如今,“娃娃房产”现象越来越普遍,很多家长在买房时,在房产证上加未成年孩子的名字,或是特意为未成年子女购买一套房,单独写他们的名字。银行和法律人士提醒,这种做法将使今后的房产交易、贷款抵押出现许多麻烦。
生活案例 “娃娃房产” 麻烦常被忽视
2008年,为了让儿子能在十二中**入读,李先生在河东买了一套房子。办房产证时,他特意将儿子的名字也写了进去。现在,李先生要到外地工作,妻儿同往也安排好,就打算把河东这套房子卖掉。没想到,这套房却无法过户。
心急如焚的李先生赶到房产管理部门咨询才得知,房子是他和儿子的共有财产,必须经过孩子的同意才能卖掉。但因为李先生的儿子现在还未满18岁,不具备完全民事行为能力,不能对自己名下的房产进行处置。此事别无他法,李先生只有等孩子年满18岁,并经得孩子同意后才能交易这套房产。
像李先生这样,买房时在房产证上给未成年的孩子加名的家长并不少。还有一些家长为了避免离婚等麻烦,索性只在房产证上写孩子一个人的名字。近日,记者走访了多个楼盘发现,父母为未成年子女购买房屋手续并不复杂,父母只需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章,到售楼处签订合同即可,剩下的手续就跟成年人购房一样。但像李先生这样,因“娃娃房产”会产生的一系列麻烦,往往被家长忽视了。
麻烦1:房产交易有风险
广西金中大律师事务所柳州分所律师刘平菊表示,“娃娃房产”虽属长线投资,但其中的法律隐忧不少。我国《民法通则》有明确规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。监护人侵害未成年人的合法权益,对其造成财产损失,应当依法赔偿损失。因此,房产证上如果仅有未成年人的名字,将视为未成年的财产之一,在一般情况下不能被随意转让、交易。除非是有利于未成年人的利益,如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等,方可出售,且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人,这就限制了交易。
因此,房产证上加上未成年人的名字时,应当考虑将来会带来的交易不便以及可能遇到的法律风险。
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麻烦2:贷款抵押有难度
“娃娃房产”不仅在后续的房产交易上有麻烦,甚至在购买时就会遇到不能贷款的问题。上海浦东发展银行股份有限公司柳州支行个人贷款中心专员蒙伍前表示,按照银行的相关规定,房屋按揭的主贷人不能是未成年人,如果房产证上产权人年龄未满18岁,银行将不会放贷。不过,如果未成年人是房屋的共有产权人,可以让其中一名成年人作为主贷人,贷款流程则不会受到限制。
但刘平菊提醒,在办理抵押时,我国法律明确规定,共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。虽然司法解释规定,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。但因为未成年人不具备完全民事行为能力,就不能做出规定中以当事人具有完全民事行为能力为前提的“同意”、“提出异议”,因此抵押风险很大。
麻烦3:子女成年再购房属二套
“娃娃房产”还会影响到未来子女购房。蒙伍前表示,按照目前“认房认贷”的做法,凡是房产证上有过名字的子女在成年后再购房,就将严格按照二套房标准执行。跟据目前的政策,商贷购二套房首付60%,利率上浮1.1倍,对于二次置业的购房者来说,资金压力较大。如果遇上“限购令”,还会影响到子女再购房,对未来生活造成不必要的麻烦。
如果要去掉在房产证上的名字,手续麻烦,费用不低。去掉房产证上的名字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似,需要缴纳所占份额的契税。即使是父母子女之间的份额转让,同样视为买卖交易。而且,如果房产证办理时间不满5年的,还需要按交易份额缴纳营业税。因此,购买房屋时,加名需考虑周全,避免今后产权变更产生额外费用。
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