2015年，浙江某小区因为外立面大规模装修施工，遭到城管部门制止，所有开发商承诺送的面积**都没“落地”，业主的卧室不能封闭,变成“烂尾楼”。

　　2014年，北京海淀某**别墅拆违，开发商宣传的买房送露台**都成了违建。被拆违的同时自己的房产也被冻结，不能买卖也不能抵押，导致业主们不得不**。

　　2013年，某别墅送游泳池（由防潮层改造）被举报，开发商被处罚到现在也不能办理产权证。

　　买房可能是大部分人一生中**的一笔消费，当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，是否想过其中的风险？**房产律师徐斌教你如何避开商品房的那些“坑”！

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不选***，选个“好邻居” 

　　一个开发商往往不止开发一个楼盘，因此买房之前，你可以先看看开发商过去开发的楼盘。成熟的小区**有参考价值。

　　还有个简单粗暴的方法：只买*贵的，不买**的——通常能得到比较靠谱的邻居。

　　选小区就是选邻居，选了好邻居自然就有好的小区。

　　此外，尽管贵一点儿的房子可能要多花十几万元甚至几十万元，但是这样的房子在房价上涨的时候能涨得更快，房价下挫的时候比较容易保值。

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售楼处也是较量场，争取主动，机智选房

　　售楼处是购房人和开发商的销售代表进行合同洽谈*重要的场所。售楼人员为了取得你的信任，也为了能够顺利卖房，一般都会一直跟着你，不断推销。学会礼貌地拒绝这种推销，给自己争取自由走动的空间，是我们应该掌握的一个技巧。

　　售楼处通常会悬挂大量的广告标语，所以我们在转售楼处时一定要看一看这些广告。通过广告,我们基本可以了解这个楼盘有哪些亮点。比如有的会声称该楼盘系**房，有的会告诉你周边会盖新式建筑，这些都是对房价有重要影响，却又不会被放进合同里的因素！

　　我们只有在售楼处才能拿到这些证据，你可以拍下这些广告，也可以直接跟销售人员要。前提是，不要引起对方的警觉。

　　在售楼处的场地中央，通常可以看到非常显眼的沙盘图。作为购房人，我们应对其高度敏感，因为这个沙盘很可能跟小区以后的建成根本不一致，而不一致的地方是我们**的重要影响因素。

　　在看沙盘时，我们对小区内部道路和小区边缘的绿地也要高度敏感，这是影响舒适度的关键因素。一般来说,大家应首先排除临街的房子，因为临街的噪声问题是舒适度的一个重要杀手。另外，采光和通风也应着重考虑。

　　开发商有时会先假装位置好的房子已经被卖掉，等到位置较差的房子被卖掉后，再拿出来卖，不过有些城市网站会提供房子是否销售出去的查询服务，可以帮助购房人检验个中真假。

　　另外，你可以向售楼人员索要户型图，但是户型图真的是仅供参考。尤其是阳台、设备平台、飘窗这些位置，都是偷面积的重点区域。

　　凡是我们关心的问题都应该让售楼人员进行充分的解释和说明，尤其是涉及房价问题时，我们**把与售楼人员的对话录下来，以备不时所需。

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签订认购书，心眼儿不能少

　　对于销售比较火热的楼盘，想要直接买到也不容易，购房人需要去摇号、买卡、交钱当会员、交电商服务费。购房人在这个时候非常容易中招。

　　所以，我们决定买房时, 一定要在售楼处多看看，找其他购房人问一问，他们是不是有什么优惠，是否也要交电商服务费等费用，多问几个人就有利于发现其中的一些猫腻。

　　买房时签订的**份文件，叫作认购书。认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。

　　我们还需要看这份认购书中，是否提到在签订认购书时，买家已经看过正式的购房合同。如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同，**在录音取证的同时询问售楼人员，正式的购房合同何时可以见到。

　　在签订认购书之后，签订正式预售合同之前,我们还有一次解除合同，拿回定金的机会。如果你想保留反悔的机会，在签认购书时就要留个心眼儿，不要给开发商留下太多的证据，让开发商有非常充分的理由不把定金退还给你。

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切莫图“赠送”，小心偷面积

　　购房人在买房的时候，经常会遇到赠送面积这种说法。可惜，买的不如卖的精，这些所谓的赠送其实都不是真赠送，只是把没有房产证的这部分面积违规造出来，再把费用摊到单价里卖给你。

偷面积主要靠飘窗和阳台

　　违法的事情开发商不肯做，自然就落到业主头上——业主要自己去封阳台、拆飘窗。这样一看，开发商增加了面积，业主似乎得到了实惠。但是这世界上原本就没有真的便宜，开发商得了所有的好处，几乎没有任何风险,那么就一定有人来承担风险。

偷面积还会带来隐性风险

　　**是小区真实容积率大于**容积率,必然更加拥挤。换句话说，房子的面积好偷，但是小区的配套设施不能随着偷来的面积一起增加。*直观的后果就是小区没地方停车、电梯出故障、网速变慢、暖气不热、停水停电。

　　第二是房子的安全性可能出问题。 开发商设计时做优化，施工时再偷工减料，**再让业主去拓展，拓展就要在房子上增重，环环叠加，很难确定会不会出事。

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时刻关注，安心交房

　　大家应时刻对自己的楼盘保持关注。买了商品房的业主没事儿**去楼盘转转，不一定要进工地进行实际审查，但至少能在楼盘停工的**时间就发现情况，而不是等到半年甚至一年以后，才反应过来自己的楼盘出了问题。

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能贷款则贷款，**途径避风险

　　现在买商品房**的风险不是质量问题，而是房子烂尾引发的贷款问题。其实质量问题根本无法避免，但我们可以通过一些手段规避烂尾的风险——尽量办理住房抵押贷款。

　　所谓住房抵押贷款，就是把业主打算购买的房屋抵押给银行，银行借钱给业主，业主拿这个钱买房。但是在实际的资金流动中,这笔钱会直接给开发商，而不会到业主手里。

　　开发商资金链条断裂的时候,会引起多个连锁反应。首当其冲的就是开发商丧失了履行合同的能力,房屋必然会延期交付。这个时候，业主通过**解除买卖合同，通常都能得到法院的支持。在解除买卖合同之后，贷款合同也可以解除，这样业主就不需要继续还银行的住房抵押贷款了，也不会上黑名单。

　　办理贷款还有一个好处，就是贷款的业主一般被视为已经付清了所有的购房款。涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处。

　　虽然现在贷款的利息很高，但是还款的周期很长，考虑到通货膨胀的因素，贷款还是划得来的。**需要注意的，就是贷款额度不要太超过自己的还款能力。

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