营销大战，优惠利器受冷落

转眼间，2012年仅剩一个多月，柳州不少楼盘，不管是否已完成年度销售任务，都不甘寂寞，希望揪住2012年的“尾巴”再博一把。

去年同期，市场观望氛围浓厚，多数楼盘成交量大幅下滑，加上金融政策收紧，不少开发商担心无法完成年度销售任务，于是通过以价换量的营销方式，大打价格战。今年的情况大不一样。记者观察发现，近期楼盘动作频繁，营销方式多样，但升级优惠的楼盘寥寥无几，且新增优惠幅度不大。如江岸名轩3期于近期举办团购活动，团购享额外9.9折优惠；城南首座11月初推出“首付5万起，老带新奖励3000元，成功购房可享额外9.9折”优惠。两楼盘的优惠都不过几千元。

针对这一变化，柳州天润地产置业有限公司总经理刘红兵表示，今年楼市整体形势比去年乐观，开发商资金回笼及时，销售信心有所增加，无需再通过打折促销的方式走量。天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理刘涛也表示，目前柳州市场整体趋稳，今年的成交量和房价与去年相比均有上升，因此年底楼盘大幅降价的可能性并不大。

　　妙招1.眼见为实，样板作证

一些对年底冲量准备充分的开发商，倾向于采取稳扎稳打策略，希望在品质细节方面打动来看房的购房者。开放样板间，提供现场体验，成为了其**绝招。

近期，红桥馨城、魅力首座、彩虹城·天玺、大美天第相继开放样板间。其中，魅力首座开放的87平方米和116平方米2套样板间邀请深圳专业设计师倾力打造，两套时尚清水房同步展示，购房者通过自身体验，可对比出户型灵动的特点；彩虹城·天玺将样板间设在21层，让购房者轻松体会到高空景观视野。彩虹城·天玺项目策划总监唐东琛介绍，楼盘紧扣产品优势，将一套94平方米的两房和56平方米的单间打通改造成四房两厅两卫户型，并展示出来，这比让置业顾问在售楼部口述来得实在。

袁女士是被样板房打动的购房者之一。**置业的袁女士称，对于不会看户型图的购房者来说，样板房是*直接的看房途径，它不仅能够直观地体现未来的家的样子，还能给出很多专业的装修参考。

　　妙招2.回馈客户 ，主打温馨

以情感攻势笼络购房者的心，从而为来年项目销售预先铺垫，为不少开发商和其项目赚足了人气。在“粮足好过冬”的稳步销售方针下，开发商们开始为2013年的销售做铺垫。“开展业主答谢会、业主联谊活动，维系新老业主，是这一阶段开发商着重选择的营销方式。”辉煌地产柳州公司副总经理麻斗卫表示。

近期，如香颂大道、魅力首座等楼盘均举办了业主答谢活动。如魅力首座借样板间开放之机，举办业主答谢会，特设抽奖、歌舞魔术表演等环节；香颂大道选择每两周举办一次业主联谊活动，如魔术表演、爱心小盆栽种植活动；卡布奇诺甜点DIY亲享会等。

“时至年底，楼盘销售即将画上这一阶段的句号，人气的铺垫却不是一朝一夕的工作，这种点点滴滴的回馈，可能不会带来立竿见影的效果，但会润物细无声，这样才能牢牢抓住业主，套牢业主就抓住了销售利器。”麻斗卫认为。

　　妙招3.热场活动 ，吸引关注

大型的营销活动，能够给项目带来人气，能够促成项目成交，好处很多。近日，柳工·颐华城、盛天龙湾和恒隆汇等楼盘均采用长线活动或热场活动的营销方式吸引人气。柳工·颐华城将微电影《女神试用期》的男女演员选拔搬到了售楼部举行，吸引了不少网友关注，而在场的购房者也表示了对活动持续关注的意愿；盛天龙湾则在11月11日光棍节当天，举办单身节泳池派对，迎来了近200名的单身男女，并吸引了新老业主的关注，同时利用微博拓展宣传途径，使活动起到了很好的热场效果；恒隆汇则将于11月24日举办“潮盛会”，明确的项目定位和配套的活动同步推进，对项目的宣传起到了较好的效果。

业内人士分析认为，无论是长线活动，还是节点热场活动，都可以聚拢一定的人气，还可以让购房者记住这个楼盘、了解这个楼盘，开发商也可以借助暖场活动的契机，电话或短信邀请意向客户参与，总体来说是性价比较高的营销方式。

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