拿地扩储，一直是房企发展不可回避的命题。土拍市场风云变幻，既会有迭起的热潮，也会有冷清的时间节点。

近月来，部分城市的土地供应力度仍在加大，但年关将至，房企基于资金等因素的考虑，总体上对拿地的态度较为谨慎。于是，土地市场快速向“买方市场”转变。

11月22日下午，深圳迎来了年度重磅土拍，揽金127亿元，既有中海50.3亿夺地，又有五矿地产46轮竞价迅速占位，看起来人气似乎很足。然而，相比于今年6月份的“世纪土拍”，其“遇冷”的实质就显露了出来。

此前6月份，在深圳一场土拍上，30多家开发商到场竞拍，持续3小时，期间秒速到达223亿的封顶限价，5宗地块都受到热捧。但11月的深圳土拍，热门的龙华、光明地块均只有不到10家房企参加，坪山坑梓地块、大鹏地块更是鲜有问津。

这是土地市场趋向冷淡的一个缩影。

1-10月，国内房地产开发投资额，虽累计同比增加10.3%，但相比1-9月增速回落了0.2个百分点。而房企土地购置面积1.84亿平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，下降15.2%。

量与价的下跌，说明房企谨慎的拿地策略仍在延续，市场上底价成交、流拍的现象频现。

据乐居财经不完全统计，11月份，北京石景山区古城南街东侧地块、广州南沙横沥岛地块、苏州高新区科技城青山路东地块、杭州江干区彭埠单元B/R-14地块等，成交金额均在20亿以上，但都以底价成交。

在乐居财经统计的成交金额10亿以上的26宗地块中，底价出让的就有10宗，占比38.46%；溢价率低于10%的有8宗，剩余的地块中，也仅有3宗地块的溢价率超过20%。

“低溢价”成为常态，流拍现象也逐渐增多。合富研究院数据显示，以大湾区为例，10月份，大部分土地参拍房企明显减少，对比过往动辄十几或二十家企业竞拍的市况，目前多数土地参拍企业数量在5家或以下。整个10月，包括广州、佛山、珠海等在内的多个城市，土地的流拍比例都超过了5成。

11月份，全国范围内，温州瑞安、徐州沛县、佛山顺德、惠州惠城、深圳坪山、郑州北龙湖、呼和浩特等，都有流拍的现象出现。这其中，并不乏优质地块。

如深圳坪山坑梓地块，就因未见竞拍者而流拍。该地块位于坪山区坑梓街道，土地面积4.92万平方米，建筑面积为22.14万平方米。该地块起价23.85亿元，**限制地价34.58亿元，竞买保证金约11.93亿元，普通商品住房入市**均价为30450元/平方米。

从整个大环境来看，今年下半年以来，国内严控地产融资的政策密集出台。7月份，银保监会对银行和信托机构的房地产融资规模，提出了额度控制要求；11月份，央行货币政策报告中，依然强调不将房地产作为短期**经济的手段。

管控政策限制了房地产信托融资、海外发债和银行融资，企业们的资金压力相较以往，有明显提升。在这种情况下，开发商想更多地依靠加速去化，来回笼资金。

但今年“金九银十”成色不足，即使是在大湾区，也面临着一定的去化困境。从合富研究院录得大湾区有推新的59个板块的去化率来看，大部分区域偏低，其中有30%的板块整体去化效率在3成甚至以下。

在此情况下，“以价换量”成为了部分房企回收现金流的重要方式。

乐居财经发现，由于降价促销的实行，10月份许多房企的销售均价有所下跌。而统计局数据显示，10月份70大中城市，就有17城新建商品住宅价格环比下跌，比9月份增加了5个城市；二手住宅销售价格方面，70个大中城市二手住宅销售价格下跌城市，也由9月的28城增至35城。

价格的下降，确实换来了“量”上的突破。前十月，国内商品房销售面积13.32亿平方米，增速今年以来**由负转正，同比增长了0.1%。

然而，融资渠道的收紧，挤压了房企的资金空间，即便加快去化，也没有从根本上，缓解他们囊中羞涩的困境。这促使房企进行“开源节流”，一方面拓展融资渠道，另一方面，面对出现的投资机会，也会精打细算，思虑再三。

在土拍市场，除了资金因素之外，房企还要对地块的种种出让条件进行权衡。

近来挂牌出让的土地，限制条件并不少。如前面提到的11月份深圳土拍，5宗地块就都采用“双限双竞”的方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

出让条件的加持，使得房企的容错空间进一步收窄，他们中的一部分，也转向了土地成本较为低廉的旧改市场。近来，华夏幸福、远洋、招商蛇口，均有旧改布局的动作。

从另一个角度讲，土拍市场的低迷，对于现金流充裕的房企来说，则未尝不是一个拿地窗口。“危”与“机”的转化中，龙头房企将进一步占据优势，“强者恒强”的趋势依然延续。

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