步入7月份以来，中国各地的房地产调控政策出现变化，很多城市从此前的严控“购房”，转变到鼓励“租赁”。

    尤其是继八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，已有佛山、郑州、沈阳、武汉、成都等试点城市公布了相关措施。

    从各地的实施办法来看，其中一个方向集中于增加租赁住房供应，加强管理和服务，规范租房市场等方面，以解决新市民的住房问题。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，上半年持续收紧的购房政策在7月份明显减少，而鼓励租赁的政策密集出台，这个转变说明“房子是用来住的”政策落实已经进入到了第二个阶段，从抑制投资、投机转为鼓励购租并举。

    但在中国的语境下，房子并不只包含居住价值，更对应着附着在房子上面的一系列社会权利和福利。而从长远来看，租赁市场要获得真正的发展，还有赖于推进与房产相关的多项社会改革。

    各地的方案也开始涉及增加租房者的权利。武汉提出，保障承租人享有公共服务政策；而郑州、无锡的租房者，达到相应条件后可申请落户；沈阳则提出，到2018年底实现“租购同权”。

    发展住房租赁企业

    链家研究院今年发布的一份《2016大数据居住报告》显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿，到2030年将有2.7亿的人口选择租赁的居住方式。

    但中国尚未形成一个成熟的住房租赁体系，市场上仍然以个人房东为主，并且缺乏相应的监管规范措施。

    7月，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

    而据21世纪经济报道记者不完全统计，包括广州、佛山、郑州（河南）、沈阳、武汉、成都等6个城市，已经出台、公示或者将相关的实施方案的大致内容公告。

    21世纪经济报道记者梳理各地的方案后发现，针对租房市场的痛点，各地在鼓励租赁方案中分别从增加供应、规范市场等方面做出了相关计划，其中一个思路是，发展住房租赁企业。

    7月31日，《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案（送审稿）》审定通过。其中提出，成都市属国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建，主要开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。

    此外，成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

    在盘活存量房屋方面，成都鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。

    武汉也将选择不少于5家国资企业、5家民营房地产开发企业、10家住房租赁企业，作为住房租赁规模化经营试点企业，争取于2017年底之前实现住房租赁项目落地，新增租赁住房7000间，面积不少于30万平方米。

    易居中国执行总裁丁祖昱则认为，从中央和地方的一系列举动来看，租售并举模式将成为楼市长效建设新重点，大力培育租赁市场一定程度上也将缓解未来热点城市供不应求的市场现状，抑制房价的上涨。

    探索“租购同权”

    在八部委的通知之前，广州就已经发布了《加快发展住房租赁市场工作方案》，其中提出的“赋予符合条件的承租子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”引发热议。

    这直接反映了民众*关切的一个方面，除了满足居住的需求之外，租房者是否可能同等享受其他附着在房产之上的权利？

    在随后密集出台的鼓励住房租赁政策中，增加租房者的权利也被多个城市作为重点突破的方向。

    成都提出，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

    沈阳提出，建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。

    武汉也在《征求意见》中提出，将结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施。

    并不在此次12个租赁试点城市之列的无锡甚至提出，自9月起，取消购房60平方米落户政策，允许租赁住宅落户。

    郑州也提出，在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。

    不难看出，政策为租房者打开了越来越多的通道，但在一些情境下，要想获得完全的城市身份，房产仍然几乎是某些关键环节的**通行证。

    以集体户口转个人户口为例，一般需要有自有房产，或挂靠到其他人的户口名下，但同样要求后者拥有至少50%以上的房屋所有权。

    在一些城市，如果仅仅只有集体户口，在结婚登记、子女落户以及子女划片入学等事项上仍有一定的阻碍。事实上，获得独立的居民户口也正是诸多已经拥有集体户口的年轻人购房的一大动力。

    从大多数城市的入学程序来看，拥有房产也仍然是一个强有力的竞争因素。

    严跃进告诉21世纪经济报道记者，对于租购同权，部分城市已经给出了时间表，说明推进的决心是坚定的，但也要讲究时间和方法，操作细节还有待进一步完善，尤其关键的一点是，城市需要不断增加公共资源配套。

    同策咨询研究部总监张宏伟则认为，并不是所有的城市都适合推行租购同权，像北京、上海这样的城市，正在采取人口控制的措施，同权较难实行；但在三四线城市和部分二线城市有较大的执行空间，以此来吸引人口流入，这也是城市争夺人才的一种重要措施。

    张宏伟告诉21世纪经济报道记者，同权并非指追求百分之一百的公平，仍然要视资源的局限性而定，但至少，租房者可以比过去享受到更多的权益。

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