楼市接下来“向左还是向右”？答案逐渐明晰！

        政府层面，从今年初中央再次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。再到地方层面“四限”（限购、限价、限贷、限售）扩容、加码，部分城市开始暂停企业购买商品住房，同时也对“离婚买房”“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各类调控举措背后，其根本目的是让住房回归居住属性，促进房地产市场平稳健康发展。

        市场层面，虽然政策强压下的房地产市场仍呈现量价齐升态势，但城市间分化趋势也愈发明显。据**统计局数据显示，2018年1–6月份，全国商品房销售金额66945亿元，增长13.2%；商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；商品房销售均价8678元，同比增长9.53%。2018年6月市场待售面积为55083万平方米，低于2014年7月末的55230万平方米，库存面积已经跌至48个月**。

        “分能级来看，一线城市市场‘先抑后扬’、二季度开始回升，二线城市整体降温、分化严重，重庆、西安、青岛等维持量价齐升之势，而厦门、天津、海口等成交急剧萎缩，三四线城市依然持续高热，成交占比继续上升。”克而瑞研报如是称。

        企业层面，大型房企主动选择“控速”，中型房企仍在加速奔跑冲规模。以万科为例，2018年1–6月，公司累计实现合同销售金额约3046.6亿元，同比增长9.91%；合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，万科实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；合同销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%。从增速看，万科已然放慢了规模扩张的脚步。

        而部分中型房企仍把规模放在发展要位。华南一家房企董事长曾在年初工作会议上表示，除了实现每年的利润增长外，公司规模也要与之俱增，争取尽快达到1000亿元的规模。另一家房企高层更直言不讳对外表示，公司现阶段的目的很明确，就是要做大规模。据媒体报道，截至2017年10月末，至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标。克而瑞预测，2020年将至少产生30家千亿房企（2015年仅为7家）。

        三四线走势开始分化

        来自中国指数研究院的研究报告显示，2018年上半年，一线城市商品住宅成交面积同比下降约25%，其中京沪成交面积依然处于历史**点，深圳由于去年基数较低，成交同比增长两成左右，但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%；天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大，成交规模**值处于历史相对高位，上半年月均成交面积在32万平方米左右。

        保利投顾研究院也表示，全国市场轮动分化，一二线在行业严调控下成交势能减弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁荣”。但其同时指出，随着库存逐步补充，三四线城市将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线城市或将承压。

        保利投顾研究院从需求侧将三四线城市分为外溢型、依赖棚改型及内需型三类。其指出，外溢型三四线调控不放松，重回内需，容量预期下调，如环京、沪、深等城市。依赖棚改型三四线市场缩量，后市有受遇冷风险，如山东、湖南等棚改大省三四线和非主要城市群三四线城市面临走弱风险。而内需型三四线则依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力。

        深圳控股（2.51-2.33%）董事局主席吕华表示，2017年三四线确实是火了一把。但三四线城市本身人口是净流出的。从刚需的角度看，很多三四线是供过于求了，所以，这些城市的回暖是短暂性的。

        “过去大家都不屑去三四线，现在三四线的竞争异常激烈，而且程度非常可怕。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，但毕竟三四线市场有限，市场持续涨价我觉得没有保证。

        另一种观点则认为，三四线城市不能“一概而论”去否定。一位央企地产公司投资部的人士向经济观察报表示，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中；二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，对于大中城市和经济基础比较好的三四线城市，接下来要积极去补库存。但其同时提出，东北、西部、西南部分城市目前仍需要继续去库存，政策的差异化还有延续的必要性。

        大型房企控速

        2018年上半年，房地产行业集中度进一步得到提升。国信证券研报显示，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别大幅提升了4个百分点和5.2个百分点。2018年1–6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，接近美国水平。

        “房地产的未来一定是强者恒强、大鱼吃小鱼，去年前十大地产商在全国房地产的销售占有率是24%，今年上半年已经去到了30%，也就是半年时间增长了6个百分点，说明大部分的中小房地产企业，在这一轮的宏观调控中要退出这个市场，由大的企业进行接管。”恒大集团总裁夏海钧在今年中期业绩会上提出，未来3–5年房地产的集中度会到40%左右。在这一个情况下，假设10万亿元的全国销售，如果前十大地产商占到40%的话，也就是有4万亿元的规模。前三大地产商占到20%左右的话，每个地产商大概有7000亿元的销售量，也就是恒大现在5000亿-6000亿元，随着集中度的变化产生空间。

        行业格局分化加速大背景下，“越大越强、强者恒强”的竞争法逐渐成为企业共识。“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”新城控股**副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，规模越大的房企现金流越多，越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级，比较低的资金成本。而一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。

        克而瑞数据显示，目前房企**阵营入场在5000亿元以上，分别是碧桂园（11.40-2.40%）、万科、恒大；第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿，也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

        比如2017年实现销售额457亿元的新力地产，管理层表示集团要在2018年冲刺千亿元，未来3年要实现2000亿元的目标。2016年销售额为246亿元的融信中国（9.16-2.76%）也于2017年年中对外宣布：千亿元目标对我们来说并不遥远，我们计划在1–2年内实现。2016年实现销售额约400亿元（机构数据）的泰禾集团也放言：公司2018年销售额要翻番至2000亿元。据媒体报道，截至去年10月末，至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿元销售目标，其中30%为“闽系”开发商。

        而已然占据有利地位的大型房企们，则纷纷选择“控制发展速度”。碧桂园总裁莫斌在今年中期业绩会上表示，今年主席定的主基调叫行稳致远，宁可发展慢一点，也要发展稳一点。中国海外发展（24.65-0.80%）有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国也坦承，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。“我们宁愿错失一些机会，也不想投错几块地。”颜建国续称。

        融创中国（25.95+0.97%）董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示，宏观调控的政策在短期内不会放松，而随着政策的持续，购买预期也会发生变化，其实8月份看很明显的购买预期已经发生变化，因此融创也会非常谨慎。

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