3月5日，国务院总理在2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

      值得注意的是，“落实城市主体责任”与2018年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”紧密呼应。

      业内认为，2019年可能是楼市调控*“百花齐放”的一年，各城市调控将会有松有紧、力度有大有小，但目标只有一个——“三稳”，即地价稳、房价稳、预期稳。

      那么在2019年，“更好解决群众住房问题”到底如何与城市主体责任“连接”起来，完成“因城施策”这一重要的房地产政策指示？从“自上而下”演化到“以下为主”的过程中，“因城施策”又将对房地产市场产生怎样的实质性影响？

      全国两会期间，多位全国人大代表和全国政协委员在接受《每日经济新闻》记者采访时，表达了对“因城施策”的看法。

      质量增长为重因城施策是必然

      我国房地产行业经过近20年的高速发展，已进入“换挡期”。**统计局数据显示，2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%，相较2016年的22.50%、2017年的7.7%，继续减速，房地产行业动力呈现放缓之势。

      全国政协委员、房天下董事长莫天全向《每日经济新闻》记者指出，“稳楼市”才能创造有质量的增长，过度强调增长，并不利于房地产市场的整体健康与平稳发展。

      全国人大代表、58同城CEO姚劲波也表示，“保障城市的房价稳定”是房地产发展的重点之一。“在稳定房价的基础上，才能同步完成稳地价、稳预期。”

      全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安直言，市场越单方面管控，可能越背离市场发展需求。根据市场环境，因地制宜地管控与平衡，是更为明智的管理机制。

      实际上，当前房地产市场面临“两极分化”，即一线城市房价短期内非理性上涨，三四线城市仍有“去库存”压力。“既不可无视风险搞‘一刀切’，也不可失去管控底线”已成为房地产行业人士的共识。

      在这样的背景下，“因城施策”成为政府和行业的必然选择。

      因城施策即精准调控有利楼市健康发展

      《每日经济新闻》注意到，“因城施策”一词**出现在2016年政府工作报告中，“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

      “因城施策”的本质到底是什么？

      莫天全认为，“因城施策”就是根据城市自身的特点开展有针对性的微调，用以保证楼市健康稳定增长。

      其核心在于，调控需要结合不同城市的自身房地产市场特点，不同城市在调控角度的变化、调控方式的差异，以及调控力度的松紧等方面存在差别，“简而言之，各地的调控有着地域性的特点，更有精准化的要求。例如广州调控适度放松了‘限商’，商办类地产的高库存随即得到了明显缓解，这没有动摇市场的稳定行情，而且更好保障了区域房地产的健康发展。”莫天全表示。

      姚劲波指出，由于夯实城市政府主体责任，地方调控的灵活度会大大增强，不同城市的调控手段会呈现明显差异。

      林龙安也认为，“因城施策”是让城市的调控更灵活，有的城市能通过控制房地产的过**动，保证经济稳定，获取良性发展；有的城市也可以鼓励房地产与当地经济结合，促进城市整体发展。

      “因城施策的***成效之一，就是能让房地产逐渐回归市场规律，有利于长期平稳发展。”林龙安表示。

      的确，在近两年的“因城施策”调控中，2018年70个大中城市商品住宅销售价格波动缩小，全国房价涨幅已趋于平稳。住建部2018年7月公布的棚改政策，则释放了“去库存任务初步完成”的信号，成绩明显。

      限购底线要守住应谨防失准与短视

      进入2019年，“更好解决群众住房问题”“城市主体责任”等新提法，在姚劲波看来，仍是在坚持“房住不炒”、完善长效机制的基础上，强化和落实“因城施策”，体现房地产调控核心不变。

      “所以根据当地实际情况，进行有针对性的微调，而非大面积的政策放松是合理的。”但姚劲波强调，在“限购”这一需求维度，政策的放松要更为谨慎。

      “因城施策”调控的底线是“限购不会彻底放开”。莫天全也表示，“房子是拿来住的不是拿来炒的，住是民生*基本的保障。限购的基础是以保障大家居住为前提，这应该是会长期执行的政策，中国房地产市场永远是一个调控市场。”

      林龙安则指出，在限价体系内，政府仍然需要严控涨幅，避免市场的大起大落。

      此外，姚劲波还建议，在关注大环境变化的同时，也要更注意中微观环境的变化。不但要关注短期调控效果，还要结合长效机制考虑对未来的影响，要“应势而变”。

      林龙安直言，调控容易产生的问题，就是对于本地市场趋势出现“失准”判断，而由此导致调控放松过快或不能及时作出调整。所以需要城市对本地市场要有更准确、敏锐的了解，并且要关注城市之间的传导效应，以及全国行情的变化。

      对此，林龙安提出具体建议，目前许多二线和新一线城市，抓住机遇，加大人才公寓的建设投入，为城市的长期发展储备人才，这是值得提倡的。在一二线城市就应该适当加大经适房、人才房的落地，有利于人才的居留和城市的发展。

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