随着华润置地的一纸公告，2019年房地产行业TOP10格局尘埃落定，门槛*终定格为2425亿元。
在公众关注的排名之外，销售均价下滑、整体增速放缓、多房企踩线完成目标，成为一梯队房企存在的突出现象。大环境之下，房企盲目冲规模时代正在退潮。能否把握自身节奏、明晰自身战略成为房企能否逆势突围的关键。
后规模时代到来
1月14日，华润置地发布公告称，2019年公司累计总合同销售金额约人民币2425亿元，同比增长15.1%。
公告显示，华润置地2019年销售额与龙湖集团持平。综合多家上市房企公告与中指研究院、亿翰智库等多家行业机构披露数据来看，2019年，房地产行业形成了碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、华润置地以及龙湖集团的TOP10格局。
同时，2019年，TOP10房企门槛进一步提升至2425亿元，较2018年提升近两成。
与2018年相比，TOP10房企增速明显放缓。据亿翰智库统计，2018年TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为35.4%，而2019年,这一比值降至15.0%，降幅超过20个百分点。
从其中的个体表现来看，TOP10房企中，仅融创、中海、新城控股、世茂、龙湖维持着超20%的同比增速。而排行前三位的头部房企，其销售增速均为个位数。
上海中原地产分析师卢文曦表示，从今年统计局发布的前十一月数据来看，2019年房地产企业整体规模有可能将再创新高，目前房企整体出现的增速放缓需要分类来看，头部房企达到了一定的体量与规模，基本不可能继续维持高速增长。而2019年融资环境的收紧，使刚刚经过规模跃升的中型房企，需要暂时休整，以规避市场风险。
对TOP10房企来说，后规模时代正在缓缓到来。
行业趋势背后
除了规模增长变慢，2019年，TOP10房企中，企业销售均价下降、擦线完成年度目标也渐成趋势。
据财经网统计，TOP10房企中，4家房企销售均价出现同比下降，其中TOP5房企中包含3家。TOP10房企中，除未公布销售目标的碧桂园外，仅两家房企年度目标完成度超过110%。一家为2019年积极并购扩大规模的世茂房地产，其年度目标完成度为124%，另一家则为年度目标完成度为110.2%的龙湖集团。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从**统计局的数据看，市场总体稳健，但对房企来说，市场降温造成的客观压力也确实存在。销售均价、目标完成度、增速放缓，其实都一定程度上反映出当前房企存在的压力。
在卢文曦看来，当前大环境下，房企扩张的难度在增加。做好自己，注重发展质量、不把规模扩张放在**位，适当发展多元化的房企才能活得更好。
龙湖集团，就是一个“做好自己”的样本。在市场降温的大环境下，以110.23%的目标完成度位列TOP10房企增速第二名的龙湖集团，签约金额、签约面积继续保持稳定增长。2019年，龙湖签约金额为2425亿元，同比增长21%；签约面积为1423.8万平方米，同比增长15%。
同时，在实现销售的49个城市中，龙湖在22个城市入围当地市场前十，5个城市签约金额超百亿元。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。长三角区域签约金额超800亿元，西部及环渤海区域签约金额均超500亿元。
尽管大环境瞬息万变，龙湖始终坚持着自己的步调，这就是其保持业绩稳增的内在逻辑。
“稳健”植入基因
在龙湖的发展历程中，不难看出，“稳健”二字，已植入龙湖的企业基因。
1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元投资级优先票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，年期之长、票息之低，在行业内处于**地位。
公开资料显示，龙湖集团已经连续四年借贷成本低于5%，而远低于行业水平的借贷成本，与其稳健的财债结构息息相关。近十年来，龙湖始终将净负债率控制在60%之间。2019上半年，龙湖平均借贷成本仅为4.56%，净负债率仅为53%，同时，其有息负债中，一年内到期债务为137.6亿元，仅占总额的9.8%。其现金短债比为4.22，反映出其较强的偿债能力。
同时，为提升自身抗风险能力，为未来业绩增长创造新引擎，2017年以来，龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务等四大主航道业务协同发展的战略布局，
2019年，龙湖住宅开发板块外的三大航道也都各自开花结果，商业运营方面，仅2019年12月，就有位于上海、杭州、南京、合肥的5座天街开业；截至2019年，龙湖冠寓以八万间开业规模处于行业领跑状态；龙湖智慧服务也取得了历史性突破进展，2019年新进45个城市，实现管理面积翻番和业态丰富度的全方位扩展。此外，龙湖还积极布局养老产业，探索业务创新方向。
在市场需求减弱，观望情绪增强的市场下行期内，以高周转驱动企业规模增长的路径渐难走通。在瞬息万变的市场环境中，只有持续保持稳健的企业，才有实力走得更远。
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