中国社科院城市发展与环境研究所在5月5日发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》（以下简称“蓝皮书”）。报告认为，未来一线和部分二线城市房价上涨幅度将有所减缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。
蓝皮书分析认为，从2011年开始，房地产投资进入下降周期。而正是从2010年以后，影响房地产购买的人口红利正在消失，与此同时，城镇化进程也在降速。
“劳动人口比重下降，城镇化率增长放缓，这些因素是长期趋势。随着这些因素的叠加，中国房地产会像其他一些**一样房价停涨。但短期来看，中国很多农民要进城，还没有房子。”**信息中心经济预测部主任祝宝良在接受中国房地产报记者采访时表示，“通过长期因素，来判断明年的短期房地产价格变化，简单预测没有道理”。
明年宏观经济继续下滑可能性不大
蓝皮书首先给出2016年房地产价格走势的判断，蓝皮书执行主编王业强指出，在全面宽松的宏观经济政策**下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。
蓝皮书认为，明年宏观经济继续下滑是2017年下半年房价全面下滑的基础。
从近几年的数据来看，中国经济增速在2010年**一次达到两位数、2011年回落到9%平台后，从2012年开始在7%平台上平稳运行、缓缓下行，2015年全年实现经济增速6.9%。我国经济进入一个“L”型增长的新常态。
“‘L’型的判断告诉我们，未来中国经济运行态势总体平稳，既不会出现强劲的反弹，也不会出现明显的失速。”中国国际经济交流中心信息部副部长王军分析，当前中国经济面临的主要是结构性问题而不是周期性问题，进入新常态的中国经济内外环境变了，速度调整是必然的、正常的，这不是一两年的事。一方面中国经济当前面临很多困难和深层次矛盾，另一方面中国经济的潜力大、韧性足。
今年一季度，中国经济同比增长6.7%，开局平稳。今年中国经济增长的预期目标为6.5%至7%，“十三五”经济增长目标是年均增速6.5%以上。这意味着，明年宏观经济预期并没有下滑的空间，如果明年宏观经济增速低于6.5%，接下来几年经济增速就要提高。
招商银行**分析师刘东亮在接受中国房地产报记者采访时表示，“不能简单地把房地产价格的涨跌和宏观经济增长快慢联系在一起。宏观经济不好，房地产价格确实会存在向下的压力，但是，不代表宏观经济增速放缓，就一定对应房地产价格下跌，不能一概而论。”
货币政策主导房价
刘东亮认为，房价的涨跌，还要看货币的环境，比如货币是不是超发，流动性是不是泛滥，人民币汇率问题等，房地产价格的涨跌是多个因素作用的结果，从宏观经济判断房价，可能欠缺一些。
中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明指出，本轮房价企稳回升，始于贷款利率自2014年底的加速下行。在房地产开发没有恢复的情况下，成交量激增确实达到了去库存的效果。因此，本轮房价抬升是信贷扩张下的去库存政策所致，而非正常周期性回暖。
蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到33%的顶点，此后增速不断下滑，以此为界可以将中国房地产市场发展历程划为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。
这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。2010年以后，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。
此外，蓝皮书认为，从2010年开始，房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模**的**。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。
对此，祝宝良分析，“人民币确实有贬值预期，但没有强烈的贬值预期。目前美国停止加息，人民币的汇率已经稳定，人民币的贬值预期也稳定了。”对于房价的预测，祝宝良认为取决于货币政策、农民进城的落户政策、供地政策等因素综合作用。“如果说现在货币量已经很大了，房地产有泡沫，降低房地产的杠杆率，房地产价格肯定就向下跌。如果不是如此，那就不好判断了，还取决于政策走势。维持现有政策不变，现在房价就是上涨的，一线城市涨幅比较大，经过近期的政策调整，增幅放缓；二线城市全面上涨，三四线库存也在下降。所以，简单预测明年房价的变化走势是涨是跌没有什么道理”。
明年房价或依然在上升周期
货币政策导向将影响房价的涨跌。“如果明年的货币政策紧缩，房价是有可能下降的；如果继续量化宽松的货币环境，房价是不会下降的。宏观经济增速稳步调整，平稳过渡，这是**层面确定的。”祝宝良指出，“房地产库存依然很大，尤其在三四线城市。今年房价突然上涨，原因就是货币政策的宽松”。
蓝皮书亦指出，2016年积极财政政策将加大力度，稳健货币政策将更加灵活适度，未来宏观政策需要提供一个比较宽松的政策环境。
“如果明年通胀率很高，房地产大概率事件是价格上涨。明年的货币政策不太可能出现紧缩，维持现状，甚至会更为宽松。”刘东亮表示。
民生证券首席经济学家***指出，从房地产的发展形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于增长期，只是增长率在回落，而不是进入到增长率由正转负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价上涨。
从**统计局数据来看，1~3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%。
今年一季度，房地产开了一个好头。但一线城市过快上涨引起了管理层的政策调控，目前有所回落，二线城市成为接力上涨的主要阵地。
中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示，今年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%。值得关注的是，在新建住宅价格环比上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，全部为热门二线城市。
***认为，未来房地产市场的变化，会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境而发生差异性变化。一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，所以涨价压力始终存在。对于三四线城市来说，需求远远跟不上供给，未来需求也不会明显增加。所以未来一线城市、二线城市会形成更好的发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很大的变化。
