经济高速发展带来大量存量资产，且多位于核心地区。目前政府有意控制土地市场，地价攀升。一些地产开发商将目光转向存量市场，开始挖掘城市更新即旧城改造中的商机。

    其中*突出的是深圳。2011年，深圳土地供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。

    华高莱斯董事总经理李忠经过研究得出的结论是，2015年后所有一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

    未来五年住房拆迁改造需求占总体住房需求超三成

    根据**统计局和人口普查数据，2010年末我国城镇人口约为6.7亿人，城镇人均住房建筑面积31.6平方米。按此推算，2010年末城镇居民住房总存量约为212亿平方米。随着城镇化水平不断提高、城镇人均住房建筑面积增加，住房存量还将持续增长。预计2015年城镇人口为7.7亿人，人均住房建筑面积35.46平方米，城镇住房存量达到272亿平方米;2020年城镇人口为8.5亿人，人均住房建筑面积38.39平方米，城镇住房存量达到328亿平方米。

    中国指数研究院报告指出，中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.43%。实际上目前我国城镇住宅中，四成左右住宅为2000年以前所建，其住宅设计的宜居性、舒适性将逐渐不能满足人们的居住需求。同时，在我国城镇中，仍存在大量的平房，且部分住宅尚不同时拥有厨房与厕所，居住质量较差，存在较大的改造空间。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016~2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

    划定城市开发边界

    政策上对于城市土地红线愈发严格。

    国土资源部土地勘测**院院长助理张晓玲表示，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

    此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将*终实现一二线城市和部分三线城市的全覆盖。

    住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，划定城市开发边界时，本身会考虑到城市进程需要的土地量和楼盘量。目前，各地都开始限制土地增量，开发存量，从某种程度上说，已经是为土地开发设定了界限。在界限范围内，各地需要调整土地结构，置换出更多有效的土地。

    旧城改造、城中村改造将成为开发商拿地热点

    不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分，如万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等。

    富力地产董事长李思廉近期接受记者采访时透露，富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。

    不过，国土资源部土地勘测**院副总工程师邹晓云对中国房地产报记者表示，现在旧城改造利润率低，甚至还会亏损，房企不会简单进入，资本会到其他地方去，甚至到非房地产领域，旧城改造不会成为主战场，除非想办法盈利，但这种可能性很小。