“10万元定金交了2年多，楼房还没开始打地基，项目估计是泡汤了。”近日，市民长新（化名）反映，自己通过朋友介绍，以2900元/平方米的价格与某投资公司签协议。和他情况一样的还有9名购房者，有的是急于筹备婚房，有的则是买来自住。“如今投资公司负责人正四处筹钱退款，估计还要等几个月才能退完购房者定金。房子没得到，钱也动不了，这样的便宜房买不得。”

    售楼部人去楼空，楼盘“变身”钢架棚

    “原来该投资公司制作了精美的楼盘宣传册，房屋户型等效果图相当漂亮，售楼部里还摆放有沙盘模型 。 ”长新回忆，这么便宜的价格，加上工作人员保证以后可以办得房产手续的承诺，自己当时一股脑热就交了定金，另外还交了2.5万元的介绍费购买期房 。“如今原本建房的土地已挪作他用 。”记者根据当事人反映的情况 ，在河西路铁道旁发现一处偌大的蓝色钢架棚 ，棚内空荡荡的只有几名工人正在作业 ，而铁柱上贴有数张“柳南区城市管理行政执法局封条 ”引起了记者的注意。现场施工人员覃先生说 ，这段时间正在拆卸棚子 ，棚子刚建好就被拆真是太可惜了 ，“它的具体用途就不清楚了 ”。

    柳南城管执法局执法人员称 ，铁架棚所占用磨滩村的集体土地 ，由于业主未办理建设工程**许可等手续 ，该局责令其限期自行拆除。而在钢架棚旁的一间临时办公室 ，记者看到大门“铁将军 ”把守 ，透过玻璃窗可以清楚地看到 ，室内放置一个用报纸遮盖的沙盘 ，数栋楼房就处在钢架棚的位置。

    与公司法人磨嘴皮希望得退款

    楼房变成钢架棚 ，这到底是怎么回事呢？购房者的定金是否能退还？5月底的** ，长新请记者一同前往投资公司协商退款事宜。

    三四台电脑、几张办公桌、一名负责人……记者在潭中西路一商务办公楼发现 ，“广西××投资有限公司 ”的人员和设施比较少。陆续有不少购房者到场 ，记者发现他们有的是退休人员 ，有的是单位职工 ，还有的是未婚男女。

    “现在我们也没什么要求，**来就是想领回定金。”“欠债还钱天经地义，你早知道这块地建不了房子，为什么还欺骗我们？”刚开始，购房者的态度强硬，非得要求公司负责人当场退钱。

    对于投资建房的问题，该公司一刘姓的负责人坦言，他们于2011年与磨滩村生产队签协议 ，租用村民集体土地20多亩20年。后来投资在该地片上准备开发楼房（属于“小产权 ”房，无法办理产权手续），以朋友介绍朋友的方式，吸引26名购房者以2900元左右/平方米 的价格出售期房，每名购房者均一次性支付定金10万元。

    直到今年年初，该土地的建房项目无法通过**审批，被迫终止。由于前期该公司征地拆迁（土地上的原村民住户)，花掉大量资金。这边购房者又纷纷要求退款，公司的几名股东到处筹钱“填坑”，该公司每进一笔钱几乎都被股东用于退款，关系好的购房者先得赔付，目前还有10名购房者未得到退款。

    “所有定金肯定如数返还，请大家给予一定期限。”刘先生表示，原来公司由几名合伙人投资创办，由于各人意见及办事方式不同，其他股东已全部清退。“我现在是该公司**法人，承担所有债务，争取在今年7月底分期退还购房者的定金。”记者从双方房屋认购协议上看到有如此文字表述：“当该项目取得开工证等手续后，购房者再分期补交余下房款，如两年无法办理土地变性手续，押金全额无息退还购房者……”购房者李先生懊悔道，他们在不了解该项目的情况下，盲目投资，导致购房者的10万元定金无法使用两年多。随着房价上涨，如今的10万元定金明显“缩水”，连一套二手房的首期都无法支付。

    购房者们担心他们的定金无法得退还，平静下心情和该公司法人磨嘴皮。甚至有人把刘先生比喻成“大熊猫”，退款完结前不能出任何差错，他们希望这份“君子协议”能兑现。

    集体土地使用权不得出让转让

    “提醒广大购房者，投资房产还应该走正规渠道，越便宜的房子风险越大。”6月10日，记者电话联系几名购房者得知，他们已经分批得到了**笔退款，剩下的只能等待。而该投资公司租用村民集体土地开发房产，是否违反相关法律规定呢？广西华尚律师事务所黄华律师认为，根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该投资公司租用集体土地并建房出售的行为涉嫌非法转让土地使用权。首先 ，集体土地上建设的房屋，不能卖给集体组织外的成员；其次，小产权房属于乡产房，由乡政府或村委会盖章证明其权属，只包括房产使用权而不包含国有土地使用权的不完全产权。

    此外，该公司在未办理建设工程**许可证、房屋预售许可证等相关手续的前提下就预售房屋并接受定金，其违法事实明显。黄律师建议，本案中，双方所签订的买卖小产权房的协议无效，因此购房者应尽快与该公司协商退款，如协商不成，应及时向法院**。

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