数据来源：中房智库研究员许倩根据上市银行2017年上半年、2016年财报相关数据计算整理

    “史上*严”银行房贷利率调控下，2016年个人住房贷款井喷的现象，在2017年上半年已被遏止。

    根据中房智库研究员观察的15家重点上市银行半年财报，在去年曾支撑银行业绩增长的个人住房按揭贷款业务，今年上半年的增速普遍出现明显下滑。中国银行发布的半年财报数据显示，个人住房贷款上半年增长9.28%，较去年同期下降了7.7个百分点。而农业银行上半年个人住房贷款增速为11.6%，同比下降4.5个百分点。建行业绩报告中也指出，个人住房贷款增幅为9.50%，增速较上年同期放缓。

    2016年底，有6家上市银行将新增贷款中50%以上的额度投向了个人住房贷款（即个人按揭贷），而今年上半年这些银行都大幅缩减了投放额度。其中，农业银行个人住房贷款增量占新增贷款总量的比重从2016年底的78.17%降到今年上半年的42.74%，大降35个百分点；中国银行个人住房贷款增量占新增贷款总量的比重从2016年底的70.47%降到了今年上半年的33.22%，降了37.25个百分点；兴业银行将新增贷款中投向个人住房贷款的比重从73%缩减到了24.78%，降了48.22个百分点。

    尤其是北京、上海、广州、深圳等热点城市，个人住房贷款新增规模下滑幅度***。

    “这体现了房子是用来住的。”中国银行副行长刘强在中国银行2017年中期业绩发布会上表示，中国银行在发放个人住房贷款中把握投放节奏，调整业务结构，抓好发展质量。在新发放贷款中，贷款发放节奏体现了一线城市“控”、二线城市“稳”、三四线城市“择优”的不同策略。其中一二线城市增幅低于上半年个人住房贷款9.28%的速度。

    而在个人按揭贷款增幅大幅缩减的同时，大多数银行进一步提高了房地产开发贷的门槛。

    数据来源：中房智库研究员许倩根据上市银行2017年上半年财报数据计算整理

    个人按揭贷投放大缩水 热点城市缩水更严重

    从已披露的多家上市银行2017年半年报来看，今年上半年，大部分银行缩减了对个人住房贷款的投放力度。在个人住房贷款投放区域上，主要还是支持三四线城市去库存，以及满足个人首套房的住房需求。

    中房智库研究员统计的15家重点上市银行中，上半年个人按揭贷款增量*多的是工商银行，比年初新投放了3746.9亿元按揭贷，同比增长11.6%，占上半年个人贷款新增量的98.8%，即个人贷款增量几乎全部来自按揭贷。不过，个人按揭贷款增量占全部新增贷款比重却从去年年底的64.51%，降到了今年上半年的46.32%，降了18个百分点。

    据工商银行行长谷澍介绍，上半年，工商银行新增个人按揭贷款主要是支持自主性和改善性住房需求，其中，首套房贷款占比超过90%。“在新增的个人住房贷款中，一二线城市和三四线城市的比例大概在1比1，热点城市逐渐下降，16个热点城市的住房占比，较去年年底减少13个百分点。”

    作为传统的按揭贷款大行，建设银行上半年个人住房贷款余额39261.9亿元，较上年末增加3405.43亿元，同比增幅9.5%。这一增幅比去年末减少了19.76个百分点。2016年年报显示，去年建行个人住房贷款余额35856.47亿元，较上年增加8117.52亿元，同比增幅29.26%。而去年全年建设银行新增贷款中63.82%的额度均发放给了个人住房贷款，今年上半年这一比例降为45.4%。

    建设银行方面表示，个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策，重点支持百姓购买自住房信贷需求。

    从个人住房贷款增量占全部新增贷款比重来看，15家重点上市银行中，投放比重下降的达到13家，如兴业银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、民生银行、光大银行、北京银行、上海银行等。仅平安银行和江苏银行2家银行上半年加大了对个人按揭贷款的投放力度。

    个人住房贷款量跌的同时，利率却在走高。

    以中信银行为例。上半年中信银行个人住房抵押贷款新增623亿元，占全部新增贷款的29.23%，而去年底这一比重为47.05%。上半年中信银行新发放住房按揭贷款加权平均利率4.55%，比2016年提升0.09个百分点；新发放房抵贷利率较基准利率上浮24.45%，比2016年提升13.21个百分点。

    分区域来看，北京、上海、广州、深圳四个一线城市上半年个人住房贷款规模全线下滑。

    人民银行营业管理部（北京）的数据显示，2017年6月末，北京市个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。深圳方面，上半年住户部门中长期贷款增量占上半年人民币贷款增量的比例为30.8%，较去年52.6%的比例降幅明显。广东方面，上半年广东全省个人住房贷款增加2655亿元，同比少增1770亿元，占各项贷款增量比重32.9%，比去年同期下降18.6个百分点。

    而二三线部分地区个人住房贷款仍保持一定增速。

    房地产开发贷投放门槛进一步提高

    数据来源：中房智库研究员许倩根据上市银行2017年上半年财报数据计算整理

    注：房地产业贷款包括发放给主营业务为房地产行业企业的房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途的贷款。

    上市银行对公司类房地产业贷款，仍处于控制规模的状态，且门槛更高。

    虽然不同银行对房地产业贷款的统计口径可能略有不同，但主要包括开发贷款、经营性物业抵押贷款和其他发放给房地产行业企业的非房地产用途贷款，其中以开发贷为主。

    中房智库研究员统计发现，今年上半年，中国银行、农业银行、工商银行房地产业贷款余额均保持业内高位，分别达到8151.34亿元、5004.48亿元、4863.41亿元，但房地产业贷款占贷款总额的比重则出现下降。与2016年相比，中国银行、农业银行、工商银行上半年新增房地产业贷款额分别为641.34亿元、507.61亿元、593.42亿元。

    而交通银行、兴业银行、江苏银行等今年上半年房地产业贷款则出现下滑。交通银行今年上半年房地产业贷款减少了143.82亿元，兴业银行减少了75.64亿元，江苏银行减少了24.18亿元。

    而且，上市银行显然进一步提高了开发贷的风险控制的门槛。

    兴业银行在对房企开发贷的客户选择上，严格执行房地产开发贷名单制管理，优中选优，从严控制准入。优选集团实力强、开发经验丰富、具备品牌优势、财务指标稳健的龙头企业合作。项目分布上，积极支持刚需和改善型商品住宅项目，择优支持股东实力雄厚、位置优越的棚改及城中村改造项目。严格控制商办项目的开发融资业务。

    农业银行在房企贷款上则重点支持经营稳健的总行核心客户、大型央企及国有房地产企业，择优支持具有区域市场影响力的一级分行核心客户；重点营销一线城市和三大经济带区域供需比合理、市场未出现明显过热的二线城市业务，择优支持其他区域二线城市及位于安全区三四线城市业务。

    民生银行某地方分行相关负责人则直言，“现在地方分行没有开发贷，审批权限都在总行的房地产事业部，这种做法在股份制银行中很普遍。而个别股份制银行已经开始大幅收缩房地产贷款业务甚至停止新增业务。”

    基于风险控制的加强，大部分上市银行房地产业贷款不良率出现下降。农业银行房地产业贷款不良率由去年底的2.47%降为今年上半年的2.02%；建设银行房地产业贷款不良率由去年底的2.53%降为今年上半年的2.26%。

    值得警惕的是，中信银行、浦发银行、招商银行、兴业银行等股份制银行的房地产业贷款不良率仍在继续上升。

    下半年房贷增速或持续放缓

    从工商银行、中国银行等银行在业绩发布会上的公开表态来看，2017年银行仍将积极支持居民合理的购房需求，并坚守“房子是用来住的”原则，差异化发展个人按揭贷款业务。

    而从监管层面来看，从银监会到各地银监局对银行涉房贷款监管更为严格，一些打擦边球的做法正被排出场外。近期银行业接连遭遇了大规模的监管罚款，罚款原因中多与房地产有关，如违规为房地产开发企业融资、个人消费贷挪作购房首付款等，这些违规行为成为监管部门本轮风险排查的重点。一方面配合房地产调控政策，另一方面也是为了防范流动性的风险。

    “近期各家银行密集接受监管部门的各种检查。在信用风险领域，开发贷是检查的重点。”据银行业人士透露，监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。

    今年7月，中国邮政储蓄银行深圳分行因“个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付”被深圳银监局罚款20万元；上海银行深圳分行因“个别房地产住房按揭贷款违反**房地产信贷调控政策”被深圳银监局罚款20万元。

    “今年房贷增速较去年会有大幅放缓，一方面和房地产调控有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚认为，不考虑监管部门的指导要求，从自身收益和流动性管理的角度出发，银行也会主动进行资产配置的调整。在资金成本上升、负债期限越来越短的情况下，银行发放收益率不高、期限长的住房按揭贷款的意愿在下降。

    “农行个人住房贷款利率呈上升趋势；下半年热点城市房地产贷款将严控在央行限制范围内。”农行副行长王纬表示。

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