楼市调控浪潮下，8月一二线热门城市新房价格首现环比零增长，而这一趋势也延续到了我国楼市的传统旺季“金九银十”。据多家房地产中介公司统计数据显示，“十·一”假期前7日，北京含新建商品住宅和二手住宅网签量均创十余年来新低，除自住房外，普通商品房网签量甚至突破了有网签记录来**点。而且，这一现象并非特例，“十·一”期间，其他热门城市中，上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。由此，业内预测，“金九银十”这个在我国持续“风光”多年的交易高峰期很可能将在今年被改写。

    褪色的“金九银十”

    距去年各地共同开展的“9·30”楼市调控已经过去了一年，据不完全统计，这一年间，全国有超过55个城市加入调控行列，累计出台各项调控措施超300次。而今年“十·一”小长假前，重庆、南昌、西安等多个重点城市还进一步收紧调控以遏制非理性投资需求。受此影响，黄金周期间多地区房地产市场显著降温。

    据伟业我爱我家市场研究院数据统计，今年国庆长假前7日，北京楼市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅网签78套，与去年国庆长假同期相比下跌63.9%，创下自2005年有网签记录以来新低；二手住宅网签20套，与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低。

    无独有偶，中原地产研究中心统计数据也显示，10月1-7日，北京新建住宅网签116套（含自住房）、二手房网签27套，同比降幅均创下2009年来的新纪录。“每年的10月首周恰逢国庆长假，受长假影响，北京楼市网签量水平一般处于低位，但国庆期间网签量的高低，也反映了当年购房人的心理预期，以及市场的热度”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，整体来看，今年“十·一”小长假期间的北京楼市是有史以来*为低迷的一年。

    其他热门城市商品房市场同样保持“冷静”。中原地产研究中心统计数据显示，“十·一”小长假前七天，上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。与此同时，部分三四线城市整体成交依然维持高位，房地产市场分化格局持续。

    实际上，全国楼市逐渐回归冷静的态势在前几个月就有所体现。此前，**统计局公布数据显示，今年8月全国15个一二线热门城市新房价格**出现环比零增长。而楼市传统的“金九”旺季同样风光不再。中原地产研究中心统计显示，今年9月首周，一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%，同比跌幅达60%；上海环比下调22%，同比跌幅为27%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，当前一线城市房价泡沫不断被挤压，二三线城市房价环比涨幅也明显收窄，而新房价格涨幅收窄程度大于二手房，则表明房企在价格管控的意识上要强于房东，这与房企对于市场变化相对谨慎的态度密切相关。

    调控持续发酵

    “可以说，北京楼市 十·一 长假期间的表现如实反映出了受 3·17 新政及之后一系列政策组合拳的影响，持续看涨的市场预期被彻底扭转， 量价齐跌 成为当下市场各方的普遍心理预期”，胡景晖告诉北京商报记者，受此影响，市场热度在新政出台后持续大幅降温。

    胡景晖还表示，虽然新政出台已半年有余，但是政策依旧持续“从紧从严”，与此同时，在全国范围内，政策的收紧也由重点一二线城市，逐步向房价涨幅过快的二三线城市延展，全国楼市调控力度的持续从紧，也给北京楼市市场各方的心理预期产生深刻影响，一些抱有“政策放松”幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守，降价出售房产，以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。

    而在中原地产首席分析师张大伟看来，近期消费信贷收紧带来资金价格继续上升、热点城市楼市调控继续扩围，三四线城市掀起新一轮约束性调控，这些均是导致今年“金九银十”成交量低于预期的原因。

    “过去一年间，北京接连发布了超过30次各种调控措施，全国热点城市同样密集部署落地调控政策”，张大伟分析称，今年国庆期间，全国楼市分化格局继续加剧，一二线城市价格已居高位且出现停涨，在此背景下，大部分投资需求转移到三四线城市。这种情况下，包括北京等此前的热门城市市场继续低迷。

    克而瑞研究中心分析人士指出，9月广州、南京等多地严控消费贷违规购房，热点一二线城市也相继上调房贷款利率。而到了小长假前，重庆、南宁、贵阳等10余个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，市场真正进入调整期。

    还有专家指出，为防止信贷资金再次以消费贷的名义流入房地产， 9月以来北京、深圳、广东、江苏等多个省市加强消费贷管理，严查“房抵贷”，防范信贷资金违规流入房地产市场。各地银监系统对消费贷重拳出击，信贷收紧让调控压力骤增，让投机需求的支付能力大大缩水，这个黄金周楼市回归理性自然难以避免。

    政策收紧预期渐强

    8月我国一二线热门城市新房价格全面止涨，随后，传统旺季“金九”归于平淡。而这一次，“十·一”小长假期间，北京以及热点城市楼市普遍出现的清冷开局，似乎预示着“银十”也已风光不再。“今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。”张大伟表示。还有多位专家预测，按照目前的趋势，四季度以北上广深为代表的一二线热点楼市成交量有可能继续走低。

    虽然胡景晖也直言，在政策并无松动的背景下，市场低迷或将持续，但他同时表示，不排除在房价回落并企稳的情况下，未来北京楼市交易量出现持续的小幅理性回升。克而瑞研究中心分析人士也认为，在调控政策不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场回温几率较小，成交低位运行将成市场常态，可能有部分城市的供应、成交会出现企稳回升，但幅度非常有限。

    对于处于观望期的购房者，胡景晖提醒称，随着政策严格执行周期不断拉长，将会有更多投资投机者降价售房，房价也将在目前回落的基础上继续稳中有降，因此，广大刚需消费者议价空间将逐渐增大，进入相对“划算”的购房时期。

    “调控步伐不会停，长效机制是重头戏。”在严跃进看来，各地的差别化楼市调控仍将会继续收紧，在后续政策方面，租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等方面预计都会有新的政策出台。

    张大伟表示，截至目前，全国已经有46个城市执行了限售政策，要求所有新购或者部分新购房源锁定一定年限后才可以再上市，“这项政策就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。”张大伟表示，限售政策预计将快速向楼市仍有热度的三四线城市蔓延，尤其是那些房价、位置在一二线热点城市周围的三四线城市。

    还有观点认为，如果说抑制投资投机，以限购、限贷为主要方式降低一二线热点城市楼市热度，是今年上半年楼市调控政策的主要特征，那么，扩大租赁市场规模，加大租赁供应，则是下半年的主要动作。在政策力挺下，租房在市场上的角色将愈发被强化。

    据不完全统计，*近约一年的时间内，全国已有超过8个省份及超过20个城市出台了有关鼓励住房租赁的政策，比如广州提出“租购同权”、上海出让租赁住房用地、杭州上线全国**政府背景的租房平台等。

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