“目前，刚需呈现下滑形势，总体经济的情况决定人们购房能力或者是换房能力的下滑”，有业内人士称。

    经过持续的调控，房地产在下半年进入了下行通道。

    12月15日，**统计局数据显示，一线城市二手房价格全面下调，70个热点城市中有17个二手房价格也下调了。

    至此，已连续两个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是*近4年来**出现。

    在限价政策和部分热点城市进入二手房时代等多种因素的影响下，二手房市场更能反映当前市场的真实状况和走向。

    中原地产等机构认为，多城连续下调的二手房价，意味着全国房价拐点已现。

    同时，在年末各房企降价推盘，部分城市新房价格也有所下降。

    整体上看，2018年房企成交金额依旧上涨，将会达到新高，而销售面积却止住了上涨态势，市场的下行调整趋势确立。

     二手房价变局

    2018年以来，上海，厦门，北京等热点城市二手房出现明显调整，到了年末，这种现象蔓延到了更多城市。

    11月份，70个大中城市中，四个一线城市二手房全面下调0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；北上广深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%，这已经是连续3个月环比下跌。

    全国来看，总计17个热点城市二手房价环比下调，比10月增加3个，厦门、无锡、北京、杭州、郑州、福州、宁波跌幅居前，厦门跌幅* 大为0.7%。其中，北京和厦门两个城市还出现了同比下调的情况。

    热点城市的二手房价同比涨幅也明显缩窄。**统计局城市司**统计师刘建伟指出，1—11月份一线城市二手房价平均同比上涨0.7%，涨幅同比回落12.1个百分点；二线城市平均同比上涨5.6%，同比回落2.6个百分点。

    张大伟等认为，二手房更能反映当前的市场。一方面，新房价格在限价等政策的影响下，出现了“双合同”等变相加价现象，全面失真。

    另一方面，部分一二线热点城市已经迎来二手房时代，二手房成交量占比已经过半。其中，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。对于这些热点城市而言，二手房的走向更能勾勒出房地产市场的现状。

    “今年政策施压较大，主要体现一手房上。现在二手房的下跌，则更真实、精确地反映了市场情况。”12月18日，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

    “目前，刚需呈现下滑形势，总体经济的情况决定人们购房能力或者是换房能力的下滑”，12月18日，爱建证券分析师祁泽金认为。

    “二手房价格下调将是开始”，12月18日，中原地产首席分析师张大伟预计，未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐开始调整。

    祁泽金也认为，短期内二手房价“在下降区间”，长期来看房价将延续“新房小幅上升，二手房小幅下降的趋势”。

    在新房市场，面临年末的**冲刺，不少房企都打出了降价牌，加速推盘去化，以尽快回流现金，深圳、广州等地都出现了部分新盘和区域的降价。

    11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%，其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。

    业内预计，随着11月、12月的推盘促销，接下来的新房价格走势也会继续下跌。

    张大伟分析认为，截至2018年11月，本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月（计算年内累计楼市同比上涨），刷新了中国房地产历史上涨周期*长纪录。

    但单独看拆分数据，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月的同比下调，市场已经确立了下行调整的趋势。

    按照目前趋势，2018年全年，虽然全国房地产销售额依然刷新年度历史纪录，但销售面积很可能低于2017年，楼市拐点可以说出现了。

     调控政策托底？

    “2019年，如果不出现明显的房地产政策变化，信贷政策变化，市场的下调难以避免。”张大伟说。

    截至目前，超过30家房企公布了前11月销售业绩，合计销售4.48万亿，平均同比上涨幅度达33.2%。

    整体上，11月份房企销售依然处于高位，无一下调，标杆房企市场占有率继续集中。

    不过，全国楼市销售面积增速明显放缓。1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个点。

    11月仅去化162万平方米，环比10月减少了239万平方米，同比下调5%，刷新*近3个月同比下调* 高值。

    开发商哪怕是万科也感受到了市场的压力。11月份以来，深圳万科推出几个新盘，都是低于周边市价推出。而其他同期推出的楼盘，价格没有优势的话去化率非常差。

    有开发商人士甚至认为，市场目前已经转凉，部分区域市场应该防止价格失速。

    截至目前，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控纪录。2018年也成为历史房地产调控政策*密集的年份。

    值得注意的是，近期调控政策出现了微调。

    11月以来，楼市政策明显减少，只有苏州承德两地针对限购政策有所升级，大部分城市都在延续之前的政策。

    中原认为，调控政策底部逐渐出现。

    “从十月末到*近的会议，都没有提及房地产，市场还出现了房地产信用贷款的一个调整。” 宋丁认为，在一个改变的当口，如果在年前出现政策放松的情况，就会形成一个对冲。

    中国指数研究院则认为，近期房地产市场出现的变化和调整，是始于2016年的调控政策取得的积极效果。但支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。

    12月14日，针对近期房企发债放松的消息，**发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示，**发改委在核准企业债券过程中，将严格执行房地产调控的相关政策。按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

    多名业内人士均认为，年末楼市的调整明显，而将来会如何则更多依据于政策走向。在政策不变的情况，2019年，市场调整则更为明显。

    （21世纪经济报道 编辑：黄锴）

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