开年以来，进行大规模人事换防、成立绿地香港湾区投资管理公司，绿地及旗下公司动作频频。近日，绿地香港针对原绿地广东事业部员工降薪一事引发广泛关注。

内部业务整合之下，绿地原广东事业部势微。在原广东事业部悄悄走向落幕的背后，市场环境的多变使房企全面整军，以迎接真刀实枪的现金流保卫战。

湾区求变

2020年以来，绿地及旗下公司风波不断。

据多媒体报道，近期绿地香港湾区公司主要针对原绿地广东事业部员工进行降薪，薪资调整后按原薪资六折发放，且免除全部福利。

而此前根据腾讯新闻报道，2月19日，绿地香港控股有限公司颁布了《关于成立绿地香港湾区投资管理公司及相关人员任命的通知》。绿地香港总经理室研究决定成立绿地香港湾区投资管理公司。聘任绿地香港首席运营官侯光军兼任绿地香港湾区投资管理公司总经理，姜忠民、杨建、谢丽、杜福根任新成立公司的副总经理。报道中同时表示，早在2019年下半年，绿地控股旗下广东事业部已并入绿地香港旗下。

绿地广东事业部被兼并，或与其业绩发展不及预期有关。绿地广东成立于2011年1月11日，2011年6月，绿地于广东布局的**项目广州白云绿地中心奠基，入粤六年后，由于区域业绩不佳，绿地派曾任京津事业部总经理陈志华接替绿地集团广东事业部总经理一职，并于当年为绿地广东定下了300亿元的年销售目标。而直至2018年，绿地广东销售业绩也仅为284亿元，并未达到集团的期望。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，绿地这几年广东业务发展缓慢可能有几个原因：“**与绿地近年来因为业务布局多元化以及扩展太快而导致的资金链偏紧、投资拓展能力受限有关；第二湾区是一个市场化程度较高的区域，绿地国企血统造成的之前习惯于与各地政府紧密合作以换取资源的打法，也许在市场化程度更高的湾区布局落地实施中不太顺畅；第三、湾区的房地产市场竞争十分激烈，绿地的产品并无突出的竞争力而在此区域的土储缺乏、这几年的投资能力也不足、针对湾区市场的营销措施也需要调整和提升。”

自身发展缓慢的同时，绿地广东在集团内部也遭遇强敌。2017年，绿地香港宣布首进广东，此后其相继以收购方式相继于佛山、肇庆获得两个大型项目，即绿地拾野川和绿地樾湖国际生态城（宋龙小镇）。同时，绿地香港也提出了更进一步的目标。2018年全年业绩发布会上，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军表示，公司未来在湾区內的发展将会打“产城科研”的组合拳，关注新一轮城市改造，并充分利用好绿地香港对届国际资本市场的优势，未来公司要将大湾区內业务提升至百亿规模。

绿地香港的来势汹汹为绿地广东事业部带来了更多压力。同时，两方布局区域的重合也可能形成一定的内部竞争。目前来看，在绿地对内业务整合中，绿地香港占据了更多的话语权。

新的一年里，绿地仍旧对粤港澳大湾区寄予厚望，在年初接受媒体采访时张玉良提到，正在制定2020年绿地各区域的预算，长三角、珠三角、西北、江浙、山东几个区域公司将是重点。

柏文喜认为，就社会综合治理水平、产业和人口聚集程度与趋势来看，湾区是房企未来布局的重点区域，因此着眼于长期可持续发展的绿地必然会重视湾区，采取措施、加大资源的持续投入努力把市场作大。

而这次业务整合的背后，“授权”或为绿地采取的进一步措施。将粤港澳大湾区业务集中于拥有独立拿地权力的绿地香港，降低内部竞争关系，避免内耗；激发湾区公司业务活力，或为绿地的主要考虑。

绿地湾区求变，与近年来越发复杂的市场环境不无关系，2019年，在地产调控未见放松，金融政策持续收紧的情况下，近年达到规模跃升的多家房企，如阳光城、旭辉、融信等均主动调整组织架构，提出了放权给一线的发展思路。

在易居企业集团雇主测评中心总经理贾春晖看来，企业发展到一定规模之后“精总部，强授权”的趋势将出现，而这种做法既培养了自驱性的区域组织，如区域集团、城市公司，又缩短了决策时间，提高了运营效率，同时利于激发区域公司的积极性，从而快速的拉动企业的业绩增长。

同时贾春晖表示，房企对员工进行降薪可能包含多方面原因，“**企业现金流受到重大影响，企业进行整体降薪；第二企业可能在做人岗匹配，进而对人岗匹配度较低的角色做一定的薪水调整；第三企业或出于优化人才结构的考虑。”

贾春晖认为，降薪不具备普适性。在企业现金流没有遇到危机的情况下，企业不会用整体降薪来对待员工。相反，企业会更注重对核心人才激励机制的不断优化。因此在她看来，当下全面降薪不会成为行业趋势。

危机感升级

在湾区动作频频的同时，绿地集团也在开年即迎来了大动作。

自2019年人事换防后，2020年开年，绿地再度被曝迎来大规模人事调整。据相关媒体报道，此次人事调整涉及绿地半数事业部，其中6人职级由事业总助初级晋升为中级；绿地香港副总候光军，由初级跳升**；西北事业部宿文智，从事业部总助中级调升**。除此之外，绿地对7人进行职位调降，对3人给予6个月考核期，免职7人。

在绿地这一波人事换防中，“业绩导向”是关键词之一。获得晋升的管理人员名单中，至少三位来自于2019年业绩超200亿元的事业部。

虽然频频有业内人士将绿地开年的一系列动作解读为常规操作，但雷厉风行的组合拳透露出当前企业强烈的紧迫感与危机感。

这份危机感，或来源于对当前形势的判断。2020年，在偿债高峰期与销售端受打击的双重影响下，房企现金流管理能力遭受考验。据华泰证券统计数据显示，2020‒2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

而疫情影响下，房企销售端受到冲击。中原地产研究中心统计数据显示，从市场成交量来看，3月上半月全国主要城市网签成交量环比明显复苏，平均上涨40%，但同比依然下调了20%以上，特别是一线城市，网签同比下调25%。

而从真实的成交情况来看，目前市场仅处于复苏状态，中原地产首席分析师张大伟表示，“当下网签数据大部分为开发商为了加快回款而争取春节前的实际签约逐渐进入网签程序。实际来看，3月大部分城市市场成交量的确有所恢复，目前市场已经恢复到了疫情前的40-50%，而且从趋势看，从南到北逐渐复苏，成交量有望在下半月回升。有望接近去年同期的60%。”

长远看，对于行业来说，在“房住不炒”的主基调下，当下地方的政策调控并不明朗。2020年以来，包括驻马店、广州、宝鸡、济南在内的多个城市出现了发布放松房地产调控政策后，对政策进行删除或撤销的情况。因此，目前与绿地一样存在危机感的房企不在少数。

一方面，开年以来，新城控股、碧桂园等房企继续主动调整组织架构，整军应对外部市场环境的变化。另一方面，近期多个房企在业绩会上公布了较为保守的销售目标。3月10日业绩会上，越秀将2020年销售目标定为802亿元，同比增11.2%。无独有偶，同日召开业绩发布会的时代中国，将2020年销售目标定为823亿元，较2019年750亿元的销售目标仅同比增长9.73%。

基于对综合形势的预判，在多位业内人士看来，现金流目前被房企摆在**位。贾春晖认为，今年房企或会更聚焦于主营业务板块，因为主营业务的现金流效率更高。

柏文喜则表示，疫情在短期内造成了突发性的停工停售，影响房企正常融资，加剧了房企的生存难度。同时，疫情的持续会影响后续的市场信心，可能会对房地产行业格局带来深远影响。而目前为应对疫情，房企采取了以现金流为核心、以保生存为中心的开源节流措施，比如压缩各项费用、缩减资本性开支、加快推盘速度和力度乃至在线售房等。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，疫情影响下，房企线下销售行为被推迟导致回款遇阻，叠加房企上半年的业绩诉求，二季度房企竞争会加剧，不排除将出现降价跑量行为。

2020年疫情的突如其来，使行业发展面临更多变数，在变幻莫测的市场环境和更为严峻的形势之下，行业面临更为激烈的竞争。而当下房企业绩至上及放权给一线的打法，不仅预示着房企在为即将到来的激烈竞争整军，也体现了当下房企更为简单直接的思路：要活下来，而且活得更好。

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