今年，房企们度过了一个冷清的春节。

    房地产研究机构克而瑞的研究报告显示，春节两周（1月28日至2月10日），44个重点监测的城市成交量同比下降14%；三四线市场更是不容乐观，成交量跌幅高达23%，成交量同比腰斩的城市不在少数。

    在购房刚需不断降低，投资需求快速增长的背景下，买房这一行为更具弹性了。

    西南财经大学中**庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的研究报告显示，2008年至2017年这十年间，被调查的城镇地区新购住房目的中，刚需由69.7%下降到46.4%，投资需求由19.6%上升到37.6%，改善需求变化不太大。

    何时购房，越来越像一道算术题。

    根据2017年中**庭金融调查的数据，全**庭住房拥有率为92.8%。家庭住房拥有率，指的是拥有住房的家庭占全部家庭的比例。

    换句话说，作为一个中国人，家里没套房真的要算少数群体了。

    而且，2017年城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，越来越多的城镇家庭不只有一套房子。

    拥有的房子多了，就很有可能会导致住房的闲置。

    不过目前，中国还没有住房空置率的统计标准和官方数据。

    **电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

    西南财经大学中**庭金融调查与研究中心（CHFS）将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

    通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2017年城镇地区住房空置率为21.4%。据此估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。

    二、三线城市的住房空置情况更为严峻。2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和 21.81%，远高于一线城市的16.8%。

    因为是按照统一口径进行计算，即使**值上存在出入，但住房空置率上升的趋势是明确的。

    从趋势上看，2011年至2017年，一线城市的住房空置率略有下降，二、三线城市上升明显。尤其是二线城市，住房空置现象比三线城市更加严重。

    该研究称，在2015年至2017年间，二三线城市商品住宅销售大幅度上涨，但三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。

    至于一线城市，新增住房与人口增长基本相当，但有1.4%的家庭被拆迁，所以住房空置率有所下降。

    没办法，一线城市的吸引力向来很大，这体现在教育水平、就业机会等方方面面。吸引的外来人口多了，空置的房子必然更少。而这些外来人口，很多都来自于二、三线城市。

    多年来，一线城市的房价被推向一个个**。在这之后，购房政策逐步开始收紧。有些人眼看着钱快攒够了，买房的资格又没有了。

    但幸好，新一线城市开始了人才争夺战。像西安、南京、武汉等多个城市，人才引进政策一轮轮加码，被吸引而来的人们竞相落户买房。

    结果，这些热门城市的房地产库存也降下来了。

    据统计，2015年至2017年期间，西安、杭州、武汉等地已经取得预售许可证但还未销售出去的新建商品住宅面积下降超过60%。

    硬币总有正反面，几家欢喜几家愁。因为新一线城市的吸引力，多是相对于三、四线城市而言的。

    统计局公布的40个大中城市住宅销售情况显示，三线城市住宅销售面积在2016年进入快速增长时期，2017年涨幅开始明显超过一、二线城市。于是，开发商更积极地在三、四线甚至级别更低的城市大量购置土地。

    但对于有些城市而言，根本不需要建那么多楼。尤其像是遵义、泸州、南充等中西部城市。

    数据显示，2016年1月至2018年7月期间，泸州人口净流出78万人，但住宅的库存却多出了1145万平方米；遵义人口净流出178万人，住宅的库存却多出了568万平方米。

    这么一看，或许在接下来的一年里，三、四线城市的楼市还将延续开年的低迷。

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