4月份,上市房企年报季接近尾声。去年蜂拥登陆港股的房地产物业服务企业,也在近期陆续公布了2018年的成绩单。

《每日经济新闻》记者梳理发现,彩生活、新城悦、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务等港股上市物业服务企业均已披露年报。截至目前,在A股和港股上市的物业服务企业已达14家。仅今年3月份,就曾创造一周内连续2家物业服务企业上市的记录。

从上市物业服务企业2018年的数据看,营收规模都在增长,其中绿城服务营收规模**,达67亿元。值得关注的是,物业企业间营收差距较大,部分物业企业营收还不到4亿元,和头部企业差距很大。

值得注意的是,今年一季度,14家上市物业服务企业中,股价涨幅超10%的就有13家,有5家涨幅超30%。

“商品房开发速度已经放缓,但龙头企业在物业行业的跑马圈地却正在路上,物业服务行业的内部整合节奏将明显提升。”有业内人士分析认为。

“房企派”物业公司加速扩张

2018年,不少物业服务企业的业绩可圈可点。净利润大都持续增长,营收不断增长也带来净利润的同步提升,由于物业企业受政策波动影响很小,收入来源相对稳定,也成为房企多元化的重点突破点。

以碧桂园服务、绿城服务、保利物业为代表的TOP10企业,管理面积已全部跨越“1亿平方米”大关,且增长速度较快。

如碧桂园服务,其近4年的在管面积数甚至从194个增至840个,在管面积由1.6亿平方米增长至5.05亿平方米,在管面积复合增长率处于高位,尤其第三方管理项目承接量,保持高成长。2018年碧桂园盈利达到9.3亿元,也成为当年港股市场上*会赚钱的物业服务企业。

此外,2018年雅生活服务也实现了8亿元的盈利,彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。

伴随业绩的提升,资本市场对物业服务行业的认可越来越高,企业受到的支持也显著增加。

中海物业、雅生活、彩生活、中奥到家、嘉宝股份、南都物业等上市公司,借助资本力量,均有较大收并购动作。

不过,在港股上市的物业企业中,浦江中国是**出现净利润负增长的企业。年报显示,浦江中国净利润由2017年的0.36亿元减少约27.6%至2018年的0.26亿元。其营收规模也在上市物业企业中垫底。

分析上述物业企业的增长路径,不难发现一个特征——TOP10物业服务企业的母公司均为房地产企业。

以关联地产开发业务、承接自身项目等方式发展物业服务,使得TOP10物业服务企业在营业收入、净利润、管理面积等方面,能够超出其余的港股物业企业约3~4倍。

以碧桂园服务为代表,凭借碧桂园集团的开发规模的增加,其业务增长迅速,2018年在管面积达5.05亿平方米,股东应占利润为9.23亿元,比2017年同期增长5.22亿元,涨幅达129.8%。

同样,永升生活服务、新城悦等也受益旭辉、新城开发业务的增长,实现管理规模和营收大涨,受到资本认可。

再如目前平台服务面积**的彩生活(11.22亿平方米),公司合约管理总建筑面积5.54亿平方米,合作面积3.19亿平方米、同盟面积也达2.5亿平方米。

新城旗下的新城悦,截至2018年12月31日,在管面积为42.9百万平方米,较2017年末增长18.2%。而其在管面积项目有71.7%来自于新城系,28.9%来自于第三方(2017年这一比例为27.8%,第三方业务拓展略显乏力);在服务收入上,新城系项目贡献率为78.1%,第三方贡献率为21.9%。

凭借母公司的强大依托,TOP10物业服务企业从资本市场收到的预期也比较好,估值水平相对较高。

据《每日经济新闻》记者统计,物业服务企业的市盈率大部分在20倍以上,部分企业达到30~40倍的估值,主板上市的物业服务企业平均估值也达到了27.6倍。

例如碧桂园服务,2018年估值接近400亿元,已经超过地产股前20强的市值水平。

据统计,14家上市物业服务企业中,2019年**季度股价涨幅超10%的就有13家,有5家更实现了超30%的涨幅,其中新城悦、永升生活服务、中海物业涨幅超过50%,新城悦股价涨幅更达110%,颇为亮眼。

成本与效率成阶段性考题

业绩和估值之外,得益于房地产企业旗下公司的身份,物业公司还可直接成为房企项目的社区服务商,获得更多的资金和项目资源。

“社区服务商借助房地产企业丰厚的资源,在资本市场能够获得更多的融资支持。”相关业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出。

而随着资本的注入,龙头物业企业可以借此通过收购不断拓展社区服务管理规模,快速提升市场占有率。

如新城悦,截至2018年底,其在管项目为200个,较2017年末净增加23个,在管社区已覆盖全国23个省、自治区和直辖市。

上述业内人士指出,2017年~2018年,业内规模扩张成为社区服务商寻求快速成长的主要方式之一,收并购规模持续扩大。但竞争模式分为显性、隐性双线模式。

显性模式主要由资金充裕的品牌社区服务商为主,以收购、联合收购、股权合作等模式获取实际管理项目来扩大管理面积,加速全国化布局;

隐性模式主要由以平台搭建模式见长的社区服务商为主,通过平台服务、智能化设备的输出,联动中企业的用户增值消费市场,提升企业平台的注册用户与活跃用户。

的确,随着小型社区服务商的市场竞争更加激烈,生存艰难使他们或被收购,或联合抱团。

不过,安居客首席分师张波指出,在目前行业中,被收购兼并的社区服务商大多是小型企业,资金供应不足,营业收入处于亏损状态。收并购后“新东家”将提供大量人力、物力、财力来努力扭转现状,这势必会增加扩张成本。

“而且规模快速扩张会使管理半径过大,可能导致管理效率降低。此外,收并购双方的文化价值差异存在较大变数,从人员配置到管理再到企业价值观念,需要长时间的磨合期。”张波认为,物业运营属于轻资产运营模式,能够把ROE做到较高水平。所以在行业的整合阶段,会越来越考验企业对人均管理效率的提升,必须要充分利用社区服务平台以及科技产品,提高服务品质、减少成本开支。

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