上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示,5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃,延续了"小阳春"的热度,但整体地价涨幅收窄明显。这表明热度虽在延续,但已经减弱。而二线城市作为“小阳春”的主力,其土地的量价虽仍在上行,但幅度均在收窄,这表明热度虽在延续,但已经减弱。易居研究院研究员王若辰表示,在当下仍较严厉的政策环境下,预计未来几个月40城地市将有所降温。

  5月土地市场持续回暖

  报告显示,2019年5月,40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米,环比增长10.4%,已经连续3个月环比增幅为正;同比增长38%,土地成交回暖较明显。而1-5月,40个典型城市土地成交建筑面积20243.9万平方米,虽然同比下降5.5%,但降幅继续收窄。

  土地出让金方面, 5月,40城土地出让金增加明显,出让金收入为2633.7亿元,环比增加5.1%,同比增加73.1%。1-5月,40城土地出让金收入10305.1亿元,同比增加11.6%,增速为2019年来**转正。

  分城市来看,2019年1-5月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海,土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。杭州和重庆土地出让金同比下降明显,降幅分别达到19.3%和18.1%,主要由于2018年两城地市火热,基数较高;武汉和上海同比增长明显,分别达到68.7%和47.2%。

  从价格来看,5月40城土地成交均价为4878.4元/平方米,同比上涨17.2%,涨幅扩大2.4个百分点;环比上涨1.9%,5月份地价上涨趋势虽仍有所延续,但环比涨幅已经明显收窄,难以持续快速上涨。成交溢价率方面,40城市平均为17.5%,环比上升2.6个百分点,同比下降2.2个百分点。

  一线城市量升价跌,二三线城市量价齐升

  5月,4个一线城市土地成交建筑面积为261.6万平方米,环比增长137.1%,同比增长406.9%。6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米,环比下跌5.8%,同比下跌2.7%,已经连续维持6个月环比和同比双双下跌,并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米,创2015年10月份以来的新低。2019年5月,一线城市土地成交建筑面积增大,主要原因是土地供应量有所增加,但深圳已经连续4个月无土地成交。

  二线城市方面,5月土地成交建筑面积为3729.3万平方米,环比增长3.4%,涨幅明显收窄;同比增长41.9%;6个月移动均价4723.3元/平,环比上涨5.6%,涨幅收窄,同比上涨12.4%,扩大3个百分点。

  三线城市5月土地成交建筑面积为1087.4万平方米,环比增长23.5%;同比增长8.7%。6个月移动平均成交价为2542.1元/平,环比上涨20.4%;同比上涨34.3%。报告称,三线地价涨幅扩大明显主要是来自无锡和东莞两个强三线城市,而多数弱三线城市的地市并未出现明显升温。因此,5月份三线城市的地价异动更多为样本内部的结构性原因,而非普遍性的三线城市地价上涨。

  土地市场降温信号已发出

  虽然从报告数据综合各项指标来看,由于受“小阳春”影响,5月份40城土地市场继续回暖。但是总的来看,5月40个典型城市的地价涨幅已经明显收窄,说明热度已经开始减弱。

  分城市来看,5月份,由于土地供应量有所增加,一线城市土地成交量增长明显,但地价进一步下跌,并创2015年10月份以来的新低。按照2018年11月至今的地价走势,在当前仍较严厉的政策环境下,未来几个月一线城市地价或将继续下跌。

  二线城市土地成交面积及地价在"小阳春"的余热下仍有小幅增大和上涨,但增速回落,涨幅收窄,预计后续上行乏力,下半年地市或将有所降温。特别是一季度厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较明显,已经引起了中央的高度关注。

  而三线城市方面,随着棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场,将在2019年持续降温。

  附:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;22个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;14个三四线城市:扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

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