近期，房地产信托被推至风口浪尖。先是有消息称，监管窗口指导信托公司暂停房地产信托业务，此后多地银监局予以否认。

    一位华北地区信托公司副总称：“我们没有接到窗口指导，即便控制，也是针对房地产业务增长过快、占比过高的公司。我们公司增长不快，合规的业务可以继续做，下半年的策略是加快对实业投放。”

    当前，经济正面临两大宏观环境：其一是信托贷款萎缩等致社融低迷，其二是严控房地产市场。前者需要加快项目投放，而后者需要防止房地产业务过快增长。

    在这两大逻辑之下，业内对房地产信托未来走势的看法也出现分歧。多数市场人士倾向于认为，房地产信托未来仍将保持增长，但增速或将放缓，同时业务操作的关注重点也将发生些许变化。

    “以前做地产业务可能光看抵押，现在更多看项目现金流。现在银行等机构也在限制房地产融资，房地产企业资金大都偏紧，这种情况下，抵押物不好变现，所以要更加关注项目回款情况。”一位华北地区信托公司信托业务负责人称。

    逆势增长的矛盾

     据用益信托网统计，1-7月房地产**信托成立规模3269亿，同比增长57.3%，这是在**信托成立总规模下滑之下的逆势增长。

    不过，逆势增长的房地产信托近日被推至舆论风口。8月20日，有消息称，地方银监局窗口指导信托公司暂停房地产信托业务。此后，陕西银监局、福建银监局、上海银监局、宁波银监局等相继否认。

    而在社会融资规模增长低迷和严控房地产市场的两大背景之下，房地产信托的逆势增长充满了矛盾。

    今年以来，信托资产规模出现了负增长。信托业协会数据显示，截至一季度末，信托业受托资产规模为25.61万亿元，较2017年末下降2.41%，为近两年来**负增长。

    信托贷款亦从今年3月份起持续负增长，1-7月信托贷款合计减少3055亿元，比去年同期减少1.74万亿。受此拖累，1-7月社融新增10.73万亿，比去年同期少1.86万亿。

    可见，信托贷款萎缩成为今年以来社融萎缩的重要原因之一。近期的一些监管政策也被解读为“拯救”社融。8月初，监管窗口指导部分信托公司等金融机构，在符合资管新规和执行细则的条件下，加快项目投放。

    多家信托公司人士称，若真要加快投放，房地产将为重要选项。“房地产、政信、证券传统三大业务中，政信业务风险还未完全释放，证券市场波动较大，剩下就是地产，虽然现在面临调控，但有抵质押物。”前述信托业务负责人称。

    但房地产信托的快速增长与严控房地产市场的宏观背景不匹配。7月31日召开的中央政治局会议提出，“坚决遏制房价上涨”。

    “从信托公司个体角度看，做业务肯定是风险越低越好、收益越高越好，房地产业务目前比较符合个体信托公司的短期需求。但从宏观面来看，房地产信托业务较快增长可能与**房地产调控不太契合。另外，去年以来房地产市场也积累了一些风险。” 信托专家、西南财经大学**教授陈赤称。

    增速或放缓

     房地产信托若再受限制，是否会对未来机构策略带来影响？

    陈赤认为，监管层对房地产信托的管理一直比较严格。去年以来实体经济不太景气，不少公司把业务重点放在了同业和房地产方面，监管提示信托公司房地产业务不要增长太快、占比过大，很有必要。

    **信托研究员袁吉伟称，近期各种房地产信托监管政策传言较多，可能对信托公司的监管预期产生一定冲击，但整体投资策略还需根据房地产行业基本面情况做出选择。

    袁吉伟认为，未来房地产信托增速会有一定降温，一是房地产调控过程中，信托公司会不断调整业务策略，加强风险防控。二是监管部门对于房地产信托的态度有微妙变化，监管层也需要针对房地产信托增速过快的信托公司给予一定指导。三是下半年房地产信托进入兑付高峰，信用风险有所上升，不排除个别中小房企的违约情况出现，可能打压投资者情绪。

    一位华东地区信托公司负责人称，下半年信托公司仍要继续从事房地产业务，尽管难度明显加大，因为房产市场流动性越来越低，规模较小、风格较激进的地产商面临的风险较大。“之前我司与十几家开发商合作，今年收缩至六七家，要求负债率不能太高，现金流管理要好，从这两方面精挑细选。”

    中诚信托战略研究部认为，由于调控力度预计仍较强，房地产企业将采用更加灵活多样的投融资方式。比如股权投资、供应链（施工企业）融资、购房款ABS等，以改善负债结构、降低资金压力。此外，以存量房资产为基础开展相关投融资或证券化项目，也将成为信托公司下半年开展房地产业务的重要机会。

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