刚跨入2016年，一线城市的豪宅房价便冲上云霄，北京20万元/平方米的住宅项目也集中亮相。豪宅售价不断飙高的原因在于地价上涨的反推，而以北京为代表的一线城市的土地资源，在未来只会越来越稀缺。

    北京：2015年商品住宅用地供应缩水超三成

    513公顷，这是过去一年北京土地市场实际供应的商品住宅用地规模。

    北京市国土局公开数据显示，2015年北京市原计划供应住宅用地1200公顷，其中保障安居工程用地450公顷，商品住宅用地计划供应750公顷。而商品住宅用地实际供应量是513公顷，不足供应计划的7成。近九成商品房住宅用地大多数还需配建自住房，因此，*终进入市场的纯商品住宅产品不得不走豪宅路线，北京未来“10万+”的房价将成为商品房主流也就不足为奇了。

    地价一年上涨近两成

    2015年，北京市土地市场公开出让经营性用地成交的平均楼面价为15336元/平方米，比2014年的12967元/平方米上涨了18%。

    “北京的土地供应还在进一步减少。”在北京市房地产业协会秘书长陈志看来，土地供应的减少是推升北京地价的重要原因之一。

    数据显示，北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷，缩减了1800公顷。“在土地供应总量减少的前提下，住宅供应的总量也在减少。而在仅存不多的住宅土地供应总量当中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”陈志表示。

    对于成交楼面价上涨的原因，北京市国土局相关负责人分析，土地资源稀缺，但需求旺盛;另一方面，北京土地市场竞争激烈，不少企业回到一线城市拿地。

    陈志所阐述的趋势越发明显，2015年通过土地市场供应的住宅用地面积占经营性用地供应总面积约74%，其中近9成都配建了民生住房。

    “地王去化周期加长，需要5至8年这个标准对于在北京的开发商来说，已经成为不接受也得接受的事实。”润泽墅郡销售总监吴优对中国房地产报记者坦言，因为房地产企业如果不拍地就没有业务可做，从企业性质来说，这是不得已。

    克而瑞机构研究员杨科伟表示，北京作为房地产市场较为成熟的一线城市，土地资源本已日渐枯竭。然而，在北京“瘦身健体”的发展思路下，北京市政府也主动严控人口和建设用地规模。

    2015年1月北京市副市长陈刚就已明确对媒体表示，未来人口、建设用地都将是一个减量、负增长的**。这无疑加剧了房企对拿不到地的焦虑和恐慌。

    中国房地产业协会副会长任志强也表示，因为过多高价地出现，2016年可能北京市场会出现较大的库存量，库存以10万元/平方米以上房子为主，很多高档房要积压一段时间。而普通的商品房，从土地供应和交易情况来看，还是有很大的缺口。

    供地趋紧 抢地更血腥

    从北京去年4月发布的2015年供地计划中可以看到，国有建设用地供地指标已经从2014年的5150公顷，下调到了4600公顷，这里面1200公顷的住宅用地中，保障房供地450公顷，商品住宅用地750公顷。

    正因为2015年土地供应瘦身减量，用地供应总量缩减了12%，住宅用地供应缩减27%，从而加剧房企争夺北京土地的竞争压力。

    抢不到地，可能意味着失去了北京这个市场。因此，尽管数量少于2014年，北京市2015年成交地价总额仍然超过了2014年的成交地价总额1916.9亿元，以1965亿元刷新了土地收入纪录。

    优质土地日渐稀少，而存量用地由于房价上涨导致拆迁成本高，拆迁周期长也让很多房企望而却步。

    “目前一线城市土地高溢价，也是一个市场选择的结果。” 易居研究院智库中心研究总监严跃表示，从市场的角度看，目前北京土地市场热，其实也是房企对于未来预期向好的一个表现。这也意味着后续北京土地市场依然会持续升高，高溢价的现象会更加普遍。

    “十三五”期间，上海将逐年减少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地红线。这也意味着未来5年上海平均每年只剩下12平方公里的新增建设用地。对上海而言，这预示着未来土地市场注定弥漫硝烟。

    上海：2020年土地 红线3185平方公里

    2016年1月12日，绿地控股以2.73亿元摘得上海市静安区曹家渡街道长宁路113号地块，成功打响2016年上海土地拍卖的**枪。

    在这场看似波澜不惊的开局之下，上海建设用地总量 “断炊”在即的情势也逐渐显现。2015年12月底，上海市委正式对外公布《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年**的建议》(下称《建议》)，《建议》中强调，“十三五”时期要逐年减少建设用地增量，**建设用地总量实现负增长。到2020年要守住3185平方公里的土地红线，而这个数字比原来的**目标又减少41平方公里。

    实际上，早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今，上海建设用地总量的 “天花板”已触手可及。死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年，上海新增建设用地仅剩约60平方公里。

    买与不买是个问题

    “3185平方公里”的土地红线一公布，就引起了沪上房地产行业内的各种感叹。在这众多唏嘘声中，*多的还是房企对于未来上海发展前景的忧虑。除了寸土寸金成本压力，更让他们担忧的是，随着上海土地的减少，未来出让的每一幅地块都将会配有更高的开发要求。

    2016年，上海的新年首拍就可谓条件严苛。*终被绿地控股摘得的长宁路113号地块出让时要求商业建筑面积不低于25%，并****持有;办公建筑面积不低于75%，要求自持面积70%。除此之外，还要求需引进酒店企业全国性总部。

    *终，该地块竞买申请人仅有绿地和上海建工2家，**成交楼面地价仅为20579元/平方米，比起拍价每平方米仅多了76元。上海中原研究咨询部**经理龚敏认为：由于该地块并非短平快赢利项目，且地理位置并非位于高端商务区，周边轨道交通优势也不明显，加之条件苛刻所以并未能吸引更多房企关注。

    严苛的建设条件与运营要求让许多房企望而却步，记者发现长宁路113号地块除了在建筑类型的面积上有一定要求，还特别强调绿地率必须不小于20%，由此可见，在上海未来的土地市场中，除了因为土地资源稀缺会带来地价上涨，上海市政府还会为了严格把控城市**建设，对出让的地块提出更多的**要求。

    “拿地找死、不拿地等死”。如今，上海的土地拍一块少一块。面对有限的新增建设用地出让，土地市场的“断炊”加大了房企深耕上海的难度。对那些为躲避三四线城市市场崩溃而奔赴上海的房企而言，昂贵的地价变成了新的负担。

    “以土地为核心的开发模式将不再适用”

    “随着房地产市场进入白银时代，原有的以土地为核心的开发模式将不再适用。旧楼改造也将成为城市更新的重要渠道。将闲置的，没有发挥价值的楼宇或土地重新定位、改造，创造新的价值将是一种新的盈利模式。”朗诗集团董事长田明对中国房地产报记者表示。

    上海市市长杨雄在向上海市委全会作关于《建议》起草情况的说明时表示，上海用地**下一步的关键是盘活存量。“以土地资源利用方式转变，倒逼城市发展转型”。

    随着上海中心城区土地日渐稀少，城市旧改的更新**也将成为未来上海城市改造的重要内容。“十三五”期间上海将进行5000万平方米的旧改，展开新一轮城市功能更新换代的大改造。

    可以预见的是，在重塑中心城区、进行人口迁移的同时，上海城区功能也将发生根本性的变化。

    广州：去年土地平均溢价率仅9.5%

    2015年，伴随着楼市的回暖，广州的土地市场也从下半年开始发力，全年土地成交金额刷新了近年纪录，达到949亿元。相比北京、上海地王频现的火爆情况，广州土地市场“温而不火”，土地的平均溢价率仅9.5%，远低于北京的38.4%和上海的30.2%。

    广州的房价涨得慢，地价也涨得慢。不过，在戴德梁行华中区研究部主管林珂看来，一线城市始终是“去库存”政策*快、*明显的受益者，广州“十三五”**已将城市定位升级至全国和全省的“动力源”和“增长极”，房地产市场的需求成长还有很大空间。

    “要看做什么产品，如果是刚需类的、快周转的，如果广州有合适的土地，我们还是会积极拿的。毕竟一线城市还是不用太担心去化的问题。”某大型房企的内部人士如此表示。

    投资信心逐渐恢复

    “2015年广州楼市的市场气氛明显扭转，开发商的投资信心已逐渐恢复，预计2016年广州的土地市场会更为活跃。”合富辉煌首席分析师黎文江告诉中国房地产报记者，2015年广州出让的商品住宅用地同2014年相比，平均地块面积更大、容积率减小、单价下降;主要原因是这两年成交的商品住宅用地区域分布不同，存在结构性差异。

    统计数据显示，2015年，广州共成交了153宗土地，同比上升25%;成交金额949亿元，同比上升12%;成交面积684万平方米，同比下降4%。

    “2013年以来，广州商品住宅用地出让楼面地价增长较快，为广州商品住宅地价的分水岭。2013年是地王年，海珠、天河、黄埔、萝岗、花都、南沙等区域均有单价地王诞生;2014年全国房地产市场进入调整期，但地块起始价相对上涨，加上该年许多出让地块位于广州中心城区，地价有较大幅度上升，如广钢新城地块和天河牛奶厂地块的楼面地价便拉升不少;2015年，从表面上看，地价水平是下降了，实际上是结构性下调，同区域地块的出让起始价仍是往上走的。”黎文江介绍。

    2015年，广州的土地市场还有一个值得关注的地方，那就是商务办公用地全部为定向或意向性出让。琶洲A区被定位为城市未来经济新引擎，以电商为主打产业，推出的7宗商服用地全部被外来电商巨头如阿里巴巴、腾讯、小米等以底价竞得。而在南沙、白云新城、金融城等热点商务板块推出的商办用地，目标买家也大多为总部企业。

    “一方面，这些总部企业具有带动上下游产业链的能量;另一方面，政府在土地出让中规定了未来办公楼自持的比例，也使新增供应对租售市场的影响有所降低。”林珂说。

    一线城市的“价值洼地”

    跟楼市的表现高度一致，广州地价的表现也是四大一线城市中*理性的，2015年平均土地溢价率不足10%。

    在一定程度上，土地溢价率代表着开发商对这个城市土地价值的认可程度。那么，广州土地对开发商的吸引力是否已经大不如前?黎文江并不认同这种说法。在他看来，土地市场的表现与房地产市场走势是息息相关的，2014年广州楼市库存压身，开发商忙着回笼现金，2015年自然会放缓土地投资。但在楼市气氛日渐向好、现金流改善的前提下，已经有不少企业开始积极购地了。

    经纬行**研究主任黄燕飞也表示，2015年，广州土地市场出让的商品住宅地块有近半数由外来房企竞得，如龙湖地产、远洋地产与华润置地、信达等。“过江龙”在广州楼市的份额不断扩大，显示这些外地房企均看好广州楼市未来发展。

    林珂也认为，低地价水平等于低门槛，在一线城市中，广州的土地还是具有“价值洼地”的优势，很多外埠开发商也都在找机会进入广州。