房地产市场降温态势在土地市场引发连锁反应，近期各地土拍市场高溢价率频出的火爆场景已难再现，从整体看，全国土地市场降温现象已经明显出现。

“底价成交”频现

中原地产研究中心的统计数据显示，十一后各地土拍不断，尤其是华东地区多个城市接连出让土地，仅10月10日-11日两天，南京、无锡、苏州等城市就有20余宗地块入市，但“底价成交”频现，土地市场透出阵阵凉意。

按照热点地块前50宗情况计算，共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交，而此前9月份的情况为40%左右。

在成交地价**的50宗地中，溢价率超过50%的地块只有1宗，溢价率超过10%的只有11宗，均是年内**纪录。

10月10日，南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块，总起拍价为85.33亿元，*终土地均顺利出让，共揽金88.63亿元，其中有5幅地块以底价成交。

作为曾经的楼市“二线四小龙”之一的南京市，今年上半年的土地市场一度十分火热。比如，在4月30日，南京市国土局一举挂出8幅地块，成为今年以来单日出让地块*多的**，共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让，当日揽金76亿元，其中6块宅地全部达到**限价，进入竞自持阶段。

今年7月3日，南京下半年的首场土拍顺利举行。其中，南部新城G32地块经过129轮报价，被金茂地产以51.5亿元竞得，楼面地价达到了29705元/平方米。

但仅仅过了3个多月后，南京土地市场的凉意就如此明显，这也是近期以来各地土地市场的一个缩影。

在上半年高溢价地块频出的苏州，10月10日苏州高新区出让7宗土地，其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地，*终成交总价20.62亿元，其中不乏底价成交地块。

10月10日，无锡出让4宗主城区优质地块，其中有3宗以底价成交，另一宗地块溢价率也仅1.31%，当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日，无锡锡山区1宗宅地入市，被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

此外，10月8日，宁波江北区的1宗商住地，以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日，河南郑州出让3宗住宅用地，均以底价收场，分别被保利和融创竞得。

“凉凉”成因不一

显然，与今年上半年的土拍情况相比，“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

据克而瑞数据显示，今年前三季度，全国土地成交溢价率15%，与上半年溢价率相比累计下降3个百分点，与去年同期相比也降低了3个百分点。整体来看，在第二季度市场热度达到高峰后，第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。

据上海易居房地产研究院数据显示，2019年1-9月份，重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米，同比增长7.5%，增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中，64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米，同比下降7.9%，该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

同策研究院相关负责人表示，从各级城市土地市场表现看，土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点，二线溢价率也不足10%，三四线城市溢价率仅为14%，市场热度不高。不过城市间的表现也有差异，如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主)，缺乏优质地块，一旦有优质地块入市，市场反响并不俗。而二线城市溢价率大幅回落，则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响，这些外因持续作用之下，二线城市土地市场或难在短期复苏。对于三四线城市而言，未来销售预期不佳的迹象已经显现。

预期降温持续

土地市场转凉的行情下，房企是逆势而上，还是持币以观?

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年上半年房企补货的意愿是积极的，尤其是中大型品牌房企，在重点城市的拿地势头不弱，上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市，均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下，房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化，土地降温的态势还将持续。

张波认为，在四季度收紧的预期下，房企年末资金链吃紧，热点城市的土地溢价率也明显走低，许多北方城市将会迎来停工期，新开工面积增速难有亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎，尤其是对于核心一二线城市的高价地块，已有“无人问津”的现象。如果严厉的调控政策持续，后续土地市场溢价率有望继续走低，流标的可能性也会增加。

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