随着7月份的到来,各房企开始陆续晒出上半年销售“成绩单”。根据克而瑞研究中心测算,2019年上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。1-6月,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比仅微增4%。

在这个行业基本面下,却隐藏着一个有趣的结构性变化。TOP100房企的权益金额门槛为85.5亿元,门槛增幅为5%;TOP50房企权益金额门槛217.8亿元,门槛增幅6%;但TOP20房企权益金额门槛为489.4亿元,较去年同期出现下降。

亿翰的测评报告也显示出相同的结论:房地产头部企业因基数过大而增速放缓,位居第二梯度的房企则更加积极进取,对规模诉求*为强烈,业绩增长颇为强劲。根据该机构的数据,房企TOP30门槛值相对来说上升*为明显,同比增速接近三成。

另一个有趣的现象是,资本市场几乎与房企销售增长表现出惊人的一致性。在TOP30房企中,TOP10房企销售增长放缓,股价整体表现稀松平常。而介于TOP10- TOP30之间的房企,销售增长显著**,今年以来股价涨幅颇为抢眼,我们不妨把这类房企称之为“新一线房企”。

新一线房企,可简单视为第二梯队房企中的高增长绩优股。首先,这类房企具备持续的业绩高成长能力,因为房地产行业对规模与成长的逻辑永远不会变。其次,在核心区域拥有充裕的优质土储,足够企业3至5年的正常开发所需,具备业绩爆发的潜力。另外,新一线房企还必需有畅通的融资渠道、成熟的运营管控体系、完善的治理结构和充分的激励制度,为业绩持续高增长保驾护航。

在专业投资者看来,新一线房企具备高成长性、高弹性特征,更具长期投资价值。从2019年以来的股价表现来看,以龙光地产(03380)、新城发展控股(01030)等为代表的新一线房企,依然是资本市场追逐的热点,获得资金青睐。

根据克而瑞的行业排名,龙光地产2019年上半年销售额位列TOP200第25位,行业排名持续上升。这已是龙光连续数年保持业绩持续高增长。2018年,龙光地产事项合约销售额约718亿元,同比增长65.4%,实现营业收入441.37亿元,同比增长59.4%;核心利润76.55亿元,同比增长65.7%;物业销售毛利率35.6%,核心净利润率17.3%,稳居上市房企前列。

尤其是,龙光地产2017、2018年ROE分别为30.6%和31.5%,而在过往八年中,在ROE超过20%的房地产公司中,仅有龙光地产一家。

花旗研究报告指出,作为粤港澳大湾区的龙头标的,龙光地产颇具前瞻性的长期战略及核心竞争优势,其80%以上土储货值超前布局在大湾区内经济高增长区域,区内土储货值高达5000亿元以上,平均土地成本不到每平米4000元,低于平均售价的三分之一,盈利能力长期**同业,为地产行业**。

6月28日,兴业证券研究报告指出,龙光优质的土地储备还将持续给销售规模增长提供动力,2019年的销售额将大概率超过年初制定的权益目标人民币850亿元的目标;花旗此前预测,龙光未来有可能上调850亿元的2019年销售目标。