对于房企而言，* 具说服力的一句广告语应该是“与银行关系良好”。毕竟，与银行的亲密度直接关系到其融资成本、融资效率，也关系到房企在如今楼市的“低温期”能否保持竞争力、甚至是能否活下去。

    《证券日报》记者查阅近期披露的上市房企2018年年报发现，多数房企都对其与银行的合作关系进行了描述，还有部分房企披露了银行贷款、债券等不同融资渠道的财务成本。毫无悬念的是，定价可谓“良心价”的开发贷在融资产品价格比拼中胜出——部分房企的贷款成本低于5%。此外，房企的公司债券成本差异较大，个别房企的成本高达9.5%，超过了信托融资成本，由此可见其发债的受欢迎程度较低。

     房企“傍银行”

     年报中数百次提及银行

    了解应该一个行业* 好的方式，或许是观察其产业链下游的相关动向。

    《证券日报》记者查阅上市房企年报发现，多数房企都在年报中数十次甚至是数百次“@银行”，对其与银行的合作关系进行了描述。

    例如，福建省一家上市房企的年报全文中，共有253次提及银行，相关内容包括持有银行股权的分红和公允价值变动、融资结构和利率水平、授信额度及使用、购买银行理财情况、银行承兑票据等方面。该公司强调，“与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，间接债务融资能力强，金融机构授信额度充裕”。

    某注册于广西省的房企虽然仅仅在年报中34次提及银行，但除了上述业务合作外，该公司的部分指标选择与银行对标。例如，该公司与信托公司合作成立有限合伙企业，其中优先级合伙人仅获得固定收益，而收益率上限则是“预计不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍”。

    某总部位于广东省的上市房企年报显示，其一年内到期的银行长期借款共有30笔，合计金额1.71亿元，该公司去年全年实现归属于母公司所有者净利润8.57亿元，较上年同期增加7.06亿元，增长468.84%。“银行”二字，在其年报中出现了高达97次。

     房企多渠道举债

     开发贷保持“良心价”

    从总量上来看，2018年，房企与银行的“亲密度”还在加深。

    央行发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2018年年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末减少0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点；保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速下降3.1个百分点；个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速下降4.4个百分点。

    从过往的数据来看，部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行支撑，对于龙头房企和上市房企而言，银行或许依旧是其* 大“金主”。当然，对于很多中小型房企来说，银行借款已经不再是其2018年*依赖的途径，发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做的。事实上，目前披露年报的上市房企之间也存在差别。

    四川省一家上市房企虽然在年报中强调，该公司与“十三家总行级的银行战略合作，获得的银行授信总额合计844亿元”。但是，该公司2018年仅使用授信额度258.97亿元，剩余未使用授信额度为585.03亿元。同时，该公司去年“新增获得25亿元公司债、14亿元中票、50亿元短融的批文；发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债50亿元、2.5亿元美元债”，上述新增融资规模合计也达到了176.1亿元，规模直追其使用的银行授信。

    从价格来看，开发贷也是“真心便宜”。重庆一家房企披露，其2018年度银行贷款成本在5.2%-5.39%之间，期限在3年-12年之间；其发行的公司债券的融资成本为6.3%。上述总部位于广东省的房企2018年的长期银行借款的融资成本也仅在4%-5%之间。

    而从上述总部位于福建的房企的情况来看，其他融资方式的成本明显较高。该公司表示，2018年的主要融资方式为银行及信托等金融机构融资、债券融资。截至报告期末，公司房地产业务融资余额为39.39亿元，其中：通过2015年公司债融资而使用于地产的资金余额为5.60亿元，该公司债票面年利率于2018年8月26日由5.1%上调至7.6%；通过信托贷款而使用的资金余额为5亿元，年利率9.9%；通过金融机构贷款而使用的资金余额28.79亿元，综合年利率4.91%。

    另有房企年报也显示，其融资期限较长的银行贷款的融资区间在4.9%-5.635%之间，而公司债券的融资成本高达9.5%，甚至明显高于其信托融资成本（8%）。

    《证券日报》记者同时注意到，贷款基础利率LPR（贷款基础利率，LoanPrimeRate简称LPR）目前保持在4.31%附近（此前长时间保持在4.3%），该指标是基于报价银行自主报出的* 优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，部分龙头上市房企显然能够达标“* 优企业”，其执行利率不高于4.31%。事实上，对于商业银行来说，这样的开发贷价格已经可以说是成本价，甚至是“倒贴钱”。毕竟，部分商业银行目前仅智能存款产品的利率就已经达到了4.3%，中小银行理财产品的收益率更是达到了5%。

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