住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

    这一通知一下发，一度成为房地产*热议的事情。就目前各媒体和从业人员以及市场民众的反应来看。租赁市场包括租售同权意味着：一、在一定程度上会抑制房价，二、在一定程度上抑制租金上涨。

    那么，**下如此大力度仅仅是为了这两个因素吗？我想不是的，其实他有更加深远的意义！

    租售同权能否一直房价和租金上涨？

    促进租房是否能够抑制房价，其核心内容就是客户需求，那么这就会引出一个关键词，也就是租售比。对于租赁市场而言，目前租赁市场主要存在于一二线城市，对于三四线而言，租赁市场相对来说比较少。根据有关方面数据统计，目前一二线租售比大概在1-2%。也就是意味着总价100万的房子，一年租金是2万。那么按照这样来计算至少需要50年才能回本。

    而这样一个数据对于开发商、企业或者是个人而言，其租赁的意愿并不会特别强，他们则更加愿意把房子出售出去。

    对于房地产开发企业来讲，我想他们也不愿意大力的发展租赁市场。首先，以一线城市的部分商业地产距离，开发商通过拍卖土地，建造房产**再租赁出去所获得的收益大概在5%左右（90%以上出租）。而另一个关键因素负债率，上市企业大概在70%以上。也就是1000万其中有700万是银行借贷等手段筹集的。而这部分大概有5%是借款利息。也就是意味着至少要3.5%。那么对于房企或者投资方而言，如果投资**率不超过这个数值的话，对于企业来讲就是亏损的，或者对于这项投资的兴趣不会太高。上边我们提到，房屋投资**率大概在2%之间。那么从数据层面，我想大部分企业是愿意去进行租赁市场的。

    那么对于租赁市场，如果增加租金或者减少开发成本能否起到促进作用呢？对于开发成本而言，基本上很难实现，那么另一个手段就是增加租金。这样，问题又来了。

    前一段时间公开的一组数据表明，北京等一线城市的租金占据整体收入的50%左右，对于刚毕业的大学生而言，月薪5000元需要一半作为房屋支出费用，而如果租金再次上调的话，这些城市拿什么来留住人才？

    当然，之前上海推出的土地就是用来租赁的，从土地拍卖来看，整体价格相对市场低了约80%左右。那么这种情况能否持续下来呢？我们都知道就目前城市而言，部分城市的财政收入30%以上是要靠房地产来维持，如果长期这样拍卖土地的话，那么整体的财政收入是很难保证的。所以这种情况只能是短期和个例，不会持久发展。

    那么，既然租售同权既不能降低或提高租金又不能抑制房价，提出来还有什么意义呢？

    我想，这一政策不仅仅是在房价层面。对于不同城市和区域的人而言，他们对于政策的理解也是不一样的。

    没有购房的人则会认为政府在想尽一切办法打压房价，抑制房价上升。而购房的人则会认为政府在防止房价下跌。对于三四线则认为政府的一系列动作是在促进房价上涨。所以，政策和房价每个人每个区域理解都是不相同的。

    前一段时间召开了金融工作会议，这一会议的召开其实有一点是针对房地产的就是防止房地产的金融风险。我们都知道首套房基本上首付比例在30%，也就是说另外70%的钱是银行帮你支出的。如果房价一旦下跌，那么*直接的威胁就是银行，而银行又关系到国计民生的问题。我想无论什么时候也不会允许这样的风险出现，所以一系列的政策更多的是在防止金融风险问题。

    那么，政府的真正意图是什么呢？

    城镇化！

    是指农村人口转化为城镇人口的过程。 反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市。

    截至2016年，我国的城镇化率已经达到57.35%，城镇人口总量7.9亿人，是世界上城市人口*多的**。虽然有人说城镇化速度在放缓，但**发改委发展**司司长徐林表示，未来15年，中国的城镇化率还会明显提升。

    徐林说：“当前，中国仍处于城市化加速发展的阶段，根据我们的预计，在未来15年左右的时间，中国的城市化率将达到70%左右。”

    一般来说，发达**城镇化率的平均水平要在80%以上，但欧洲一些发达**，像德国、瑞士、西班牙、意大利等，城市化率基本在70%到80%之间。所以这样看的话，再过15年左右，我国城镇化率有望接近部分发达**的水平。

    那么，要推进城镇化建设必然要增加农村人口向城镇人口的转化，而在前阶段随着房价的增加，农村人口很难在城市购房，而购房与否决定了农村户口能否向城市户口转移。

    为了增加城镇化就必然要解决落户问题，而在高额房价的情况下，必然要从租赁市场出发。当租房和买房都能享有同样的落户和入学政策后，城镇化速度也必将再次增加上来。

    所以，租售同权更多的用意是再次，而不单单的是为了稳定房价或者稳定租价。

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