近日，贝壳首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在北京指出，因城镇化进程带来的区域人口变动将使得中国房地产有* 后一波增量红利，同时“房住不炒”将是未来很长一段时间内的政策底线。

    杨现领是在参加中国发展高层论坛热点前瞻沙龙期间接受记者专访时给出了上述观点。

    杨现领指出，当前中国城镇化正处于快速发展期后半段，城镇化率为58.5%(2017年)，略高于世界平均水平(54.8%)。高城镇化率一直是发达**的典型特征，一般在80%左右，日本高达90%以上。根据联合国预测，中国城镇化率会在2019年达到60%，2030年达到70%。

    他进一步解释称，城镇化率翻译过来，2018至2030年对应的城镇人口增量超过1.9亿人。2亿左右的新增城镇常住人口是一个巨大的增量市场。可以说，2019至2030年的10年时间对于房地产而言是一个关键时段，也是中国城镇化的* 后一波房地产增量红利。

    这新增的2亿城镇人口将如何流动？杨现领预计，由于不同的地理区位和发展基础，地区发展不均衡是中国城镇化的长期特征，也是*主要的特征之一。

    2000至2010年，可以说是“一江春水向东流”，城市人口流动的主方向为从中部、西部向东部城市流动；2010至2018年的人口流向类似，还是“东边日出西边雨”，但东部城市人口增量有所减少，中西部城市人口有明显的人口回流特征，人口增量分布倾向于均衡化；2019往后的10年，预计城市人口流动将打破东西梯度格局，向区域多中心方向发展。

    从政策层面来看，杨现领直言，无论今年的宏观经济政策如何宽松，房地产领域都不会出现方向性的宽松政策，目前所谈到的因城施策、长效机制、地方试点等都是基于“房住不炒”的政策底线，而这个底线将维持十年甚至更长时间。

    “房住不炒”如何理解？在杨现领看来，有三个理解维度。

    一是在住房作为个人消费品和投资品之间的平衡上，由原来的投资性需求* 大限度地往消费品的需求上转移，也就是回归居住的本质。

    而回归居住的本质，实际上就是要求土地供应、人的需求增量、住房需求的增量以及人口的流向之间协调发展，也就是人、房、地之间达到一个匹配关系，这一点极为重要。

    二是从地方政府和房地产的关联上，从之前的对土地的过度依赖，开始逐步转向让房地产回归行业自身发展规律的轨道上。杨现领说：“**我们也看到了，地方政府开始通过更多的融资取代发债等等，但是如果房地产还是地方政府财政收入、经济增长一个很重要的支柱和依赖的话，这个转变就很难完成。”

    三是从整个宏观审慎、金融稳定安全的角度来讲，过去很长时间里，土地是金融资产，而现在要从金融资产的回归到土地本身，这样一个性质的转变就是土地不能再作为地方政府加杠杆的一种重要方式。

    “‘房住不炒’的这个底线会坚守的，所以到**为止，地方政府也不太可能会出现非常大的政策放松，这是非常明确的。”杨现领再次强调。

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