目前，柳州商业地产总量过剩，新兴商业地产又掀起了商业地产模式的热议，未来商业地产项目将进入优胜劣汰的过程，而商业地产模式也将从“重招商”向“重运营”转变。往后，柳州商业地产的后期运营或将被空前重视。
统一运营盘活一座商业城
一个商业项目的成功，除了要有明确的市场定位、强有力的招商执行力，**都要落实到商业运营。2009年之前的银兴商业城，可谓命运多舛。银兴商业城位于柳州火车站附近，占据柳南商圈的有利地势，商业氛围历来浓郁。由于市场预期较好，招商之时还出现了一铺难求的火爆场面。殊不知，开发商把商铺分割销售给众多分散的小业主时，已经为后期的经营埋下了隐患。银兴商业城几百名业主自主经营，商场业态杂乱不堪。经历了几年的分散经营后，由于缺乏特色，整个商城如同一座冷宫，虽几经换手银兴商业城仍然一蹶不振。
后来，在有关部门的协助和支持下，红星美凯龙用了3年时间，一家一家上门找业主协商，终于在2009年底，让红星美凯龙落地生根，打造出柳州甚至广西屈指可数的家居主题大卖场。银兴商业城因此重获新生。
红星美凯龙之所以成功，就是把散沙一盘的银兴商业城业主进行统一运营，为商业地产的革新带来一个新的开端。将养商过程缩短，由管理先进的商业运营公司全方位培育市场，为开发商项目赢得时间、赢得口碑；养商期间空置、经营等风险由开发商承担，投资者直接按照合同领取稳定收益。
差异化运营细分市场
2010年，大型连锁超市——大润发强势入驻柳北，带给柳州人购物时的酣畅淋漓，也成功完成了另一种商业新业态模式的挑战。据业内人士回忆，当年做大润发的时候，当地商铺租金为30-50元/㎡/月，如今已经上涨到了500元/㎡/月。短短几年，大润发出现了近十倍的租金差别，这表明商业模式也要不断创新，这样商业地产本身的价值才得以真正的体现。商业地产竞争越来越激烈，通过差异化的运营模式，细分了市场，甄别了客户群，这对开发商进行项目推广、营销及招商都有利。
前几年，南亚名邸风情街已经意识到租市并非是主要收入，销售才是*核心的商业价值，租是售的*关键手段，通过调整商业运营模式，尝到了“先招商、再经营、后卖铺”的甜头。一名**业内人士介绍，2008年借着柳州市人民医院搬迁新址的东风，将一期商铺产品推入市场，尽管临街铺面定价仅10000元/㎡，市场反应仍不理想。所以南亚改变销售思路，采取先招商、再经营、后卖铺的经营策略。2008年下半年，经过招商努力，南亚一期的众多品牌商家陆续进驻经营。在成功运营一年多后，才于2009年年底进行一期商铺销售工作，并同步进行二期商铺招商。已经初具规模的商圈雏形，尽管此次入市定价临街铺面**已达30000元/㎡，但短短几个月就销售80-90%，二期商铺的招商工作也基本同步完成。用了3年时间，南亚实现了商圈的稳健成型、氛围的快速成熟。
新兴商业圈培育更需时间
打造商业地产项目的大佬们，从以往柳州商业的拓展模式中总结出不少教训。
柳州保利置业有限公司营销部部长王波认为，随着城市发展和城镇化的推进，未来商用土地的成交占比将继续保持高位。对商用土地的有效开发利用能力有可能成为未来大型开发商竞争的胜负手。纵观柳州商业地产，目前销售较好的商铺大都是总价低、投资价值明显的小商铺，还有很多商铺面临着出售难的问题。如今柳州商业地产总量过剩已是不争的事实，开发商盲目地拿商用地风险大，这就需要对项目进行包装和运营。
荣和天誉策划经理王晶表示，如今的商业地产业态越来越丰富，但新兴产业、网购的出现却给传统的商业地产造成了很大的冲击，特别是在服装、珠宝等行业，这使得商业逐渐往饮食行业靠拢。从传统的百货到新兴的大型综合体，柳州的商业地产正在由“重招商”向“重运营”转化。以前万达的商业比例大概是30%到40%之间，在受到冲击后，如今自持的餐饮娱乐的占比大概在60%左右。这说明，商业地产模式的转变是顺应市场发展趋势。人们接受新的商业需要一个过程，也需要一些**，这也是许多商圈需要花时间来培育的原因。
值得深思的运营转型
去年，柳州阳光100梦之岛百货、乐和广场、银泰百货三大商场陆续开业，很多楼盘也在今年纷纷推出商业产品，如万达广场金铺和钻铺、保利广场铺王、荣和食尚天街、窑埠TOWN、金鹅福地等。值得关注的是，近两年出现了大面积业态调整的现象，不少购物中心都加大了餐饮及娱乐休闲等体验业态的比重。还有个别房企在拿地后就准备建大型购物中心。这到底是实体商业的黄昏，还是运营模式的硬伤？
纵观目前的柳州商业地产，存在着两种形态：**，自持部分商业经营和部分对外销售，如保利、万达、华润、窑埠TOWN等项目；第二，完全对外销售，以社区商铺为主。**种形态是目前商业地产的主要趋势，显然它将成为未来柳州商业地产的主力军。
王波认为，商业地产运营是一个比较复杂的过程，很多商业地产更愿意招商。招商相对运营来说，收益更好，见效更快。而运营，对于企业来说收益要随着商业项目的成长慢慢地体现。如果说招商是商业地产的前期工作，那么运营才是商业地产长期的生命线，同时也是提升商业地产价值的关键点。如今的柳州商业地产正由“重招商”向“重运营”转变，这一转变是值得每个开发商深思的。
