■新闻背景

近日，中国社科院财经战略研究院发布报告指出，住房供求失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

据统计显示，3月至今，柳州市有近20个楼盘上调了价格，个别项目甚至在一个月内连涨2~3次。有意近期推新的楼盘也纷纷表示，即将推出的新品将会上调价格。几乎与此同时，柳州新房供应数量同比明显减少，楼市库存仅为去年同期的50%。在量紧缺价纷涨的市场环境下，不少购房者开始担心柳州楼市“面临失控”。为此，我们特邀请3家代理机构，为读者分析柳州楼市走势。

　　1.楼盘频繁涨价的原因是什么？对楼市有何影响？

　　【天比高】

　　结构性上涨占主导

柳州“限贷”不“限购”，去年下半年开始，购房者基本保持正常释放状态。今年前4个月，众多楼盘“涨”声一片，其中因“被抢购”而涨价的楼盘属少数，但不排除有部分楼盘跟风涨价。更多楼盘是由于现阶段在售的产品楼层较高或接近交房，又或者所推新品较前阶段有更大优势等而出现均价上升，属产品结构性价格上调。　　

　　【天策咨询】

　　“面粉”少且贵推升房价

供求失衡与房产买卖双方市场没有**关系，楼市供应量不足更多是因为“面粉”少且贵。土地供应不足是影响供求市场，导致房价上涨的根本原因。另一方面，房产现在已不仅仅是满足自住需求的商品，而被赋予了很多附加属性，如投资或保值的不动产。社会中产阶级投资渠道少，资金无法落地，就会选择投资房产，将动产变为不动产，当房子由商品属性变为资本属性，其价值就会提升，价格自然会相应升高。

　　2.柳州楼市会出现“供求失衡”吗？房价会否面临失控？

　　【天比高】

　　供需难平衡，价格继续上扬

前4个月全市获得预售许可证住宅仅800多套，大多楼盘推盘节点安排在下半年。若以每个季度的5000套左右成交量计算，下半年供求将会失衡，尤其是刚需产品。不排除会出现楼盘“惜销”而房价进一步上调。按市场上大部分楼盘采用的“随行就市”的定价法则，后续新品将以一季度的价格为基准进行定价。若没有新的调控政策，推出的产品必定会在一季度基础上继续提升。　

　　【天策咨询】

　　下半年房价上涨速度将放缓

下半年，柳州楼市不会出现失控的状态。透支市场会遭到市场报复，涨得太快，房价高于市价的话，不仅提前利用完了升值空间，还会影响到销量，是一种短视的行为，对长远发展不利。实际上，去年9月至今，柳州楼盘一直处于连涨状态，房价上涨速度比较快。当房价达到一定高度时，市场的观望态度会越浓，因此，下半年楼盘应该会放缓上涨节奏，以稳为主。

　　3.柳州若出细则，对房价会有什么影响？

　　【源嘉策划】

　　新政或间接推高一手房价格

新“国五条”的内容主要是为了遏制投资性购房，对投资房地产是个警示，打压了二手房交易。若新“国五条”落地柳州，严格按所售房屋增值额的20%缴纳个税，将会推高二手房价交易成本，后续的一段时间内，二手房交易会进入萧条期。从另一个层面来说，刚需购房者买二手房的成本提高，且考虑到未来购买二套房的手续更为复杂，更多购房者会转向购买一手房。无形中，就会促使一手房成交量上升，而楼周楼市的开发量不是很大，房地产放量比较有序，导致一手房的价格稳步上涨。　　

　　【天策咨询】

　　新“国五条”对市场影响不大

从目前各地出台的新“国五条”细则来看，真正有调控效力的内容被草草带过，调控面临尴尬。新“国五条”内容应该形成一个体系，才能对房地产市场产生影响，但用计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，如果制定政策时偏离市场，*终就起不到调控的效果。目前，柳州房地产处于比较健康的状态，受政策调控的影响不大，不会因政策落地而导致房价暴涨或暴跌。 

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