作为上世纪60年代*重要的金融创新之一,美国“两房”(房利美、房地美)贷款证券化曾大大提高市场资产流动性,但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今,这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。

    业内人士表示,中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松,或将撬动10万亿元房贷资金,但同时也要吸取美国房贷证券化速度过快、规模过大等教训,严防房地产金融泡沫风险。

    中国版“两房”启动,将可拓宽房贷资金来源

    “9·30房贷新政”中提出,增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS),专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

    业内人士介绍,MBS*早于上世纪60年代在美国出现,是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

    “MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题,拓宽房贷资金来源。”重庆大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行**数据显示,截至2014年6月底,房地产贷款余额达16.16万亿元人民币,其中,个人购房贷款余额10.74万亿元,占比高达66.5%。“这部分庞大的沉积资产限制了银行放贷规模,增加了还贷风险,推高了房贷成本。”也就是说,一旦我国MBS启动,将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

    既可卖出“沉积资产”盘活信贷,银行为何不积极?

    民生证券分析师邹恒超认为,若MBS得以推行,对购房者和投资者来说都能从中获益的。过去银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足,通过发行长期限专项金融债和MBS,可增加银行按揭贷款配置动力,按揭利率也会小幅回落。对于投资者而言,其资金有了流向购房者的渠道,MBS会为不同风险偏好的投资者提供相应金融工具。

    业内人士介绍,我国MBS市场发展在2005年才起步,虽然目前政府再次提出鼓励发展,但由于配套制度不完善,政策真正落地尚需时日。

    据悉,2005年,**开发银行和中国建设银行曾作为试点单位,被批准分别进行信贷资产证券化(ABS)和住房抵押贷款证券化(MBS)的试点。但仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS(银行资产证券化)。

    “MBS难一蹴而就,市场和技术性问题可能会制约MBS市场短期的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说,MBS微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。此外,目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多,MBS资产可能缺乏吸引力。

    专家指出,由于收益率低,市场需求不足,银行推行MBS的积极性不高。有消息称,交通银行、招商银行等正就房贷证券化展开内部调研,但尚无具体时间表。但工商银行和平安银行等向记者表示,暂时还未对MBS开展深入研究。广发银行则表示,目前并无相关想法和计划。