4月17-19日，上海又有三个新盘入市，共推出1792套房源。总体来看，上海有超过20个楼盘相继拿到预售证，将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。

      预售审批加速，房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多，近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看，各地供应与去化节奏呈分化趋势。

      不过同策研究院首席分析师张宏伟指出，目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存**量并不多。截至3月底，京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米，二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等**量大多低于500万平方米。

      需要指出的是，由于各地限价和开发商推盘节奏调整，还有大量具备预售条件，但还未拿到预售许可证的存量楼盘，现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看，各地库存减少的另一面，是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月，上海去化周期是12个月，广州、深圳均约11个月。

      供求比分化

      据同策研究院统计，1-3月14个一线城市及重点二线城市中，一线城市以广州商品房供应量* 大，为148.23万平方米；重点二线城市中重庆* 大，批准上市面积754.57万平方米。去化* 高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言，除了北京、重庆供应大于去化面积，其余12个城市均出现供不应求。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从当前调控政策来说，大城市得益于房地产推盘节奏加快，实际上后续资金回流压力不会太大，但有一点是肯定的，即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。

      比如4月前两周，上海均有近9万平方米的新房上市量，其中多个项目申请时间都已长达一年，蓄客时间较长，去化也很明显。然而，据同策研究院统计，上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例，上海一手房预售供应量9.79万平方米，环比下跌5%；成交量9.79 万平方米,环比下跌5%；成交均价47383/平方米，环比下跌7%。

      房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售**；恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中，碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元，分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究中心指出，这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多，相比一二线城市，三四线城市销售受限较少。

      严跃进分析道，目前已经进入县城去库存阶段，所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利，而强调在类似三四五线城市投资，此类企业也认为这些市场可能还没饱和。

      严跃进认为，三四五线城市购房政策相对宽松，加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高，因此仍有较好的市场发展机会。

      绿城就是一个典型案例，据披露，2018年至今，其在公开土地市场已斩获6宗土地，总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块，分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

      库存总体减少

      中原地产研究中心统计显示，截至2018年3月底，全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米，创造了43个月以来新低。

      易居研究院统计也显示，当前全国百城库存规模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。三类城市均为下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

      据监测，3月，一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月，相比2月，二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

      在同策14城库存数据中，一线城市以广州* 高，3月底有747.56万平方米库存；二线城市中青岛* 高，有1160万平方米存量，天津紧随其后，有1150.72万平方米，但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。*近6个月存销比*小的城市是杭州，在主城区300平方米以上住宅库存仅183套；平均成交量* 高的则是重庆。

      近期，同策研究院对全国62个三四线城市综合评估发现，东部三大经济圈内三四线城市房企的中长期开发投资机会相对看好，供应量将会上升；非一线城市周边的三四线城市中长期供应则存在结构性调整。

      张宏伟认为，综合量价周期分析，到2018年第四季度，核心一二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅销量率先反弹、2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。综合判断，核心一二线城市楼市调控不会松动；三四线城市间长期存销比存在分化，尽管如盐城、蚌埠、湖州等城市长期存销比处于较低水平，一旦市场需求集中释放，地方政府推地增加将产生新一轮库存问题。

      张宏伟建议房企应把握核心一二线城市影响下，三四线城市房价轮动的周期性机会，不同都市圈内，三四线城市房价将在2018年2季度之前仍有跑量机会，而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为2020年1-2季度之后。

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