稍稍留意当前往高空要面积的房地产市场，很多人会发现与河东、河北半岛、柳南相比，鱼峰区楼盘还是主打多层、小高层，特别是与河东区相比，对比更强烈。在寸土寸金的当下，鱼峰“独善其身”，不与大众保持同一步调。是开发商的偏爱，还是有**限制？市场的产品还能在现有基础上改变或突破吗？可以从哪些方面切入。

    现象

    稀缺多层为主， 但多是刚需楼盘

    当中央美地·彩虹城、大唐人家、中房世纪广场等楼盘逾100米超高层不断出现时，鱼峰的楼盘却依然按兵不动，且不说超高层，就连高层也寥寥无几

    在售楼盘也可见一斑，目前鱼峰片区12个在售项目中，有高层产品的仅宝莲大厦、荣城·祥和名邸和悠客优优。容积率在2.5以下的楼盘有11个，其中2.0及以下的有7个。另据记者了解，片区新盘荣御·优山美地、桐林雅居（柳石二小对面的新地块）均不考虑建高层；广西冠亚房地产开发有限公司的九头山地块也将以多层和小高层产品为主，高层楼栋数量很少。

    “多层、小高层很好，但想找定位高端的楼盘比较少。”购房者林先生谈道。确实如此，片区内除大美天第、协和家园·集美郡等个别项目在园林和居住氛围上颇费功夫外，其余项目在小区绿化、园林及各类配套方面着墨不多。从产品来看，以80~110平方米刚需户型为主，大户型和小户型占比较少。

    相关的业内人士表示，在土地日渐稀缺的情况下，为了提高土地使用率，地块容积率也开始受限制，一般不低于2.0。所以，容积率在2.0以下的多层和小高层就非常珍贵。

    探因

    区域地形需要， 建筑高度受限

    既然提倡节约用地，为何还有这么多低容积率的楼盘？

    “靠山的建筑要限高”，多位业内人士认为。“鱼峰这边的建筑高度一般都要低于山体的高度，主要是政府的**控制”，魅力首座销售总监蔡理刚说道。“每个城市都有自己的特色，对城市独特的特色要进行保护。柳州的山绵延起伏，是柳州的城市特色，为了保证山景不受建筑物遮挡，所以柳州有个不成文的规定，对建筑物的高度有一定的限制。”柳州市**局**科工作人员作了全面答疑。

    即便如此，鱼峰的楼盘也并不是全为多层和小高层，也有少量的高层，那么在哪种情况下才能做高层产品？该工作人员表示，“这个高度并不是**要低于山体，每一处山都有主要景观点和主要景观面，建筑物高度要保证以行人的视线角度看山景时不受遮挡。”

    对于低容积率，辉煌地产柳州公司市场研究部经理廖雅婕认为，除了限高，还与前些年没有对地容积率提出严格要求有关，因为现在在售的楼盘很多是前些年就拿的地。另外，加上鱼峰涉及大面积的旧城改造，且由政府平台公司操作，多会维护区域原貌。

    先天条件制约， 楼盘多定位刚需

    “白富美的面貌，屌丝的内在”。鱼峰的楼盘虽多为多层、小高层，但产品却是刚需户型，配套平平。柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生分析认为，“鱼峰刚需楼盘多是个历史遗留问题，主要因为鱼峰片区土地少，地块零碎，对开发商的吸引力不够，大开发商无意进驻，小开发商进去又受限于资本实力和地块规模，打造出来的自然多是刚需项目，另外购买群体主要是刚需客群。”

    此外，柳州市**局**科的工作人员延伸出对鱼峰建筑限高的另一种解释，“片区地块小，用地面积有限，如果建高层，停车问题就难以解决。因为现在的车位比基本要达到1:1才够用，建高楼，虽然建筑面积多了，但是开发地下停车库涉及到防水等工程，费用非常高，很多房开商也不愿意做”。

    讨论

    容积率低， 开发商怎么赚钱？

    业内人士张超洋曾发微博表示，在地价高昂的市场里，限高、限容积率，意味着土地使用率不足。简单从建筑面积和用地面积的比值来看，高度受限的鱼峰楼盘，土地使用率的确不高。但是高生从产品特色方面给出了增加土地使用率的另一种建议，“建筑限高其实是一个弹性规定，开发商可以利用景观的稀缺性化弊为利，在整体容积率不变和不遮挡视线通畅的基础上，合理调配楼栋的高度，可以打造出景观资源卓越的高端住宅。”

    业内人士指出，地块的**条件在土地出让前就已经确定，这类容积率低的地块，出让地价也低，对开发商来说存在一定的可操作空间。大美天第销售经理何涛认为，容积率有限，但是可以通过偷面积的方式来扩大利润空间，购房者也能得到更多面积。“多层相比高层偷面积更好操作，**操作的是一梯四户的蝶形楼栋设计，这种设计像蝴蝶有四片翅膀一样，每套房子间都有一定间隙，每个朝向都可以向外伸出一个阳台，80多平方米的建筑面积可以做成100平方米，除去建筑成本，开发商也有较大的盈利空间。”