“如果说一二线商业地产是张嘴就可以吃到的肥肉的话，在三四线做商业地产，就是在剔骨吃肉。这需要很高的技巧，但能吃到的肉同样很香。”12月7日，恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰在宁波召开的第二届全国中小城市商业创新发展论坛上表示。
此次会议由全联房地产商会商业地产研究会、华夏时报联合主办，恒太商业/宁波太平洋百货集团、杭州天际线设计研究院联合承办。多位权威专家、业内人士在会议上讨论了中小城市商业地产发展的机遇与风险。
论坛讨论指出，一方面，商业地产存量巨大、同质化竞争严重的顽疾依旧存在，另一方面，在经济环境越发复杂的背景下，用户消费方式和心态正在发生变化，消费分层与市场细分的趋势越发明显，这对商业地产的运营和管理提出了新的要求。
一二线城市步入存量时代
据统计，2018年1-10月份，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%；全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。
论坛指出，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市涌现出一批**项目和品牌，但总体步入存量时代；另一方面，一些中小城市尽管存在消费升级蓝海，但也存在着分布不均、管理运营滞后等诸多问题，使得其行业发展速度较慢。
对此，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，在一二线城市，商业地产市场饱和度正在不断提高，但在三四线城市，商业地产的发展还不够好，目前没有头部品牌和企业出现，“招商难、运营难和退出难”的问题一直存在。
这被认为与当前区域经济形势进一步分化有关。**发改委城市和小城镇改革发展中心副理事长乔润令表示，区域间的分化*近两三年出现了全新的情况，从过去的东中西差异，现在南北也开始分化，北部部分区域的经济新动能尚未形成，原有旧的动能正在衰退，人口持续净流出。同时，我国经济发展正在进入由大城市主导的城市群引领发展的新阶段，这也使得不同区域中小城市发展不平衡的局面更加严重，一些中小城市甚至进入收缩阶段。
对此，胡敏杰向21世纪经济报道表示，商业地产在区域分布的失衡，在给行业带来风险的同时，也带来了机遇。
胡敏杰介绍，全国有超过1000个县级市和县没有城市综合体和购物中心等商业地产业态，其中，据他考察测算，有超过600个都具备配置购物中心的人口和经济条件。
宏观风险层面，王永平则指出，商业地产，尤其是中小城市的商业地产，还面临这三个方面的约束。**，经济形势越发复杂，零售等消费业态很难逆势增长；第二，居民近年来在房地产和股票市场投入加大，消费支出可能受影响；第三，相关企业在商业地产领域的商业模式和产品设计，都存在创新度不够的问题。
而在具体项目风险上，胡敏杰指出，中小城市项目有三种问题导致的风险。**，政府对商业用地的**设置时，没有参考城市的人口、人均收入、消费增长潜力等数据，导致企业“拿错地”；第二，开发商没有商业项目运营经验，在拿地后盲目建设，导致“盖错楼”；第三，运营商定位不精准，导致招商不成功，或者片面地以招商为导向的项目定位，导致的运营不善。
中小城市市场转型挑战
“我们正在寻求更专业的运营商帮助我们运营项目，前前后后已经与十余家公司谈过了”，在会议现场，有山东某县级市商业地产开发商人士告诉21世纪经济报道。
这并非个例，实际上，在库存压力下，商业地产的行业转型正在加速。
在此次会议上，多位与会专家和业界人士均指出，中小城市的商业地产运营，正在从过去的开发商自营为主的重资产模式，向开发商与专业运营商专业分工的轻资产模式转变；正在从过去百货零售为主，转向集消费、娱乐、教育等多种功能**的综合体和购物中心为主。
其中，一个*重要的原因在于，中小城市消费容量有限，商业项目经营收益较低，而传统开发商，尤其是中小开发商的运营管理水平较弱；而随着消费进一步分层，中小城市用户的消费习惯和消费方式正在发生剧烈变化，对商业项目定位、营销水平的要求也进一步提高。
对此，国务院发展研究中心研究员、原所长任兴洲在论坛上表示，消费对经济增长的贡献率还在不断提升。2017年我国*终消费支出对GDP的增长贡献率为58.8%，今年上半年的贡献率更是高达78.5%。另外，服务消费和虚拟消费还在加速增长，今年1-9月份我国的服务消费占到52%以上，但并未完全反映在社会消费品零售总额中。
任兴洲认为，改革开放40年以后，排浪式、从众化、集中式的消费趋势基本上已经过去了，而个性化、选择式、定制式、细分化的消费趋势来临。无论是大城市还是中小城市，消费分层和市场细分已经来临。商业地产企业也应该根据消费结构的变化和消费结构分层，未来谋求精准的发展。
此外，也有曾尝试多个项目转型的运营商向21世纪经济报道表示，除了自身通过改造等方式再开发以外，商业地产还有多种渠道的去库存方式。2016年6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。此外，还有部分项目，在结合自身城市特色的基础上，将消费零售为主的业态，转变为文旅为主，同样取得成功。
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