近日走访北京、上海等一线城市了解到，首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平。专家和银行业人士认为，在“坚决遏制房价上涨”政策背景下，银行房贷政策仍将“偏紧”。同时，表外转表内因素会在一定程度上挤占银行房贷投放规模，也会推升房贷利率水平。下半年房贷利率仍有上涨可能，银行在一二线城市与三四线城市的策略将进一步分化。

        上浮5%成“起步价”

        “目前，几乎没有银行在北京提供基准利率的首套房贷，上浮5%算是个‘起步价’。”北京市朝阳区某房地产中介机构客户经理苏光坦言，从去年“3·17”至今，个贷利率一直在涨。不过，今年银行放款速度明显快了不少。“放款时间的变数主要在于办理抵押登记，北京各城区不一样。”

        多家银行支行个贷业务负责人对中国证券报记者表示，二季度以来，总行明确要求首套房贷利率不能低于基准利率上浮5%。

        中国证券报记者调查发现，目前几家国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10%、二套房贷利率上浮20%的政策。

        以购房者首套房贷200万元、25年期为例，若执行基准利率，则月供为11575.57元，总利息支出为147.27万元；若执行基准利率上浮10%，则月供为12150.71元，总利息支出为164.52万元。两者差距分别为575.14元、17.25万元。

        多家研究机构监测数据显示，近一年来，全国个人房贷利率一路水涨船高。近日，深圳地区建设银行首套房贷利率由基准利率上浮10%调至上浮15%，二套房贷为基准利率上浮20%。目前，深圳地区首套房贷利率普遍为基准利率上浮15%。

        融360监测数据显示，在7月23日-29日一周内，全国首套房贷利率和二套房贷利率分别为5.654%和6.02%，分别较前一期上升0.9个基点和0.4个基点。在7月16日至7月22日一周内，武汉地区首套房贷利率上涨明显，较前一周上升29个基点，达6.351%，已超过全国二套房贷利率平均水平。

        调控持续加码

        多家银行地方分行负责人对中国证券报记者表示，银行个人房贷政策要跟着调控方向走。

        中原地产研究中心数据显示，1-6月，全国房地产调控政策发布次数超过180次。按这个速度，2018年调控次数可能超过2017年。

        7月31日，深圳市发布楼市调控新政策，暂停企事业法人单位购房；居民家庭新购买的一二手住房3年内限售；购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成。

        专家认为，一系列信号表明楼市调控不会放松甚至可能继续加码。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房价略有抬头，房地产市场调控将持续。在整治市场秩序上，下半年有关部门对房企、代理商、中介、个人和供应商等的房地产交易行为会有管控。

        在交通银行首席经济学家连平看来，随着政策性住房建设逐步加快和房地产市场持续调控，房贷增速有进一步下行空间。考虑到当前多地人才引进政策的影响，短时间内房贷增速可能呈缓慢下行态势。

        中国人民大学重阳金融研究院**研究员董希淼表示，近期部分银行上调房贷利率是出于贯彻落实房地产宏观调控、防控风险等方面考虑。随着房地产调控深入，银行会通过上调利率以更审慎经营房贷业务。在金融强监管背景下，表外业务不断回归表内会占用一些信贷规模。一些银行的信贷规模会比较紧张。

        利率调整分化

        银行业内人士认为，首套房贷利率有继续上调空间，但是，各银行政策存在差异，各地区也会根据实际情况进行调整。

        “在利率市场化大环境下，根据房贷市场供需格局变化对房贷利率进行调整具有合理性。”东方金诚首席分析师徐承远表示，在房地产市场成交活跃带动房贷需求较快增长，同期银行贷款投放额度相对有限时，银行通常会提高房贷利率，一方面提高收益水平，另一方面也可达到控制风险的目的。未来一段时间，房贷利率仍是上行趋势。

        不过，由于有不动产作为抵押物，银行在关注风险、配合调控同时，仍将房贷视作优质信贷资产。正如中国证券报记者调研时所看到的，在利率水平上浮后，目前一二线城市多数刚需或改善型需求贷款审批速度都很快。

        不少银行客户经理表示，尤其是那些本就与银行有合作关系的一手房楼盘，成为各银行争夺的“香饽饽”。这类购房者房贷审批速度会更快。

        “不过，房地产市场有较强的地域性特征，不同城市和区域之间差异化较大。”徐承远强调，目前，房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市来说，房贷利率有一定下调空间。受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。

        近日，广州地区外资行、城商行房贷利率出现下调情况。对此，严跃进表示，出现这种情况在很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。“当前广州房地产市场有所降温，或使部分银行贷款额度没有用完，因此出现房贷利率适当下调的情况。”

        董希淼表示：“房贷期限长且利率低于一般贷款利率。比如，有些股份行，在个人贷款类别中，更愿意多发放个人消费贷。因此，上调房贷利率也是为了提高收益。”未来一段时间，不同区域房贷利率会有不同走向。在一些热点的一二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，银行有动力通过上调房贷利率以更好防风险。在一些三四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳。少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行信贷规模充裕，可能会将这一业务作为下一步发展重点。