1月21日，**统计局发布的《2018年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。商品房销售方面，在严厉的调控政策和相对悲观的市场预期下，2018年商品房销售数据再创历史新高。商品房销售面积达171654万平方米，比上年增长1.3%。商品房销售额高达149973亿元，增长12.2%。

      从2018全年的各项房地产主要指标来看，均创下历史新高。业内分析人士认为，虽然市场呈现降温态势，但依然出现积极的信号。而从商品房销售数据来看，*近几年一直表现为持续攀升的态势。这意味着在新型城镇化节奏依然加快的情况下，购房需求仍然强劲。

      房地产开发投资同比增长9.5%

      从房地产开发投资完成情况来看，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

      从官方公布的数据来看，2018全年房地产开发投资总体在高位运行区间，明显好于预期。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此类投资数据与当前房地产市场调控和调整有所背离，这也从侧面说明，供给端依然亢奋。从这个角度来看，虽然有各类降温态势，但在开发投资这一指标上依然有积极的信号。

      从房地产开发企业土地购置面积来看，2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

      从同比数据来看，企业依然有积极的补库存导向。严跃进认为，土地购置数据和实际观察的情况略有差异。各类市场中确实存在很多土地流拍现象。对于此类矛盾的现象，一个很重要的解释就在于各地供地规模在增加，但是部分土地性价比不好，所以会流拍。尤其是限价土地和配建项目土地，基本上市场不认可。

      房地产开发企业到位资金方面，2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

      从到位资金数据看，表现相对较好。严跃进分析认为，部分房企或加快了销售节奏，适当进行降价，资金面会有所改善。此外，随着降准效应的显现和直接融资等方面政策的**，部分房企资金上的改善程度也有所体现。从市场周期角度来看，很多企业资金压力还是会被认定为偏紧，至少在2019年上半年会表现相对保守的姿态。

      房地产开发景气指数方面，12月份房地产开发景气指数为101.85，比11月份回落0.09点。

      商品房销售再创历史新高

      商品房销售方面，在严厉的调控政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持了正增长态势。

      **统计局数据显示，2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。

      从商品房销售数据来看，*近几年一直表现为持续攀升的态势。在严跃进看来，这是非常积极的信号。他认为***的逻辑在于新型城镇化节奏依然加快，城镇化背后的购房需求仍然强劲。

      另外，从商品房单月销售情况来看，中房网从2018年以来的销售数据分拆后发现，12月份商品房销售面积达23050万平方米，销售额为20465亿元。相比11月份分别出现48.83%和50.54%的升幅，均属于2018年内单月成交**点。

      库存方面，商品房待售面积继续减少。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。

      据中房网粗略统计，2018年12月末商品房待售面积已处于近39个月**值。如果单从住宅待售面积来看，该数值已经处于近51个月低点。严跃进对此分析认为，虽然待售面积走势和预期一致，但下跌的速度越来越放缓。总体来看，2018年基本进入到了去库存的尾声阶段，部分城市库存到了“跌无可跌”的状态，后续依然会有继续反弹的可能。进入2019年，随着供应项目增多和销售数据相对下滑，类似待售面积数据有望见底反弹。

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