开年以来的两个月内，房企对海外发债的热情程度远超去年同期，而普遍较低的利率，又令这场融资热潮的成本大幅缩减。

上周的**一个工作日，央行又发布了今年一季度内的第二次降准举措，宣布对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点；对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，将释放长期资金5500亿元。

央行降准紧随房企海外发债潮之后，似乎预示着开发商们的“阳春”正在到来。不过在债务压顶及三四五线城市普遍降温的态势下，成本再低的融资环境，或许也仅是一解燃眉之急的缓兵之计，而非力挽狂澜的灵丹妙药。

融资潮中汹涌的海外短债

万得统计数据显示，今年1-2月，国内房企债券融资达2484亿元，同比上升36%。与此同时，今年前两个月房企的销售规模却同比下降了20.7%，排名前10位的房企销售额均值为431.9亿元，同比下降18.6%。这两个月内，销售额突破百亿元的房企有24家，而在去年，这个数字是33家。

受疫情影响，今年一季度房企业绩惨淡完全是可预见的，而集体上演的融资潮一方面是为了补充因销售不力而匮乏的现金流，另一方面在各家针对债券发行发布的公告中，“偿还到期债务”仍旧是募集资金用途下出镜率**的词汇。

克而瑞数据显示，受监测的95家典型房企到2020年到期的债务已达5000亿元。而今年3月份的待偿总额约有330亿元。合硕机构首席分析师郭毅认为，房企集中发债的核心原因是偿债高峰期来临时的“借新偿旧”。

而在这场“借新偿旧”的行动中，聚焦海外债，尤其是一年期以内的短债，成为房企融资的显著特点。

克而瑞针对2020年1月发布的资本月报显示，1月份房企境外债发行量为1075.3亿元，同比上升20%，环比上升1066%，境外发债量为历年单月**。进入2月，截至25日受监测房企发行的一年期以内的海外短债数额已经接近去年全年的一半。

同时中国指数研究院的数据也显示，今年前2月房企发行的海外短债规模约合人民币229.5亿元，同比增加了15倍。

为何偏爱海外债？

具体到各家房企，其发行的债券票面利率也均有不同程度的降低。

本月初，中海发行的10亿美元担保债券*终票面利率定在2.375%、2.75%和3.125%。而对比中海这种拥有国资背景的大型房企，而同一时期发行海外债的中梁、荣盛、奥园、正荣等民营企业虽然票面利率较高，但也都介于4.8%-8.75%之间，相较于过去多数都会超过10%的利率，成本已经有所降低。

偏低的利率也吸引着众多房企搭乘这趟海外融资的顺风车。据财经网不完全统计，2月初至3月中旬，已经有景业名邦、正荣、建业、合生创展、佳兆业、中梁、荣盛、奥园等不少于8家房企发行一年期以内的海外债，票面利率均不超过10%，**为8.75%。

郭毅提到，融资成本是吸引房企去往海外发债的重要因素。“目前国内对于房地产融资还处在定向收紧的状态，考虑到均衡财务成本的问题，选择海外发债的企业会多一些。”

同策咨询研究部总监张宏伟进一步指出，近期美联储降息使得美元债的融资成本大幅降低。此外相对国内而言，境外的审批较易通过，而且一年期内的境外短债尚不在发改委的监管范围，无需备案登记，这也使得境外短债的发债时间相对较快。

海外短债审批相对容易，发债流程快，再遇上美元降息，便成了解决房企短期内的燃眉之急的高效手段。

降准之于行业利好有限

不过事情也正在起变化。

在刚刚过去的3月9日-3月15日这一周，克而瑞数据显示在其监测的95家房企样本中，房企共发债11笔，其中境内发行债券172亿元，环比增加37亿元，境外发行债券17.2亿美元，环比增长6.3亿美元。同时，境外债券的发行成本开始升高，8笔债券中有5笔利率超过10%。

而多家房企在境内融资的“胃口”却开始膨胀，上周，万科刚将其90亿元公司债券的**期25亿元发行完毕，进入本周，绿城计划发行的170亿元小公募债券又获上交所受理。

在此期间央行发布的定向降准举措似乎也预示着融资环境将会进一步放宽。新的举措已自本周起正式实施，将释放长期资金5500亿元。

但实际上这已是央行开年后第二次宣布降准，**次自1月6日即已实施，降准0.5个百分点，共释放资金8000多亿元。之后多地土地市场也确实呈现出繁荣态势，如北京一地前两月就收入602亿元；沉寂了一个多月的苏州上周首场土拍就差点迎来“新地王”，苏高新以14.67亿元拿下的青剑湖地块，几近历史**成交价。

但上述地市的火热表象却并非基于房企融资成本的降低。郭毅认为，当前土地市场的火爆更多出现在一二线城市，未必是受大环境整体宽松的影响，而更多是基于三四五线城市集体“熄火”的现实。此前此类城市受棚改降温、二线城市人才引进政策造成的人口虹吸效应影响，整体态势不再景气，对于房企而言，则正是放缓三四线城市脚步、扩大一二线城市覆盖面的时机，因此才出现了企业集中在一二线投资的热潮。

这一趋势造成了企业竞争激烈程度的增加，也反映在了多地土地溢价率的提升当中，但客观上仅是房企投资策略转变的必然现象，而非房企融资环境松动的连锁反应。

郭毅进一步表示，本次降准虽然会令国内货币环境处在持续宽松的状态下，但主要还是基于为恢复实体经济、帮助小微企业渡过困难时期的目的，针对房地产开发领域的收紧状态并未改变，所以房企现阶段依然会面临国内融资难的问题。

此外，尽管央行等五部门曾于2月1日确定了“疫情防控债”这一特殊债券类型可享绿色通道，但该债券主要面向受疫情影响较大的行业，包括批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等，房地产并不在这一范围。观察2月以来成功发行此类债券的房企，其募集资金多是用于与防疫关联较大的业务，如医疗卫生机构的建设等，房地产业务的日常运营则并不在此列。

因此，可享绿色通道的“疫情防控债”自推出后，也仅有中南建设、华发等少数几家房企发行成功。由此可见，一段时期内美联储的降息以及央行层面释放的各项举措，或许客观上会带来融资成本的降低，但并不意味着监管环境会就此放松。要想保全自身资金链安全，广大房企仍需从根本上降低杠杆，而非寄希望于广发债券。

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