拿地：谨慎拓储回归一二线，
收并购补充土地资源
拿地规模：拿地态度趋于理性，拿地金额小幅增长
图：2018年、2019年百亿代表房企拿地金额、拿地面积及拿地均价情况
百亿企业拿地金额总量略有回升，拿地均价有所上涨。
2019年，50家百亿代表企业的拿地金额总量同比增长5.7%，达到20796.3亿元，拿地面积为41012.3万平方米，同比减少5.5%，受拿地城市结构变化的影响，拿地均价同比增长11.9%至为5070.8元/平方米。
图：2018年、2019年各阵营百亿代表房企拿地金额均值、拿地金额与销售额比率
百亿企业拿地态度总体趋于理性，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。
2019年来，房地产调控政策保持收紧态势，对流向房地产行业的资金监管继续从严，百亿企业的投资态度仍然维持谨慎。50家百亿代表企业拿地金额均值同比小幅增长5.7%至415.9亿元，拿地金额占销售额的比重为27.7%，同比下降3.7个百分点。
千亿以上阵营企业的拿地总量虽略有增长，但拿地态度依然保持谨慎，其中3000亿以上阵营企业在2019年的拿地金额均值为1165.2亿元，同比增长5.2%，拿地金额占销售额比值下降1.8个百分点至22.1%，1000-3000亿阵营企业的拿地金额均值同比略增1.1%至458.5亿元，拿地金额占销售额比值下降7.6个百分点至29.9%。
千亿已经成为房企规模的分水岭，500-1000亿阵营企业仍在加速突破千亿门槛，为保证未来销售规模的升级，该阵营企业的拿地热情**、拿地金额均值增长幅度*·大，也是拿地金额与销售额比值出现增长的**阵营，拿地金额均值同比增长38.4%至233.0亿元，拿地金额与销售额比值增长4.9个百分点至36.4%。
300-500亿阵营企业的拿地金额与销售额比值**，与去年同期基本持平，达到42.5%，拿地金额均值为153.2亿元，同比增长17.7%。
100-300亿阵营企业的拿地态度明显冷却，是**拿地金额同比减少的阵营，拿地金额均值为91.5亿元，同比减少12.4%，拿地金额与销售额比值也下降10.3个百分点至38.7%。大型房企在拿地方面维持理性态度，中间梯队的房企扩张意愿明显拿地力度增强，而部分小型房企在土地拓展方面则依然面临压力。
拿地城市：布局回归一二线，城市群中热点二线成为焦点
图：2018年、2019年百亿代表房企拿地权益面积结构分布
百亿企业转向聚焦一二线城市，三四线城市占比减少。
2019年，多家房企提出聚焦一二线策略，50家百亿代表企业在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比，分别增长0.2、6.1个百分点至3.1%、50.1%，二线城市占比过半数，三四线城市的新增权益面积占比则下降6.3个百分点至46.8%。
图：2018年、2019年百亿代表房企新增权益面积分布城市
百亿企业拿地集中于长三角、中原、成渝等主要城市群中的热点二线城市，三四线城市增量所有回落。
2019年，长三角城市群土地市场热度依旧，50家百亿代表企业的新增土储权益面积达到7608.9万平方米，占全部新增土储权益面积的23.8%，位列首位，其中杭州、苏州、南京等热点二线城市的新增权益面积均超过480万平方米，常州、南通等三四线城市的新增面积也超过400万平方米，南通的新增土储同比增长明显。京津冀城市群的新增土储权益面积出现增长，同比增长29.9%至2251.5万平方米，占全部新增土储的7.0%，其中天津的新增土储权益面积近900万平方米，同比增长达73.1%。
此外，重庆、昆明、太原、郑州、西安等城市群中的中心城市仍是百亿企业的拿地重点，重庆的新增土储权益面积**，达1188.9万平方米。
拿地方式：招拍挂合作意愿减弱，收并购动作频出
图：2018、2019年各阵营百亿代表房企招拍挂拿地权益金额总量及权益比例
百亿企业在招拍挂市场的合作力度有所减弱。
2019年，50家百亿代表企业在招拍挂市场的新增土储权益金额均值为300.2亿元，权益比例均值为82.3%，较去年同期增长2.5个百分点，部分拿地意愿较强的企业，通过合作拿地的方式快速扩张，以推动销售额的快速增长。千亿以上企业的合作拿地力度稍有减弱，其中3000亿以上企业在招拍挂市场的新增土储权益比例均值为86.1%，同比增长3.5个百分点；
1000-3000亿企业的比例均值为80.6%，同比增长4.0个百分点，其中旭辉、招商蛇口及世茂则保持着较低的权益比例。中间梯队的房企则更倾向于以合作拿地的方式扩张布局；
500-1000亿企业合作拿地力度*强，其招拍挂市场新增土储权益比例降低至74.7%，禹洲、宝龙的招拍挂市场拿地权益比例较低，合作力度增强；
300-500亿企业、100-300亿企业的招拍挂市场拿地权益比例分别同比降低1.6、5.9个百分点至86.3%、79.0%。
图：百亿代表房企收并购金额前20城市
百亿企业收并购仍聚焦热点二线城市。
2019年，百亿代表企业收并购金额占拿地权益金额的比重为10.7%，同比减少5.2个百分点。长三角、成渝城市群仍是百亿企业收并购的重点区域，其中杭州、成都、苏州的收并购金额均超过100亿元，西安、武汉、昆明等城市收并购金额也超过50亿元。
部分企业紧抓时机，通过收并购获取优质土地资源。
2019年，房企收并购频发，收并购的对象中不乏老牌房企的身影，分食巨兽的场景不断上演。
其中世茂的收并购力度加大，收购万通、明发、粤泰等房企的地块或项目股权，上半年通过收购获取的土储面积占新增土储总面积的60%，收购项目数量达到20个，总金额近200亿元；融创持续发力收并购，获取项目及地块数量近40个，总金额近300亿元；绿城、佳兆业等百亿企业也积极通过收并购来获取优质项目。
旧城改造、产城融合、文旅地产等仍然是百亿企业拓储的重要渠道。
万科在广州、深圳、福州、佛山等多地成功签约旧改项目，中铁建于安阳、唐山、广州等地投资棚改、旧改项目，获取低价土地储备；越秀推进“轨交+物业”策略，收购三个项目获取轨交物业总建筑面积超300万平方米；碧桂园签约湖北咸宁温泉旅游城项目，获取建设用地面积约28万平方米；恒大、融创、星河控股等企业也在旅顺、江门、南沙签约文旅项目。
资金：海外发债明显增长，
行业偿债高峰悄然已至
2019年，房地产行业资金监管从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。
1-11月房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速自5月开始呈小幅下降趋势。面对收紧的政策环境，房企应未雨绸缪，做好资金安排，防范现金流风险。
资金来源：海外债规模同比增长32.2%，信托融资规模基本持平
图：2019年房地产行业境内公司债、信托及海外债发行情况
融资环境先松后紧，债券及信托融资规模上半年保持较高水平，下半年融资规模明显回落。
2019年初，房企融资延续2018年底回暖趋势，年初融资出现了“小阳春”，3月房地产信托融资规模超千亿，4月海外债券发行规模高达808.3亿元，为全年**值。
5月银保监会重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
7月**发改委发布《**发改委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时多家信托收到银保监会的窗口指导；8月银保监会下发64号文，坚决遏制信托规模无序扩张。
受多重政策影响，8月房企海外债融资规模为166.1亿元，环比下降68.6%，信托融资规模自7月至10月连续下降。
图：2018年、2019年百亿企业公司债、中期票据和海外债券发行情况
百亿企业海外债发行规模同比明显增长，境内公司债发行规模同比小幅增长，房地产行业信托融资规模基本持平。
2019年，百亿企业海外债券发行规模达4544.9亿元，同比增长32.2%；境内公司债发行规模为2174.0亿元，同比增长21.3%，增速大幅下滑；
中期票据发行总额达385.0亿元，同比下降58.4%。据用益信托网统计，2019年，投向房地产领域的信托金额总规模为9785.7亿元，同比微增5.7%。
图：2019年百亿企业境内外主要渠道发债规模、成本按阵营划分情况
行业总体融资成本保持稳定，大型房企与经营稳健的国企融资优势明显。
从整体融资成本变化来看，2019年百亿企业在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率与去年大致持平。
在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。
千亿以上企业债券发行规模占比较高，其发行的海外债券占百亿企业海外债券总发行规模的74.9%，3000亿以上企业海外债券占比为27.2%。千亿以上企业在公司债、中期票据和海外债券方面的利率仍处在较低水平，而同期的100-300亿企业公司债融资成本在7.2%以上，海外债券融资成本在11.0%以上，300-500亿企业的海外债券融资成本也处于较高水平；
部分百亿企业在2019年成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业部分公司债券票面利率在3.6%以下，万科、中海、华润及龙湖等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。
融资创新：房企ABS融资规模小幅提升，供应链ABS成为主流
图：2018年、2019年房地产ABS发行规模与结构
2019年，房地产ABS产品总发行规模2880.0亿元，同比增长3.3%。
其中供应链ABS发行规模共计1565.0亿元，同比增长29.7%，在房地产ABS发行总规模中的占比从2018年的43%提升至54%。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中，如碧桂园、恒大和万科三家房企2019年共发行供应链ABS约500亿元，占整个供应链ABS规模近三分之一。
ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，未来，伴随着我国房地产行业由间接融资向直接融资转变，ABS在房企融资中的重要性将愈加凸显。
资金风险：偿债高峰期到来，加强管理防范财务风险
图：2020-2024年房地产行业债券需偿还规模
2020-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。
2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资；目前，大部分债券逐步进入还款期。2020年，包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元；
到2021年，这一规模将超万亿至10496.2亿元，其中公司债需偿还规模为4438.8亿元，海外债偿还规模为3174.3亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7350亿水平。
未来，房企应量入为出，科学控制投资节奏，同时构建更为多元融资体系，防范偿债风险。
业务：聚焦地产主业，
强化业务协同
图：2019年百亿企业部分多元业务示意图
2019年，百亿企业回归聚焦主业、围绕主业开展多元协同业务。
受融资环境偏紧和市场下行影响，百亿企业调整经营策略，如万科在2018年年报提出收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘；恒大表示在多元化布局上已全面完成，近5年内不会再涉入其他更大的产业；远洋坚持聚焦主业，回归开发；奥园提出做强主业做大产业的发展思路，同时注重各业务之间的相向发力，进一步加强其协同效应和内生效应。
围绕城市运营与居民美好生活，百亿企业积极布局物业服务、商业地产、文旅地产等领域。
百亿企业在物业服务领域的积累和耕耘已进入收获期，2019年保利物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务接连登陆港交所；碧桂园服务、万科物业通过收并购和成立合资公司拓展物业服务业态。
百亿企业借助资本市场拓展商业地产，如招商蛇口成立房托基金，注入商业物业资产；宝龙、世茂计划分拆商业地产业务上市；碧桂园文商旅签约湖北咸宁温泉旅游城；融创收购成都环球世纪会展旅游集团，文旅板块再添重拳产品。
百亿企业借势科技新风，探索新业务。2019年，5G、人工智能、物联网等技术掀起新的科技浪潮，百亿企业紧跟科技迭代趋势，通过房地产数字化、打造科创园、投身科技行业、投资科创企业等多种方式积极参与地产+科技，以技术推动行业效率变革、质量变革和动力变革。
如碧桂园与LG合作共建智慧城市，推出“广东智美云创”平台；万科全面主动拥抱科技变革，构建数字万科，打造不动产科技平台；世茂发布AI智慧社区——世茂天越&天鹅湾AI智慧社区，通过业务和管理的数字化，优化企业产品服务，提升企业运营效率。部分房企积极投身科技行业，如碧桂园积极布局机器人业务，致力于成为一家高科技综合性企业；恒大借助收并购和合作打通从整车研发制造、动力总成、动力电池、智慧充电到汽车销售的全产业链布局。
部分房企发挥主业优势，布局科创园，如万科试水科创园，推出万科首府科创园；华润旗下产业加速器——“润加速”落地前海桂湾。
部分房企则投资科创企业，如绿地瞄向高科技行业，2019年6月投资了智能平台科技公司涂鸦智能、视觉识别企业厦门瑞为技术等4家科创企业。
展望：机遇与挑战并存，
多策并举稳增长
展望2020年，在宏观经济下行压力犹存与行业调控政策以稳为主理念的基调下，房地产市场有望保持平稳中有调整，调整中有结构性行情的态势。
同时，受益于城镇化推进、居民生活水平提高和城市更新加速，行业中长期发展空间仍然广阔。对房企而言，千亿成为行业规模的分水岭，行业集中度也将进一步提升，如何在奔跑中保持稳健而行，在更大的挑战中寻求机遇，将是未来发展的重要命题。
抓住城市结构性机遇，择机扩大布局及收并购优质资源。当三四线城市热度减退，回归一二线成为百亿企业接下来的主题，热点城市群中的二线中心城市仍是未来拿地的重点。
一方面，对冲击规模的中小型房企而言，可适当关注深耕区域周边规模大、人口多、经济强的热点城市，扩大布局、分散风险；另一方面，部分小型房企受制于资金和开发能力有限，其进行项目转让或寻求合作的意愿较为强烈，房企可结合自身资金情况择机以并购合作等方式获取优质资源，扩大市场影响力。
深挖协同业务空间，增添企业发展动能。在城镇化推进及消费与产业升级的带动下，产业、商业、文旅、城市更新等领域未来市场迎来较大发展空间。房企可抓住存量运营机遇，择机进入相关业务领域，增加企业的发展新动能。
对于部分中小房企，在扩大主业规模的同时，应适度推进“专而美”特色业务发展，打造出更具特色的独特竞争力，从而实现弯道超车。
推进精细化管理，实现房地产数字化。行业已进入全面竞争时代，运营效率将成为百亿企业决胜的关键。
房企可充分利用5G、物联网、人工智能、大数据、云计算等技术，加强与第三方房地产科技机构合作，加速推进从开发、销售和招商、运营到服务等全产业链的数字化、系统化、可视化与智能化，以数据驱动科学决策、业务创新、企业变革。
提升财务弹性，拓融资控负债。随着金融监管趋严、融资渠道收缩，以及债券集中兑付期的来临，如何科学进行资金安排，提升财务弹性成为关乎生存的关键。
大型房企在保持融资渠道与成本优势的基础上，可适度提高资金流动性，同时应避免盲目多元化带来的资金链压力；中型房企需提高资金使用效率降低项目去化风险，关注自身各项财务指标红线，平衡好规模扩张与资金安全的关系；部分中小企业融资面临较大压力，未来可通过合作或转让项目等方式降低杠杆率，以保障持续稳健的经营。
现金流、高价地与布局单一风险仍需关注。
房地产企业仍要警惕三大风险：**，在集中偿债期的资金兑付压力下，部分激进扩张、负债高企的企业应加强现金流管理，缩减投资开支，以加快销售回款和加大融资力度作为稳健发展的重要支撑力，否则现金流将面临失控风险。
第二，在限价限购等调控政策背景下，未来高价地块的开发与去化难度将升级，将加剧企业的运营风险和资金风险。
第三，部分布局过于集中的企业，尤其三四线城市的市场与政策调整带来的去化风险将加大，区域型企业应优化城市布局，平衡区域市场调整带来的市场风险。
（免责声明：本文为转载，对于本文内容我们致力于保护原作者版权，转载仅为更好地传播信息，别无他用。如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢）
