易居房地产研究院近日发布的《2018年1季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，一季度个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至19.7%和33.1%，双双连续下行4个季度。
易居研究院分析认为，预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续。到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅仍将继续下行，四季度或将从正增长转变为负增长。
个人购房贷款余额近年呈加速增长态势
报告显示，从人民银行季度公布的个人购房贷款余额走势来看，近年来呈现加速增长的态势。
数据显示，2004年四季度-2014年四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元，期间新增房贷余额约9.9万亿。2015年-2017年二季度，短短2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿。对比2004-2014年间的9.9万亿余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。
通过回顾过去13年数据发现，个人购房贷款余额同比增幅* 高点出现在2009年四季度（60%），报告分析认为与四万亿**有关。
2010-2011年间，中央相继出台了相关调控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及贷款利息，个人房贷余额增幅随之回落；
2012年二季度回落至11%，个人房贷余额同比增幅开始回升；
2013年四季度达到21%后重新回落；
2014年-2015年二季度间，个人房贷余额同比增幅一直在17-18%区间内盘整；
2015年三季度开始，个人房贷余额同比增幅快速提升加上**不断出台的一系列去库存利好政策；
2016年四季度超过了过去5年的增速水平达到36.8%；
2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策；
2017年一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%），此后4个季度保持收窄态势；
2018年一季度回落至19.7%；
报告分析认为，从全年来看预计短期信贷趋紧态势不会改变，2018年全年个人房贷余额同比增速将进一步放缓，但回落速度或有所趋缓。
从个人按揭房贷余额新增走势来看，数据显示，2018年一季度个人住房贷款余额新增9600亿元，环比上升20%，同比下降13%。虽然增幅已经出现明显回落，但房贷新增的**值仍处于历史高位。观察历史数据，2016年四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落。四季度个人购房贷款余额新增额进一步降至8000亿元，同比下降33%。种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。
从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2018年一季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为24%，较2017年底下降了8个百分点。观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，该指标连续刷新历史* 高值，达到50%和56%。也就是说，新增境内贷款中有超过一半流向了住户按揭贷款。进入2017年，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例连续两个季度下降，三季度重新回升，2018年一季度再次回落。从**值来看，该指标已经回到2016年上半年水平，但仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。
全国个人购房杠杆率处于下行通道
从全国居民表内购房杠杆率走势来看，数据显示，2018年一季度，全国居民表内购房杠杆率为33.1%，环比下降1.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来* 高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后4个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。
近期住建部约谈12个城市，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并提出6大要求，其中包括：要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。报告预计金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至25%左右。
易居研究院通过比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆率总体呈现正相关关系。进入2018年，预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，全国房价涨幅仍将继续下行，四季度或将从正增长转变为负增长。
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