即“将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保”。

明确业委会任职期间出现作出的决定严重违反法律、法规等情形时，街道办事处或者乡镇政府应当提前启动换届选举程序。

对业委会委员、候补委员违反禁止行为的，加大处罚力度，规定由住房城乡建设主管部门给予警告，并处一万元以上三万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

聚焦三：旧物业不撤怎么办？

旧物业拒不“搬家”，业主可请派出所协助

意见：有居民委员会提出，实践中存在业主大会选聘新的物业服务企业后，原来的物业服务企业拒绝退出物业管理区域的情况，建议增加相关规定解决物业服务企业退出难问题。

一些小区门口设置警示标志、温馨提示等

二审稿新增规定：

物业服务人拒不移交前款事项或者拒绝退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助；物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

聚焦四：剩余车位如何用？

剩余车位，可临时按月向外出租

意见：有立法研究基地提出，修订草案规定“建设单位不得将车库、车位出售给本物业管理区域以外的单位或者个人”，与物权法规定的“建筑区划内，**用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”不一致。还有意见提出，有些单位职工建房项目配建了很多车位，剩余不少车位，若规定不允许出售给物业管理区域以外的单位和个人，建设资金难以回收。

有的小区业主提出，将剩余车位、车库出租给小区以外的单位或者个人不得超过六个月，规定时间太短，不利于剩余车位周转、利用。还有基层部门提出，有些老旧小区配建的车位满足不了业主停车需求，占用消防通道问题难以解决，应当充分利用道路夜间停车。

二审稿新增规定：

物业管理区域内**用于停车的车库、车位应当首先满足业主的需要；用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主。

在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，可以临时按月将剩余车位、车库出租给本物业管理区域以外的单位或者个人。

规定政府应当组织有关主管部门建立停车资源共享协调制度，停车位供需矛盾突出的住宅小区，在其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，住房城乡建设主管部门应当协商有关主管部门提出错时停车方案。

聚焦五：公共收益怎么管？

收益单独列账，挪用收益将处罚

意见：有业主代表提出，小区公共收益监督管理问题多、矛盾突出，特别是在成立业主大会之前，公共收益被物业服务企业侵占情况突出；公共收益应当首先满足对小区的维修、消防安全、电动车充电场所改造等。

二审稿新增规定：

规定公共收益单独列账，50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出；公共收益应当存入银行专户，接受政府监管，并接受业主监督。

对挪用、侵占业主公共收益的行为设定更为严厉的处罚。规定挪用、侵占业主公共收益的，由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门责令限期归还，没收违法所得，并处挪用、侵占金额2倍以下罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任；对未按规定将公共收益存入银行专户的行为，规定由住房城乡建设主管部门责令整改，逾期不整改的，处5万元以上10万元以下的罚款。

聚焦六：专项维修资金怎么用？

业委会7日内未审核同意，由住建部门代维修

意见：有业主委员会提出，消防设施和器材问题涉及业主人身安全，建议简化申请物业专项维修资金程序。也有意见提出，出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，业主委员会不履职的，政府部门应当代为维修，预防可能发生的危险。有业主代表提出，对挪用、侵占物业专项维修资金的行为，应当予以处罚。

消防设施应列为紧急维修的情况

二审稿新增规定：

将“消防设施和器材缺失、破损的”列为紧急维修的情况。

业主委员会未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，县级以上人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代为维修，物业专项维修资金管理机构按照相关程序审核同意后，在物业专项维修资金中直接列支。

在法律责任中增加一条：违反规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由物业所在地县级人民政府住房城乡建设主管部门追回挪用、侵占的物业专项维修资金，有违法所得的，责令退还违法所得，处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。

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