【经济卷】

    今年上半年,柳州的土地市场由于缺乏足够吸引力的靓地、好地,虽然市场竞争提前入戏,但亮点不多。然而,基于靓地紧缺,开发商拿地热情高涨,房价走势也一路看涨。

    土地市场僧多粥少

    2012年,柳州共成交国有建设用地40宗,累计出让面积130.1万平方米(1951.5亩),成交金额总计76.41亿元。其中,广西荣和企业集团有限责任公司以18.514亿元摘得高新三路至高新五路沿江路东侧的P(2012)12号地块,加冕柳州总价地王;位于桂中大道13号的P(2012)27号地块,则以7730.59元/平方米成为柳州楼面单价地王。整体来看,“升温”成为2012年土地市场的鲜亮标签。

    今年1月,柳州市土地交易储备中心印发《2013年广西柳州市土地推介》,介绍今年有望推出的30宗建设用地。这30宗地块的总出让面积达到4013.69亩,其中单宗出让面积超过百亩的地块有16宗,包含7宗面积超过200亩的大型地块。

    从去年地王频出,到今年初《土地推介》中靓地扎堆,似乎一切都预示着今年柳州的土地市场将延续高温态势。但事实上,由于供应疲软,今年上半年,柳州的土地市场陷入结构性回落。

    成交同比下降五成

    来自柳州市国土资源局的数据,今年1~6月,柳州市共有15宗国有建设用地挂牌出让。其中,商住用地6宗,纯商业用地5宗,纯居住用地4宗。与去年同期相比,挂牌宗地数量减少9宗,下降37.5%;商住用地、纯居住用地和纯商业用地的数量均同比减少3宗。

    按区域划分,鱼峰以供地6宗排行榜首,河北半岛、河东以4宗和3宗分列二、三位,柳南与柳东新区都只挂出1宗地块。而在去年上半年,土地供应的排序依次为河东(8宗)、柳南(5宗)、鱼峰(5宗)、柳东新区(4宗)与河北半岛(2宗)。由此可见,今年上半年,不仅住宅供应出现“房旱”,旱情已实际延伸至房地产上游的土地市场,河东与柳南的表现*为明显。

    成交方面,今年1~6月,柳州共有15宗地块成交,累计出让面积46.22万平方米(693.3亩),成交金额总计32.28亿元。与去年同期相比,出让宗地数量减少6宗,下降28.57%;出让面积减少33.09万平方米(496.4亩),下降41.72%;成交金额减少16.02亿元,下降33.17%。

    不过值得注意的是,虽然今年1~6月柳州土地市场的各项成交数据均呈现较大幅度的回落,但与去年同期先后有5宗地块流拍不同,今年上半年挂牌的15宗地块全部成功出让,而且有8宗实现溢价成交。其中,原东化厂址内两宗总出让面积约209亩的商住用地,是上半年*引人关注的热点地块。

    下半年市场有望升温

    对于今年上半年柳州土地市场的发展走势,柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生认为,从挂牌地块全部成交的情况,不难看出在城镇化进程加快推进,居住需求与日俱增,土地资源日显稀缺的情况下,开发商对出让地块一直保有较高关注。另外,从8宗地块溢价成交的形势分析,可见受优质地块鲜少面市的影响,土体市场的竞争提前入戏。

    不过他亦提出,在其他城市频繁刷新地王纪录,以及《土地推介》已为众开发商“画出一张大饼”的双重作用下,可以推断,上半年土地市场供应疲软的状态,将在下半年有所改善。随着诸多体量大、地段佳的地块新品上市,逐渐调动起开发商的拿地热情,2013年下半年的土地市场或将重现去年下半年,尤其是第四季度的炽热状态。

   【房价】上半年柳州房价普涨

    地价一直被视为房价波动的风向标,在上半年土地竞争提前入戏的情况下,柳州的房价强势抬头。

    中国指数研究院数据显示,今年1~6月,柳州“百城房价”总体呈上扬趋势,中途除4月房价环比小幅回落0.49%以外,其余月度房价均保持上涨,环比**涨幅达3.15%。同比方面,柳州“百城房价”一直延续较大涨势,同比*小涨幅即达20.93%。对此,业内普遍认为,虽然“百城房价”与柳州的实际情况略有出入,但房价曲线依然表现出柳州房价处于一个平稳上升的阶段。

    据统计显示,今年上半年,柳州先后有数十个楼盘涨价,中间不乏碧园大城小院、东郡等先后多次提价的项目。尤其是当荣和天誉以折后均价1.1万元/平方米(毛坯房)的姿态高开亮相后,更撬动一大批河东楼盘跟风涨价。仅仅在5月至6月初,河东便有18个楼盘提价,令购房者猝不及防。

    此外,“荣和效应”还体现在触动了不少二手房业主的涨价神经。记者走访获悉,看到新盘频繁涨价,部分业主在短时间内多次调高二手房的售价,这也导致不少原意认购二手房的购房者,继而流向新盘市场。

    “调控加码,楼市涨价浪潮却一波接一波,房价泡沫迅速膨胀,或为后市再度加码埋下伏笔,但也基本确定房价企稳的事实。”广西科技大学财经学院副院长陈有禄总结上半年房价走势时说道。

    稳步上涨是大概率事件

    对于房价持续上涨的原因,业内众说纷纭。

    一些开发商分析,房价上涨,是基于库存房源不多,新品又迟迟无法大批量上市,受供需矛盾日益加剧影响,一些在售项目开始通过调节价格杠杆,延长库存货量的去化时间。也有开发商表示,价格上涨属于结构性上涨,即刚需产品所剩无几,在售房源多为面积大、楼层佳、朝向好、单价高的改需户型,导致房价被整体拉高。还有开发商认为,房价上涨,源自土地价格不断攀高。

    “按照固有开发模式,房地产开发从开发商拿地到开盘通常要12~18个月,可见今年上半年开盘的项目,多数为2011年下半年或2012年上半年拍下的地块。当时,柳州多宗地块拍出‘天价’,土地成本高涨,加上受货币超发影响,人力与建安成本也水涨船高,所以房价相应上扬。”陈有禄表示。他还同时强调,在新盘频频高开的前提下,一些位于新盘周边的在售项目也会顺势提高新品价格,进而导致房价整体向上爬坡。

    对于下半年房价走势,业内指出,在上半年房价坐稳的情况下,下半年价格出现松动的可能性微乎其微。尤其是一些可售货量较大,却迟迟未获预售证的项目,由于已耗费大量时间成本,开发商或会借由适度提高售价,将流失的客户份额以货币的形式进行量化补差,所以房价平稳攀升依旧是下半年房价走向的主流趋势。

    ■上半年柳州成交地块一览