与往年一样，住房问题依然是今年两会中是公众*关注的话题之一。在新房价格过高的情况下，人们越来越多地选择二手房交易。但随着二手房交易税收的调整，在购买二手房时应注意什么？如何买卖二手房才是**的选择？住朋网-广西房地产信息**地为大家整理了南宁二手交易流程以及税收等各方面信息，为大家购房提供方便。

    一、2014年广西二手房交易政策调整 如何交税请看清楚

    变化：二手房产转让征税“二选一”

    从1月1日起，自治区地税局下发的《关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（以下简称《公告》）已正式施行。根据《公告》，全区二手房转让时应纳税款采用核定征收的，不再享受各单项税种的税收优惠政策。此外，《公告》对于个人租赁房产采用核定征收方式的税率也进行了调整。

    根据《公告》，个人转让应税房产有两种征税方式，即“分开算”和“打包算”，哪种情况下会遇到“20%个税”呢？

    **是查验征收，即“分开算”计税方式。对个人转让应税房产，能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，可以准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，应依法计算征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和个人所得税等税费。符合规定条件、资料齐全的，可按税法规定享受相关单项税种优惠。

    符合规定条件、资料齐全的纳税人，可享受相关单项税种优惠：

    ●对个人转让住房的暂免征收印花税和土地增值税；

    ●对转让“购买满5年的普通住房”免征营业税；

    ●转让“购买满5年的非普通住房”差额征收营业税；

    ●对转让“购买满5年且属于家庭**生活用房”的，可以免征个人所得税。

    第二是核定征收。对个人转让应税房产，未提供完整、准确的房屋原值凭证资料，无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的，若是个人转让住房，按核定征收率6.6%征收；个人转让商铺和其他房产的，核定征收率为12.65%。

    由此可以看出，《公告》实施后，房产交易中的纳税人仍可根据自身情况，若采取**种方式缴税，在房产满足“购买满5年且属于家庭**住房”的条件下，可享受免缴营业税和个人所得税的优惠政策；若房产仅满足购房满5年，但并非家庭**住房的，交易时可减免5%的营业税，但仍需按房价交易差价的20%缴纳个人所得税。

    若选择第二种方式，则不再享受各单项税种的优惠政策。

    哪种交税方式更适合？躲开“差价20%”并非都占到便宜

    从这个例子可以看出，乙比甲少缴纳3万元

    *不利的情况是那些符合“满五年”“**住房”等条件的卖房者，因为购房年代久远，已经不能够提供完整、准确的房屋原值凭证、资料，无法证明房屋原值，就不得不按核定征收（“打包”）方式担负本该减免的税。

    二、租赁:个人出租房产税率也有调整

    此外，1月1日实施的《公告》对个人租赁房产的纳税税率也进行了调整。

    按照原有规定，个人出租住宅房屋的，综合征收率为6.65％；个人出租商铺和非住宅房屋的综合征收率为11.51%。

    《公告》施行，对出租的房产根据价格划分了核定征收税率。按照《公告》，对个人租赁应税房产，不能够提供有关凭证资料，无法准确核算收入、成本和费用的，个人租赁住房，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为6.88%；个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在10000元以下的，核定征收率为5.6％；每月取得租金收入在10000元（含10000元）以上的，核定征收率为11.7%。

    三、南宁二手房交易流程

    1、买方咨询

    买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

    2、签合同

    卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

    3、办理过户

    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

    4、立契

    房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

    5、缴纳税费

    税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6

    6、办理产权转移过户手续

    交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7

    7、银行贷款

    对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8

    8、打余款完成交易

    买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

    四、南宁二手房交易注意事项

    1、房屋产权是否明晰

    有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

    2、土地情况是否清晰

    二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

    3、交易房屋是否在租

    有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分**均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

    4、房屋手续是否齐全

    房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**选择有房产证的房屋进行交易。

    5、福利房屋是否合法

    房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的**规定，买受人购买时要避免买卖合同与**法律冲突。

    6、物管费用是否拖欠

    有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

    7、市政**是否影响

    有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政**情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

    8、单位房屋是否侵权

    一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

    9、中介公司是否违规

    有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

    10、合同约定是否明确

    二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

   五、二手房交易税费一览表